LG Gießen, Az.: 1 S 210/10 – Lärm- und Staubbelastung durch Bautätigkeit auf Nachbargrundstück kein Mietmangel

Es besteht kein Recht des Mieters zur Mietminderung bei zwingend vorhersehbarem Baulärm auf dem Nachbargrundstück (hier: Baulücke). Der Vermieter schuldet dann nur eine um das Risiko derartiger Baumaßnahmen verringerte Gebrauchsgewährung, so die auf Mietrecht spezialisierte Rechtsanwältin Ilona Reichert aus Baden-Baden unter Hinweis auf das Urteil des Landgerichts Gießen vom 15.12.2010, Az.: 1 S 210/10.


In dem entschiedenen Fall schloss die Vermieterin und Klägerin mit dem Beklagten am 21.10.1998 einen Mietvertrag über eine im 2. Obergeschoss des Hauses gelegene Wohnung. Bei Mietvertragsabschluss befand sich neben dem Gebäude der Klägerin ein verwahrlostes Grundstück mit abrissreifer Bebauung. Nachdem die auf dem verwahrlosten Grundstück befindlichen Gebäude einige Jahre nach Abschluss des Mietvertrages abgerissen und eine Baugrube ausgehoben worden war, begannen im Jahr 2008 erneut Bauarbeiten zur Errichtung eines großen Wohn- und Gewerbekomplexes. Der Mieter kündigte mit Schreiben vom 17.08.2008 wegen des durch die Baustelle freigesetzten Staub und Lärms, unter anderem durch Tag und Nacht laufende Pumpen, die Minderung der Miete an. Mit der Klage verlangte die Klägerin von dem Mieter die Zahlung rückständiger Miete.

Das Amtsgericht wies die Klage ab. Die Berufung hatte Erfolg. Das Landgericht entschied, dass die Klägerin gegen die Beklagten einen Anspruch auf Zahlung der Miete in der geltend gemachten Höhe hat. Das Gericht stellte fest, dass eine Minderung der Miete nicht berechtigt war, da die Wohnung mit keinem Mietmangel behaftet war. Unter einem Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB ist die für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache von dem vertraglich geschuldeten Zustand zu verstehen. Die Mietsache entsprach der vertraglich bestimmten Soll-Beschaffenheit, da die Mietvertragsparteien bei Abschluss des Mietvertrages stillschweigend berücksichtigten, dass es auf dem Nachbargrundstück einmal zu Bautätigkeiten kommen werde.
Hierin liegt nach Auffassung des Gerichts eine Beschaffenheitsvereinbarung über die Mietsache, welche die mit einer ortsüblichen Bebauung verbundenen Belastungen für den Mieter einschließt. Eine Abweichung lag damit nicht vor, da der Vermieter in einem solchen Fall dem Mieter von vorneherein nur die um das Risiko derartiger Bautätigkeiten verminderte Gebrauchsgewährung schuldet. Gegenstand von Beschaffenheitsvereinbarung können auch zukünftige Entwicklungen sein. Auch der Vortrag des Mieters, er habe die Baumaßnahme bei Abschluss des Mietvertrages nicht vorhergesehen, geht ins Leere.
Nach der Lebenserfahrung bleibt eine Baulücke im Stadtkern nicht über Jahrzehnte bestehen. Angesichts der Nähe des Grundstücks zum Fluss bestand auch die naheliegende Möglichkeit, dass bei Errichtung der Tiefgarage eindringendes Wasser permanent abgepumpt werden muss. Es ist daher grundsätzlich auch mit Wasserhaltungsmaßnahmen zu rechnen gewesen.