Ein Auskunftsanspruch des Mieters gegen den Vermieter zur tatsächlichen Höhe der bei der Wohnraummiete von einer Pauschale gedeckten Betriebskosten gemäß § 242 BGB kommt nur in Betracht, wenn konkrete Anhaltspunkte für eine nachträgliche Ermäßigung der Betriebskosten bestehen. Dabei sind Ermäßigungen einzelner Betriebskosten nicht relevant, wenn sie durch Erhöhungen in anderen Bereichen ausgeglichen werden, so die auf Mietrecht spezialisierte Rechtsanwältin Ilona Reichert aus Baden-Baden unter Hinweis auf das Urteil des BGH vom 16.11.2011, Az.: VIII ZR 106/11.
In dem zugrundeliegenden Streitall sind die Kläger Mieter einer Dreizimmerwohnung der beklagten Vermieterin. Die Mietvertragsparteien vereinbarten in § 4 Ziff. 1 des Mietvertrages vom 22.02.2007 eine Nebenkostenpauschale für die kalten Betriebskosten in Höhe von 190,00 € monatlich. Die Grundmiete beträgt 600,00 € monatlich. Die Kläger halten die Pauschale für zu hoch. Sie verlangen vom Beklagten Auskunft über die tatsächliche Höhe der Betriebskosten sowie Einsicht in die Belege.
Der BGH entschied, dass den Klägern kein Auskunftsrecht gegen die beklagte Vermieterin zusteht. Die Kläger können von der Beklagten nicht deshalb Auskunft erlangen, weil sie die vereinbarte Betriebskostenpauschale von Anfang an für deutlich überhöht halten. Sie haben die Höhe der Betriebskostenpauschale im Rahmen der Vertragsautonomie vereinbart. Daran müssen sie sich grundsätzlich festhalten lassen. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, seine anfängliche Kalkulation offenzulegen. Eine Prüfung der Höhe der Betriebskostenpauschale sei vor Abschluss des Mietvertrages möglich gewesen. Durch die Vereinbarung einer Pauschale solle gerade die genaue Ermittlung und Abrechnung der betreffenden Kostenarten vermieden werden. Auch aus der Vorschrift des § 560 Abs. 3 BGB lässt sich kein Anspruch auf Offenlegung der anfänglichen Kalkulation der Betriebskosten herleiten. Danach ist der Vermieter bei einer Ermäßigung der Betriebskosten verpflichtet, die Betriebskostenpauschale entsprechend herabzusetzen. Diese Vorschrift gilt aber nicht für von vornherein zu hoch angesetzte Pauschalen. Ein Auskunftsanspruch des Mieters zur tatsächlichen Höhe der von einer Pauschale abgedeckten Betriebskosten kommt gemäß § 242 BGB nur in Betracht, wenn konkrete Anhaltspunkte für eine nachträgliche Ermäßigung der Betriebskosten bestehen. Ohne einen solchen Auskunftsanspruch könnten die Mieter nicht kontrollieren, ob der Vermieter seiner Pflicht aus § 560 Abs. 3 BGB nachgekommen ist, die Betriebskostenpauschale bei einer Ermäßigung der Betriebskosten herabzusetzen. Dabei sind Ermäßigungen einzelner Betriebskosten nicht relevant, wenn sie durch Erhöhungen in anderen Bereichen ausgeglichen werden. Ein solcher Auskunftsanspruch steht dem Mieter entgegen der im mietrechtlichen Schrifttum teilweise vertretenen Meinung jedoch nicht nach Ablauf eines jeden Jahres zu, ohne dass es der Darlegung besonderer Anhaltspunkte für eine Ermäßigung der von der Pauschale erfassten Betriebskosten bedarf, da sich erfahrungsgemäß die Höhe der Gesamtbelastung von Jahr zu Jahr ändert. Denn nach dem Sinn und Zweck der vereinbarten Pauschale ist der Vermieter grundsätzlich nicht zur Abrechnung verpflichtet.
Die gemäß § 556 Abs. 2, § 560 BGB vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften zulässige Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale erspart dem Vermieter die genaue Abrechnung der Betriebskosten und entlastet ihn damit von dem ansonsten jährlich anfallenden Arbeitsaufwand. Wenn dem Mieter demgegenüber jährlich ohne Weiteres ein Auskunftsanspruch über die tatsächliche Höhe der anfallenden Betriebskosten zustünde, so würde diese Arbeitserleichterung für den Vermieter entfallen, während der Mieter den mit der Pauschale verbundenen Vorteil behielte, zumindest vorerst von einem auch zukünftig gleichbleibenden, festen Betrag der Betriebskosten ausgehen zu können. Eine solche Unausgewogenheit würde dem Sinn und Zweck der vereinbarten, im beiderseitigen Interesse liegenden Pauschale widersprechen. Dem Mieter steht daher ein Auskunftsanspruch über die tatsächliche Höhe der von einer Pauschale abgedeckten Nebenkosten nur dann zu, wenn konkrete Anhaltspunkte für eine nachträgliche Ermäßigung der Betriebskosten ohne Kompensation und in anderen Bereichen bestehen. Hier haben die Kläger keine ausreichenden Anhaltspunkte für eine nachträgliche Ermäßigung der tatsächlich anfallenden Betriebskosten dargelegt. Die Revision hatte daher keinen Erfolg.