Unterbewertete Städte in Deutschland – diese Standorte bieten 2026 großes Potenzial für Immobilieninvestoren

Während die Kaufpreise in München, Hamburg oder Frankfurt auf hohem Niveau verharren, richtet sich der Blick vieler Investoren auf B- und C-Städte. „Unterbewertet“ ist dabei ein Begriff, der selten definiert wird — und ohne Definition ist er eine Vermutung. Dieser Beitrag nennt Standorte, für die eine These spricht, sagt aber vor allem, wie sich diese These selbst überprüfen lässt, bevor Geld fließt.

Was „unterbewertet“ heißen müsste

Ein niedriger Quadratmeterpreis allein ist keine Unterbewertung, sondern meist ein zutreffender Preis für eine schwache Lage. Von Unterbewertung lässt sich erst sprechen, wenn Preis und Fundamentaldaten auseinanderfallen:

• Mieten steigen, Kaufpreise folgen noch nicht. Der Vervielfältiger — Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete — liegt unter dem, was die Mietentwicklung rechtfertigt.
• Die Einwohnerzahl wächst oder stabilisiert sich, nachdem sie lange gefallen ist.
• Es gibt einen benennbaren Auslöser: Ansiedlung, Hochschulausbau, Verkehrsanbindung. Ohne Auslöser bleibt ein günstiger Markt einfach günstig.
• Der Leerstand sinkt. Das ist der ehrlichste Frühindikator, weil er sich nicht erzählen lässt.

Fehlt einer dieser Punkte, kauft man keine Unterbewertung, sondern ein Risiko mit hoher laufender Rendite als Kompensation.

Wie man das selbst prüft — kostenlos

Die Daten sind öffentlich, und wer sie einmal geholt hat, braucht keinen Standortartikel mehr:

• Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses. Jede Kommune oder jeder Kreis veröffentlicht ihn jährlich, und er enthält tatsächliche Kaufpreise aus der Kaufpreissammlung — nicht Angebotspreise aus Portalen. Das ist die belastbarste frei verfügbare Quelle.
• Bodenrichtwerte über die BORIS-Portale der Länder, im Zeitverlauf gelesen.
• Mietspiegel der Stadt, in zwei Ausgaben verglichen. Er zeigt die Entwicklung bestehender Mietverhältnisse, nicht die Wunschpreise der Inserate. Was er ist und wie er zustande kommt, steht unter ortsübliche Vergleichsmiete.
• Bevölkerungsvorausberechnung des Statistischen Landesamts. Entscheidend ist nicht die heutige Zahl, sondern die Prognose für die nächsten zehn bis fünfzehn Jahre — und die Altersstruktur dahinter.
• Wohnungsmarktbericht oder Leerstandsquote der Kommune, oft im Rahmen des kommunalen Wohnungsmarktmonitorings.

Wer diese fünf Quellen für eine Stadt durchgeht, kann jede Standortthese in einem Nachmittag bestätigen oder verwerfen.

Standorte mit einer erkennbaren These

Chemnitz

Sehr niedrige Kaufpreise im Bundesvergleich, entsprechend hohe Bruttorenditen. Als Kulturhauptstadt Europas 2025 hat die Stadt erhebliche Investitionen in Infrastruktur und Stadtbild erhalten, deren Wirkung sich erst in den Folgejahren zeigt. Dem steht eine langjährig rückläufige Bevölkerungsentwicklung gegenüber — die entscheidende Frage ist, ob die Stabilisierung trägt. Der Blick in die Vorausberechnung des Statistischen Landesamts Sachsen beantwortet sie schneller als jede Marktmeinung.

Magdeburg

Der Standort mit dem konkretesten Auslöser: Großansiedlungen im Halbleiterumfeld, dazu Universität und gute Verkehrsanbindung. Wichtig ist hier die Prüfung, ob und in welchem Zeitplan die angekündigten Investitionen tatsächlich realisiert werden — ein Teil der Preisentwicklung ist bereits vorweggenommen worden, als die Ansiedlung angekündigt wurde. Wer erst jetzt kauft, zahlt möglicherweise für eine Erwartung, die schon im Preis steht.

Halle (Saale)

Deutlich günstiger als Leipzig, mit Universität und guter Altbausubstanz, und nah genug für Pendler. Die These ist die plausibelste der fünf, weil sie nicht auf einem einzelnen Ereignis beruht, sondern auf der Ausstrahlung eines wachsenden Nachbarmarkts.

