BGH VIII ZR 74/10 – Fehlende Erlaubnis zur Untervermietung berechtigt Vermieter nicht zwangsläufig zur Kündigung

Ein Mieter, der eine Untervermietung vornimmt, ohne die erforderliche Erlaubnis seines Vermieters einzuholen, verletzt seine vertraglichen Pflichten auch dann, wenn er einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat. Ob ein derartiger Verstoß des Mieters ein die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigendes Gewicht hat, ist unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu beurteilen. Eine auf die fehlende Erlaubnis gestützte Kündigung ist allerdings rechtsmissbräuchlich, wenn die Erlaubnis durch den Mieter rechtzeitig erbeten und der Vermieter seinerseits zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet war. Darauf weist die auf Mietrecht spezialisierte Rechtsanwältin Ilona Reichert aus Baden-Baden unter Hinweis auf das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 02.02.2011 (Az.: VIII ZR 74/10) hin.


Die Klägerin hatte im Jahr 1998 von dem Beklagten eine Wohnung gemietet. Der Mietvertrag sah hinsichtlich einer Untervermietung eine ausdrückliche Einwilligung des Vermieters vor. Die Mietvertragsparteien vereinbarten zusätzlich Folgendes: „Die Einwilligung zur Untervermietung wird erteilt. Bei einem Wechsel der Untermieter ist die schriftliche Einwilligung der Vermieter erforderlich. Die Parteien sind sich darüber einig, dass folgende Personen in die Wohnung einziehen werden: (…).“ Zwischen den Parteien kam es in der Folgezeit wiederholt zu Meinungsverschiedenheiten beim Wechsel von Untermietern, insbesondere weil die Beklagten die Erlaubnis von der Darlegung eines berechtigten Interesses im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB abhängig machten. Die Klägerin bat im November 2008 um Erlaubnis zur Untervermietung eines Zimmers. Nachdem die Beklagten die Erlaubnis erneut von der Darlegung eines berechtigten Interesses an der Untervermietung abhängig gemacht hatten, klagte die Klägerin auf Erteilung der Zustimmung zur Untervermietung. Als die Beklagten den Mietvertrag mit der Klägerin wegen unberechtigter Untervermietung fristlos und hilfsweise ordentlich gekündigt hatten, begehrten sie im Wege der Widerklage Räumung und Herausgabe der Wohnung. Das Amtsgericht Frankfurt/Main hat die Klage abgewiesen und der Widerklage stattgegeben. In der Berufungsinstanz haben die Parteien den Rechtsstreit bezüglich der Klage in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt, nachdem die Untermieterin gekündigt hatte. Das Landgericht Frankfurt/Main hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Die vom Bundesgerichtshof zugelassene Revision führte zur Abweisung der Widerklage.

Der Bundesgerichtshof entschied, dass die Kündigung der Vermieter rechtsmissbräuchlich war. Der Klägerin hatte auf Grund der zusätzlichen Vereinbarung ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung zugestanden, ohne dass es der Darlegung des berechtigten Interesses bedurft hätte. Da auch ein wichtiger, in der Person der Untervermieterin liegender Grund zur Versagung nicht ersichtlich oder vorgetragen sei, hätte die Erlaubnis zur Untervermietung erteilt werden müssen. Die Vorinstanzen haben verkannt, dass einer Kündigung der Beklagten wegen unerlaubter Untervermietung der Einwand des Rechtsmissbrauchs entgegenstand, weil die Beklagten der Klägerin die ihr nach dem Mietvertrag zustehende und rechtzeitig erbetene Erlaubnis bezüglich der neuen Untermieterin nicht erteilt hatten und ihnen daher selbst eine erhebliche Vertragsverletzung zur Last fiel.

Das Landgericht ging zwar zutreffend davon aus, dass ein Mieter, der eine Untervermietung vornimmt, ohne die erforderliche Erlaubnis seines Vermieters einzuholen, seine vertraglichen Pflichten auch dann verletzt, wenn er einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat. Ob ein derartiger Vertragsverstoß des Mieters auch ein die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigendes Gewicht hat, ist unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu beurteilen.

Die Einholung der Genehmigung hat den Zweck, dem Vermieter eine Prüfungsmöglichkeit zu geben, ob ein wichtiger Grund zur Versagung vorliegt. Dieser Pflicht war die Klägerin allerdings insoweit nachgekommen, als sie die Untervermietungserlaubnis rechtzeitig erbeten hatte, so dass die Beklagten etwaige Bedenken gegen die Person der neuen Untermieterin vorbringen konnten. Da es solche Bedenken nicht gab, waren die Beklagten zur Zustimmung zur Untervermietung verpflichtet und durften sie nicht von der Darlegung eines berechtigten Interesses abhängig machen.

Das Berufungsgericht hat dem somit den Beklagten zur Last fallenden Vertragsverstoß rechtsfehlerhaft keine Bedeutung beigemessen. Zum einen hatte es verkannt, dass sich die Klägerin angesichts des vertragswidrigen Verhaltens der Beklagten in einer gewissen „Zwangslage“ befand, so dass eine erhebliche Vertragsverletzung bereits fraglich war. Denn bei einem Abwarten bis zum Erlass eines Urteils drohten der Klägerin erhebliche Einnahmeverluste. Jedenfalls ist es den Beklagten wegen des Verbots rechtsmissbräuchlichen Verhaltens verwehrt, sich bei ihrer Kündigung auf das Fehlen einer Erlaubnis zu berufen, die sie der Klägerin hätten erteilen müssen, wenn sie sich selbst vertragsgemäß verhalten hätten.

Praxistipp: Untermietklauseln sollten eindeutig formuliert werden. Es darf kein Zweifel bestehen, ob Untervermietung grundsätzlich erlaubt ist oder nicht. Die Bestimmungen im streitgegenständlichen Mietvertrag waren nicht so eindeutig, wie die Vorinstanzen meinten.