Der Bundesgerichtshof hat sich erneut zur Berechtigung einer Mietminderung bei Flächenunterschreitungen von mehr als 10% geäußert. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 2.03.2011 (Az.: VIII ZR 209/10) klargestellt, dass bei einer Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 % auch der Mieter einer möbliert vermieteten Wohnung zur Mietminderung berechtigt ist.
Der Kläger mietete im Jahre 2006 von dem Beklagten eine vollständig möblierte und mit umfassendem Hausrat eingerichtete Wohnung an. Der monatliche Kaltmietzins betrug 560 €. Darüber hinaus wurden pauschalierte Nebenkostenvorauszahlungen für Heizung (15 €) und Strom (25 €) vereinbart. Im Mietvertrag ist unter anderem bestimmt, dass sich die Kaltmiete aus einer Kapitalverzinsung, Abschreibung der Möbel, Betriebskosten und Reparaturkosten am Haus und der Wohnung zusammensetzt. Die Größe der Wohnung wurde im Mietvertrag mit „ca. 50 m²“ angegeben. Tatsächlich beträgt die Wohnfläche jedoch nur 44,3 m². Wegen der Flächenabweichung von 11,5 % hielt der Kläger eine Minderung der Kaltmiete in entsprechender Höhe für berechtigt und forderte mit Schreiben vom Mai 2009 eine teilweise Rückzahlung des Mietzinses für die gesamte Mietzeit in Höhe von 1.964,20 €. Der Vermieter war der Ansicht, dass in der Kaltmiete die Möblierung der Wohnung berücksichtigt sei, sodass eine Mietminderung nur in Höhe von 736,58 € in Betracht komme. Diesen Betrag hat er dem Kläger erstattet.
Der Bundesgerichtshof gab dem Mieter mit der Begründung recht, dass die von einer erheblichen Wohnflächenunterschreitung ausgehende Beschränkung der Nutzungsmöglichkeit des vermieteten Wohnraums nicht deshalb geringer zu veranschlagen ist, weil die für eine Haushaltsführung benötigten Einrichtungsgegenstände trotz der geringeren Wohnfläche vollständig in der Wohnung untergebracht werden können. Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist grundsätzlich die Bruttomiete einschließlich einer Nebenkostenpauschale oder einer Vorauszahlung auf die Nebenkosten. Daran ändert die Möblierung der Wohnung im Streitfall nichts, denn der Mietwert der Wohnungseinrichtung ist ausweislich des Mietvertrags der Parteien Teil der Kalkulation der Nettokaltmiete gewesen.
Der Bundesgerichtshof hat damit seine bisherige Rechtsprechung zur Frage der Flächenabweichung gefestigt. Danach stellt die Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 % einen Mangel der Mietsache dar, der den Mieter gemäß § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB zur Minderung der Miete in dem Verhältnis berechtigt, in dem die tatsächliche Wohnfläche die vereinbarte Wohnfläche unterschreitet (Urteile vom 10. 03.2010 – VIII ZR 144/09 und vom 10. 11. 2010 – VIII ZR 306/09).
Praxistipp: In einer Wohnung dürfen alle Flächen berechnet werden, die über eine Raumhöhe von mindestens zwei Metern verfügen. Räume und Raumteile zwischen ein und zwei Metern zählen zur Hälfte, mit weniger als einem Meter lichter Höhe können sie nicht als Wohnfläche berücksichtigt werden. Je nach Jahr der Schließung des Mietvertrages kann für Balkone, Terrassen oder Dachgärten ein Viertel, maximal die Hälfte der Fläche angerechnet werden.