Vergleichsmiete: Was sie bedeutet – und warum sie für Mieter und Vermieter so wichtig ist

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist der Maßstab, an dem sich jede Mieterhöhung nach § 558 BGB messen lassen muss. Sie ist kein Marktpreis und kein Angebotspreis, sondern ein statistisch ermittelter Korridor — und genau daraus entstehen die meisten Missverständnisse.

Was die ortsübliche Vergleichsmiete ist

§ 558 Abs. 2 BGB definiert sie als die üblichen Entgelte, die in der Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit vereinbart oder geändert wurden.

Zwei Einschränkungen darin werden regelmäßig übersehen:

• Der Betrachtungszeitraum beträgt sechs Jahre. Einbezogen werden nur Mieten, die in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurden. Bis 2020 waren es vier Jahre; die Verlängerung dämpft den Anstieg, weil ältere und damit niedrigere Mieten länger mitzählen.
• Nettokaltmiete. Verglichen wird ohne Betriebskosten. Wer Warmmieten vergleicht, vergleicht Heizverhalten und Energiestandard mit.

Nicht einbezogen werden Wohnungen mit Mietpreisbindung und Wohnraum, bei dem die Miete durch Förderzusagen bestimmt ist.

Vergleichsmiete ist nicht Marktmiete

Der häufigste Irrtum in einer Zeile: Die Vergleichsmiete bildet bestehende Mietverhältnisse ab, die Marktmiete aktuelle Angebote.

	Vergleichsmiete	Marktmiete
Grundlage	vereinbarte und geänderte Mieten der letzten sechs Jahre	aktuelle Inserate
Quelle	Mietspiegel, Gutachten, Vergleichswohnungen	Portale, Anzeigen
Rechtliche Wirkung	Obergrenze der Mieterhöhung im laufenden Vertrag	keine, außerhalb der Mietpreisbremse

In angespannten Märkten liegen Angebotsmieten deutlich über der Vergleichsmiete. Für ein bestehendes Mietverhältnis ist das ohne Belang — der Vermieter kann nicht auf das Niveau der Neuvermietung erhöhen. Umgekehrt gilt bei Neuvermietung in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die Mietpreisbremse: höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Die vier Begründungsmittel

§ 558a Abs. 2 BGB lässt für das Mieterhöhungsverlangen genau vier Belege zu:

1. Mietspiegel. Der Regelfall. Beim qualifizierten Mietspiegel — nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und alle zwei Jahre angepasst — wird vermutet, dass die genannten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben (§ 558d Abs. 3 BGB). Existiert er, muss der Vermieter seine Werte auch dann nennen, wenn er die Erhöhung anders begründet. Seit dem Mietspiegelreformgesetz sind Gemeinden über 50.000 Einwohner zur Aufstellung verpflichtet.
2. Auskunft aus einer Mietdatenbank. In der Praxis selten.
3. Sachverständigengutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Gutachters. Genau, aber teuer.
4. Drei Vergleichswohnungen. Sie müssen tatsächlich vermietet und so bezeichnet sein, dass der Mieter sie identifizieren kann. Inserate genügen nicht. Auch eigene Wohnungen des Vermieters sind zulässig.

Das Begründungsmittel muss die Erhöhung nur plausibel machen, nicht beweisen. Ob die verlangte Miete wirklich ortsüblich ist, klärt im Streitfall das Gericht — regelmäßig durch Sachverständigengutachten.

Die drei Grenzen jeder Mieterhöhung

Alle drei müssen zugleich eingehalten sein:

• Die ortsübliche Vergleichsmiete als absolute Obergrenze.
• Die Kappungsgrenze: höchstens 20 % Steigerung in drei Jahren, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt 15 % (§ 558 Abs. 3 BGB). Maßgeblich ist die Summe aller Erhöhungen im Zeitraum.
• Die Jahressperrfrist: Die Miete muss bei Wirksamwerden der Erhöhung seit 15 Monaten unverändert sein; das Verlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung gestellt werden (§ 558 Abs. 1 BGB).

Rechnen lässt sich das mit dem Mieterhöhungsrechner, der Kappungsgrenze und Sperrfrist zusammen prüft.

Die Fristen für den Mieter

Der Mieter hat eine Überlegungsfrist bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Verlangens. Stimmt er zu, gilt die neue Miete ab dem darauffolgenden Monat. Stimmt er nicht zu, muss der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen — sonst ist die Erhöhung erledigt. Schweigen ist keine Zustimmung, aber auch keine Kündigung: Das Mietverhältnis läuft zur alten Miete weiter, bis ein Gericht entscheidet.

Rechenbeispiel

70 m² Wohnung, aktuelle Nettokaltmiete 560 € (8,00 €/m²), Mietspiegel weist für die Kategorie 9,50 €/m² aus, letzte Erhöhung vor vier Jahren, keine Erhöhung in den letzten drei Jahren:

• Ortsüblich: 70 × 9,50 = 665 €
• Kappungsgrenze 20 %: 560 × 1,20 = 672 €
• Zulässig ist der niedrigere Wert: 665 €

In einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt läge die Kappungsgrenze bei 15 %, also 644 € — dann wäre diese Zahl die Obergrenze, obwohl die Wohnung ortsüblich 665 € wert ist. Welche der drei Grenzen zuerst greift, hängt vom Einzelfall ab; deshalb sind alle drei zu prüfen.

Was das für die Mietkaution bedeutet

Hier hält sich ein hartnäckiger Irrtum: Eine Mieterhöhung berechtigt nicht dazu, die Kaution aufzustocken. Die zulässige Höhe bemisst sich nach der Miete bei Vertragsschluss — steigt sie später durch Mieterhöhung, Staffel- oder Indexmiete, entsteht daraus ohne ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag kein Nachzahlungsanspruch.

Wer 2015 bei 600 € Kaltmiete 1.800 € hinterlegt hat, schuldet auch nach der Erhöhung auf 665 € keinen Cent mehr. Umgekehrt wird eine wirksam vereinbarte Kaution nicht dadurch überhöht, dass die Miete später sinkt. Die Einzelheiten stehen unter Höhe der Mietkaution und Was an der Kautionshöhe verhandelbar ist.

Typische Fehler

Auf Vermieterseite:

• Angebotsmieten aus Portalen als Begründung — kein zulässiges Begründungsmittel.
• Vergleichswohnungen ohne identifizierbare Anschrift.
• Den qualifizierten Mietspiegel nicht genannt, obwohl er existiert.
• Erhöhung auf Basis der Warmmiete gerechnet.

Auf Mieterseite:

• Zustimmen, ohne die Einordnung im Mietspiegel zu prüfen — die Spanne innerhalb einer Kategorie ist oft breit.
• Die Zwei-Monats-Frist übersehen.
• Die erhöhte Miete zahlen, ohne zugestimmt zu haben — darin kann eine konkludente Zustimmung liegen.

Quellen

1. § 558 BGB – Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmietegesetze-im-internet.de
2. § 558a BGB – Form und Begründung der Mieterhöhunggesetze-im-internet.de
3. § 558b BGB – Zustimmung zur Mieterhöhunggesetze-im-internet.de
4. § 558d BGB – Qualifizierter Mietspiegelgesetze-im-internet.de
5. § 556d BGB – Zulässige Miete bei Mietbeginn (Mietpreisbremse)gesetze-im-internet.de
6. § 551 BGB – Begrenzung und Anlage von Mietsicherheitengesetze-im-internet.de