Rauchen in einer Mietwohnung geht über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus und begründet eine Schadensersatzpflicht des Mieters, wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen im Sinne des § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung beseitigen lassen, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erfordern. Das gilt unabhängig davon, ob ein Renovierungsbedarf bereits vorzeitig entsteht, so die auf Mietrecht spezialisierte Rechtsanwältin Ilona Reichert aus Baden-Baden unter Hinweis auf das Urteil des BGH vom 05.03.2008 – VIII ZR 37/07.
In dem zugrundeliegenden Streifall waren die Kläger zwei Jahre Mieter einer Wohnung der Beklagten. Der Mietvertrag enthielt eine Schönheitsreparaturklausel, die zur Durchführung der Schönheitsreparaturen starre Fristen vorsah. Der Vertrag enthielt darüber hinaus eine Klausel, die den Mieter bei vorzeitigem Auszug zur quotenmäßigen Abgeltung verpflichtete. Außerdem hatten die Mietvertragsparteien folgende Vereinbarung getroffen: „Bitte möglichst nicht rauchen …“. Mit ihrer Klage forderten die Kläger die vom Vermieter einbehaltene Kaution in Höhe von 1.710 € nebst Zinsen zurück. Der beklagte Vermieter erklärte in gleicher Höhe die Aufrechnung mit Gegenforderungen, weil die Kläger extrem stark geraucht hätten. Bei deren Auszug seien Decken, Wände und Türen der Wohnung durch Zigarettenqualm stark vergilbt gewesen. Der Zigarettengeruch habe sich in die Tapeten „eingefressen“. Daher seien schon nach zwei Jahren eine Neutapezierung sowie die Lackierung aller sechs Holztüren notwendig geworden. Amtsgericht und Landgericht hatten einen Schadensersatzanspruch der Beklagten verneint. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten hatte keinen Erfolg.
Da es sich hier um eine unzulässige starre Abgeltungsklausel handelte, bestanden keine Ansprüche der Beklagten auf Schadensersatz wegen nicht gezahlter zeitanteiliger Kostenbeteiligung. Ein Schadensersatzanspruch ergab sich auch nicht aus einer über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehenden Schädigung der Mietsache. Die Vereinbarung „Bitte möglichst nicht rauchen …“ ist nur als Bitte und nicht als vertragliche Verpflichtung zu werten. Es konnte auch eine Vertragsverletzung aus allgemeinem Vertragsrecht nicht bejaht werden, da sich der Mieter grundsätzlich nicht vertragswidrig verhält, wenn er in der gemieteten Wohnung raucht. Die in Rechtsprechung und Literatur streitige Frage, ob das exzessive Rauchen eine vertragswidrige Handlung darstelle, entschied der Bundesgerichtshof dahin, dass das Verhalten des Mieters nur dann einen Schadensersatz begründen könne, wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen im Sinne des § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung (Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen) beseitigen lassen, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erfordern. Das gilt unabhängig davon, ob ein Renovierungsbedarf bereits vorzeitig entsteht.
Es ist danach für den Schadensersatzanspruch wegen starken Rauchens erforderlich, dass in der Wohnung ein Schaden eingetreten ist, der sich durch Schönheitsreparaturen nicht beheben lässt. Der Vermieter wird dadurch nicht unbillig benachteiligt. Denn er hat die Möglichkeit, die Pflicht zur Ausführung der erforderlichen Schönheitsreparaturen auf den Mieter abzuwälzen. Wenn es – wie im entschiedenen Fall – an einer wirksamen Vereinbarung zur Abwälzung der Renovierungspflichten fehlt, so geht dies zu Lasten des Vermieters als Verwender der unzulässigen Formularklausel. Da der beklagte Vermieter vorgetragen hat, aufgrund des Rauchens müssten die Tapeten entfernt und neu gestrichen sowie die Türen lackiert werden, beanspruchte der Vermieter vom Mieter nur Maßnahmen, die unter den Begriff der Schönheitsreparaturen i.S.d. § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung fielen. Ein Schadensersatzanspruch der Beklagten bestand daher nicht.