Gelsenkirchen

Sehr niedrige Einstiegspreise, hoher Bestand an sanierungsbedürftigen Objekten, Lage im dichten Ruhrgebiet. Hier ist die hohe Bruttorendite am ehesten eine Risikoprämie: Kaufkraft und Mietausfallrisiko unterscheiden sich innerhalb weniger Straßenzüge erheblich. Ein Objekt in Gelsenkirchen ist keine Standortwette, sondern eine Mikrolagenwette.

Saarbrücken

Grenzlage zu Frankreich und Luxemburg, moderate Preise, geringe mediale Aufmerksamkeit. Zugleich ist das Saarland stark von der Transformation der Automobilzulieferindustrie betroffen — die Beschäftigungsentwicklung ist hier der Indikator, auf den es ankommt.

Die Rendite ehrlich rechnen

Bruttorenditen von sechs oder sieben Prozent sind der Grund, warum diese Märkte attraktiv wirken. Von der Bruttorendite bleibt allerdings wenig übrig:

• Kaufnebenkosten von etwa 9 bis 12 Prozent: Grunderwerbsteuer (Sachsen 5,5 %, Sachsen-Anhalt 5,0 %, Nordrhein-Westfalen und Saarland je 6,5 %), Notar und Grundbuch rund 2 Prozent, gegebenenfalls Maklercourtage.
• Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten: Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Mietausfallwagnis. Bei älterem Bestand sind 20 bis 30 Prozent der Jahresmiete realistisch.
• Leerstand. Ein Monat Leerstand im Jahr kostet gut acht Prozent der Jahresmiete.
• Sanierungsstau. Was am Kaufpreis gespart wird, taucht oft im Instandhaltungsbedarf wieder auf — Heizungstausch und energetische Anforderungen inbegriffen.

Aus sieben Prozent brutto werden so schnell drei bis vier Prozent netto vor Steuern und Finanzierung. Das kann immer noch attraktiv sein — es ist nur eine andere Zahl als die im Exposé.

Was Vermieter in diesen Märkten mietrechtlich beachten sollten

Der Teil, der in Investorenartikeln regelmäßig fehlt, obwohl er die laufende Rendite bestimmt:

• Mietpreisbremse und gesenkte Kappungsgrenze gelten nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die per Landesverordnung ausgewiesen sind. In den meisten B- und C-Städten ist das nicht der Fall — dort gilt die Kappungsgrenze von 20 Prozent in drei Jahren, und bei Neuvermietung besteht keine Preisgrenze. Das ist ein realer Vorteil dieser Standorte, den man vor dem Kauf für die konkrete Gemeinde prüfen sollte.
• Die Mieterhöhung braucht trotzdem ein Begründungsmittel. Existiert kein Mietspiegel — in kleineren Städten häufig —, bleiben nur Vergleichswohnungen oder ein Gutachten. Das ist ein Aufwand, den man einkalkulieren sollte.
• Die Kaution bemisst sich nach der niedrigeren Miete. Drei Nettokaltmieten sind bei 450 € Kaltmiete eben 1.350 € — der Sicherheitspuffer ist absolut kleiner, während das Mietausfallrisiko in strukturschwachen Lagen höher ist. Die Bonitätsprüfung vor Vertragsschluss wiegt hier schwerer als in Märkten mit Bewerberüberhang.
• Kautionshöhe und Anlage nach § 551 BGB gelten unverändert, auch bei kleinen Beträgen: getrennt vom eigenen Vermögen, verzinst, Erträge dem Mieter. Wer mehrere Einheiten kauft, braucht dafür von Anfang an ein Verfahren — siehe Mietkautionen effizient verwalten.

Fazit

Die genannten Städte sind Kandidaten, keine Empfehlungen. Was sie verbindet, ist ein niedriges Preisniveau und ein benennbarer Grund, warum es steigen könnte — und in jedem Fall ein Gegenargument, das ebenso benennbar ist.

Entscheidend bleibt die Mikrolage: Innerhalb einer Stadt liegen zwischen zwei Vierteln oft größere Unterschiede als zwischen zwei Städten. Eine fundierte Immobilienbewertung und der Blick in den Grundstücksmarktbericht ersetzen jede Standortliste — auch diese.

Quellen

1. § 558 BGB – Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (Kappungsgrenze)gesetze-im-internet.de
2. § 556d BGB – Zulässige Miete bei Mietbeginn (Mietpreisbremse)gesetze-im-internet.de
3. § 551 BGB – Begrenzung und Anlage von Mietsicherheitengesetze-im-internet.de
4. § 11 GrEStG – Steuersatz der Grunderwerbsteuergesetze-im-internet.de