BGH Az.: VIII ZR 156/11 – Nur verbrauchte Brennstoffe können abgerechnet werden

Heizkosten können nicht nach dem Abflussprinzip, sondern nur unter Ansatz des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden, so die auf Mietrecht spezialisierte Rechtsanwältin Ilona Reichert aus Baden-Baden unter Hinweis auf das Urteil des BGH vom 01.02.2012, Az.: VIII ZR 156/11.
 

Die klagende Vermieterin verlangte von den beklagten Mietern die Nachzahlung von Heizkosten für die Kalenderjahre 2007 und 2008. Den beiden Heizkostenabrechnungen wurden die geleisteten Zahlungen des Vermieters an das Energieversorgungsunternehmen zugrunde gelegt (sog. Abflussprinzip). Der BGH entschied nun, dass diese Form der Abrechnung nicht den Anforderungen der Heizkostenverordnung entspricht. Nur die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs könnten abgerechnet werden (sog. Leistungsprinzip). Im Gegensatz zu den verbrauchsabhängigen „kalten“ Betriebskosten gibt es hinsichtlich der Heizkosten eine gesetzliche Regelung, die den Vermieter verpflichtet, diese Kosten nach dem im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoff abzurechnen. Nach § 7 Abs. 2 HeizkostenV sind die in die Abrechnung einzustellenden Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage insbesondere „die Kosten der verbrauchten Brennstoffe“. Dieser Regelung ist zu entnehmen, dass nur die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs in Ansatz gebracht werden können. Eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip wird dem nicht gerecht. Da die Klägerin die in die streitgegenständlichen Betriebsabrechnungen eingestellten Heizkosten entgegen § 7 Abs. 2 HeizkostenV nicht nach dem tatsächlichen Gasverbrauch im jeweiligen Abrechnungszeitraum, sondern auf der Grundlage der im jeweiligen Kalenderjahr an den Energieversorger geleisteten Zahlungen errechnet hat, sind die Abrechnungen insoweit inhaltlich unrichtig. Darüber hinaus hat der BGH entschieden, dass der Mieter einem solchen Mangel der Abrechnung nicht mit der 15%-igen Kürzung der Abrechnung nach § 12 HeizkostenV begegnen kann. Diese Vorschrift betrifft nur den Fall, dass über die Kosten des verbrauchten Brennstoffs nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wurde. Vorliegend ging es nach Meinung des BGH aber nicht um einen derartigen Abrechnungsfehler.
 
Praxishinweis:
Mit dieser Entscheidung hat der BGH klargestellt, dass das Abflussprinzip bei der verbrauchsabhängigen Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten unzulässig ist. Anders hat der BGH bei den Kosten für Kaltwasser und Entwässerung entschieden. Bei diesen Betriebskosten ist es dem Vermieter grundsätzlich nicht verwehrt, die Abrechnung wahlweise nach dem Abflussprinzip vorzunehmen, wonach auf den Zeitpunkt abgestellt wird, in welchem die tatsächliche Zahlung z.B. an den jahresübergreifend abrechnenden Versorgungsträger erfolgt (BGH, Urteil vom 05.07.2006, Az. VIII ZR 220/05; BGH, Urteil vom 20.02.2008, Az. VIII ZR 49/07). Heizkosten können damit nur dann ohne Verstoß gegen die Heizkostenverordnung abgerechnet werden, wenn für das betreffende Abrechnungsjahr auch eine Abrechnung der jeweiligen Versorgungsunternehmen vorliegt. Vermieter sollten sich zur Vermeidung von Fehlern von Energiedienstleistungsunternehmen professionell unterstützen lassen. Die dabei anfallenden Kosten sind Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage und sind daher auf die Mieter im Rahmen der Heizkostenabrechnung umlegbar.