Schimmel in der Wohnung: Ursachen, Rechte & was man tun kann

Schimmel in der Wohnung ist selten nur ein optisches Problem. Er belastet die Gesundheit, und er führt regelmäßig zum Streit – weil beide Seiten dieselbe Frage unterschiedlich beantworten: Kommt die Feuchtigkeit aus dem Bau oder aus dem Wohnverhalten?

Von dieser Frage hängt alles ab: die Mietminderung, die Pflicht zur Beseitigung und am Ende auch, ob der Vermieter etwas von der Kaution einbehalten darf. Entscheidend ist dabei nicht, wer lauter argumentiert, sondern wer was beweisen muss.

Die kurze Antwort

• Zuerst ist der Vermieter am Zug. Er muss ausräumen, dass die Ursache aus seinem Verantwortungsbereich stammt – erst danach kommt es auf das Lüftungsverhalten des Mieters an.
• Die Minderung tritt kraft Gesetzes ein (§ 536 BGB), nicht durch Erklärung. Wer den Mangel aber nicht anzeigt, verliert seine Rechte (§ 536c Abs. 2 BGB).
• Wärmebrücken in Altbauten sind kein Mangel, wenn der Bauzustand den Regeln zur Bauzeit entsprach (BGH, VIII ZR 271/17).
• Zumutbar ist normales Lüften – der BGH nennt zweimal täglich 15 Minuten oder dreimal 10 Minuten.
• Von der Kaution abziehen darf der Vermieter nur, wenn der Mieter den Schaden zu vertreten hat.

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Warum Schimmel entsteht

Schimmel braucht Feuchtigkeit. Sie kommt aus drei Richtungen:

1. Aus dem Alltag

Duschen, Kochen und Wäschetrocknen bringen jeden Tag mehrere Liter Wasser in die Raumluft. Große Möbel dicht an kalten Außenwänden verhindern, dass die Luft dort zirkuliert.

2. Aus der Bausubstanz

Undichte Fenster und Dächer, aufsteigende Feuchtigkeit, mangelhafte Dämmung – und vor allem Wärmebrücken: Stellen, an denen die Wand innen deutlich kälter ist als ringsum. Dort schlägt sich Luftfeuchtigkeit als Kondenswasser nieder.

3. Aus einer Veränderung am Gebäude

Ein oft übersehener Fall: Nach dem Einbau neuer, dichter Fenster fehlt der frühere unfreiwillige Luftaustausch durch undichte Rahmen. Dasselbe Lüftungsverhalten wie zuvor reicht dann nicht mehr aus.

Nicht jeder Befall ist also die Schuld des Mieters – und nicht jeder ist ein Mangel der Wohnung.

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Wer muss was beweisen?

Das ist der rechtliche Kern und der Punkt, an dem die meisten Auseinandersetzungen entschieden werden.

Die Rechtsprechung teilt nach Verantwortungsbereichen auf:

1. Der Vermieter muss zunächst ausräumen, dass die Ursache aus seinem Bereich stammt – also aus der Bausubstanz. Gelingt ihm das nicht, bleibt es bei seiner Verantwortung.
2. Erst wenn dieser Nachweis geführt ist, muss der Mieter darlegen, dass der Schaden nicht aus seinem Bereich kommt – dass er also ausreichend geheizt und gelüftet hat.

Der Mieter steht damit nicht in der Pflicht, seine Unschuld zu beweisen, solange bauliche Ursachen im Raum stehen. In der Praxis führt das häufig zu einem Sachverständigengutachten.

Was der BGH zu Wärmebrücken gesagt hat

Mit Urteil vom 5. Dezember 2018 (VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18) hat der Bundesgerichtshof entschieden: Wärmebrücken in den Außenwänden und die daraus folgende Gefahr von Schimmelbildung sind kein Sachmangel, wenn der Zustand den zur Bauzeit geltenden Vorschriften und technischen Normen entsprach. Die Wohnungen im entschiedenen Fall stammten von 1968 und 1971.

Maßstab ist also der Bauzustand bei Errichtung, nicht der heutige Dämmstandard. Ein Anspruch auf nachträgliche Innendämmung besteht nicht.

Zugleich hat der Senat bestimmt, was dem Mieter an Lüftung zuzumuten ist: zweimal täglich 15 Minuten oder dreimal täglich 10 Minuten Stoßlüften. Wer das einhält und trotzdem Schimmel bekommt, hat gute Argumente.

Wichtig ist die Abgrenzung: Das Urteil betrifft die bloße Gefahr in einem normgerechten Altbau. Tatsächlich aufgetretener Schimmel ist davon nicht erfasst – er bleibt ein Mangel, wenn er nicht auf das Verhalten des Mieters zurückgeht.

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Mietminderung: was wirklich gilt

Ein verbreiteter Satz lautet, die Miete dürfe „erst nach Anzeige des Mangels gemindert werden“. Das trifft so nicht zu. Die Minderung tritt kraft Gesetzes ein:

„Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.“ (§ 536 Abs. 1 BGB)

Es braucht dafür keine Erklärung und keine Zustimmung des Vermieters. Trotzdem ist die Anzeige entscheidend – aus einem anderen Grund: § 536c Abs. 1 BGB verpflichtet den Mieter, den Mangel unverzüglich anzuzeigen. Unterlässt er das, verliert er nach Absatz 2 die Rechte aus § 536, den Schadensersatzanspruch und das Recht zur fristlosen Kündigung, soweit der Vermieter wegen der fehlenden Anzeige nicht abhelfen konnte. Und er haftet für den vergrößerten Schaden.

Praktisch heißt das: Sofort schriftlich melden – nicht, um mindern zu dürfen, sondern um die Ansprüche nicht zu verlieren.

Zur Höhe

Feste Prozentsätze gibt es nicht. Gerichte entscheiden nach dem Einzelfall: Zahl und Größe der befallenen Flächen, betroffene Räume, Gesundheitsgefahr, Dauer. Veröffentlichte Entscheidungen reichen von wenigen Prozent bei einem kleinen Fleck im Bad bis zur vollständigen Befreiung, wenn die Wohnung unbewohnbar ist. Eine Tabelle ersetzt die Einzelfallprüfung nicht – wer zu hoch mindert, riskiert einen Zahlungsrückstand und damit die Kündigung.

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Schimmel und die Mietkaution

Für die Kaution gilt derselbe Maßstab wie sonst: Abziehen darf der Vermieter nur, was ihm auch als Anspruch zusteht.

• Einbehalt möglich, wenn der Mieter den Schaden zu vertreten hat – etwa nachweislich unzureichendes Heizen und Lüften – und die Schäden über die vertragsgemäße Abnutzung hinausgehen.
• Kein Einbehalt, wenn die Ursache baulich ist oder der Mieter den Mangel ordnungsgemäß angezeigt und sich normgerecht verhalten hat.

Zwei Fristen sind dabei zu beachten: Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren nach § 548 Abs. 1 BGB in sechs Monaten ab Rückgabe. Aufrechnen darf er allerdings auch danach noch – der BGH hat das mit Urteil vom 10. Juli 2024 (VIII ZR 184/23) bestätigt. Was sonst für Fristen und Abzüge gilt, steht unter Mietkaution Rückzahlung und Mietkaution einbehalten.

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Schritt für Schritt

1. Dokumentieren. Fotos mit Datum, Angabe von Raum und Wand, wenn möglich Messwerte der Luftfeuchtigkeit.
2. Schriftlich anzeigen. E-Mail genügt, Einschreiben ist sicherer. Frist zur Beseitigung setzen.
3. Ursache klären. Eigenes Lüftungsverhalten ehrlich prüfen; bei Streit ein Gutachten anstoßen.
4. Kleine Stellen selbst behandeln. Bei wenigen Quadratzentimetern auf glatten Flächen reicht handelsübliches Mittel oder hochprozentiger Alkohol – mit Handschuhen, Schutzbrille und Maske, bei geöffnetem Fenster. Größere Flächen und befallene poröse Materialien gehören in fachliche Hände.
5. Minderung prüfen, sobald der Mangel angezeigt ist – die Höhe realistisch und im Zweifel mit Beratung ansetzen.

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Vorlage: Mängelanzeige bei Schimmel

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Vorbeugen

• Stoßlüften statt Kippen: zwei- bis dreimal täglich für 10 bis 15 Minuten, Fenster ganz auf.
• Gleichmäßig heizen – auch selten genutzte Räume nicht auskühlen lassen.
• Luftfeuchtigkeit im Blick behalten, ein Hygrometer kostet wenige Euro; unter 60 Prozent ist ein guter Richtwert.
• Möbel mit Abstand zu Außenwänden aufstellen.
• Nach dem Duschen und Kochen sofort lüften, Wäsche möglichst nicht in der Wohnung trocknen.

Wer so vorgeht und den Mangel dokumentiert meldet, steht im Streitfall gut da – auch bei der Rückzahlung der Kaution.

Quellen

1. § 536 BGB – Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängelngesetze-im-internet.de
2. § 536c BGB – Während der Mietzeit auftretende Mängel, Anzeigepflicht des Mietersgesetze-im-internet.de
3. § 535 BGB – Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertragsgesetze-im-internet.de
4. § 548 BGB – Verjährung der Ersatzansprüche des Vermietersgesetze-im-internet.de
5. BGH, Urteil vom 5. Dezember 2018 – VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18 (Wärmebrücken, zumutbares Lüften)bundesgerichtshof.de
6. BGH, Urteil vom 10. Juli 2024 – VIII ZR 184/23 (Aufrechnung mit verjährten Schadensersatzforderungen)bundesgerichtshof.de
7. § 551 BGB – Begrenzung und Anlage von Mietsicherheitengesetze-im-internet.de