Mietspiegel lesen und prüfen: einfach, qualifiziert und die Spanne

Der Mietspiegel ist das Begründungsmittel, mit dem die allermeisten Mieterhöhungen stehen oder fallen. Er ist zugleich das am häufigsten missverstandene: kein Preisverzeichnis, kein Deckel für Neuvermietungen und vor allem kein einzelner Wert, sondern eine Spanne. Genau in dieser Spanne wird gestritten.

Was ein Mietspiegel ist

Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete in einer Gemeinde. Er bildet die Nettokaltmieten bestehender Mietverhältnisse ab, die in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurden — nicht die Preise aktueller Inserate.

Erstellt wird er von der Gemeinde oder gemeinsam von den Interessenvertretern der Vermieter und Mieter. Damit ist er kein behördlicher Preisbescheid, sondern eine Erkenntnisquelle: Er sagt, was üblich ist, nicht, was sein soll.

Einfach oder qualifiziert — der Unterschied zählt

Das Gesetz kennt zwei Arten, und sie sind rechtlich unterschiedlich stark.

	Einfacher Mietspiegel	Qualifizierter Mietspiegel
Rechtsgrundlage	§ 558c BGB	§ 558d BGB
Erstellung	von der Gemeinde oder den Interessenvertretern erstellt oder anerkannt	nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen, Vorgaben der Mietspiegelverordnung
Aktualisierung	soll alle zwei Jahre angepasst werden	Anpassung nach zwei Jahren, Neuerstellung nach vier Jahren
Beweiswirkung	Indiz, das Gericht würdigt es frei	gesetzliche Vermutung, dass die Werte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben

Die Vermutungswirkung des § 558d Abs. 3 BGB ist der praktische Kern. Wer gegen einen qualifizierten Mietspiegel argumentiert, muss ihn erschüttern — es genügt nicht, andere Zahlen zu behaupten. Vor Gericht kehrt sich damit die Beweislast faktisch um.

Eine Pflicht, die viele Vermieter übersehen: Existiert ein qualifizierter Mietspiegel mit Angaben für die Wohnung, muss der Vermieter dessen Werte im Mieterhöhungsverlangen nennen — auch dann, wenn er die Erhöhung auf ein Gutachten oder Vergleichswohnungen stützt (§ 558a Abs. 3 BGB). Fehlt die Angabe, ist das Verlangen formell unwirksam.

Seit 2022 sind Mietspiegel Pflicht

Das Mietspiegelreformgesetz und die Mietspiegelverordnung sind am 1. Juli 2022 in Kraft getreten. Seitdem gilt:

• Gemeinden ab 50.000 Einwohnern müssen einen Mietspiegel erstellen — Frist für die erstmalige Erstellung war der 1. Januar 2023.
• Gemeinden ab 100.000 Einwohnern müssen einen qualifizierten Mietspiegel vorlegen — Frist war der 1. Januar 2024.
• Eigentümer und Mieter sind auskunftspflichtig. Für die Erstellung und Anpassung eines qualifizierten Mietspiegels müssen sie der zuständigen Stelle auf Verlangen Angaben zu Größe, Ausstattung, Lage und Miethöhe machen.

Die Reform hat zugleich die Verfahren vereinheitlicht: Was einen qualifizierten Mietspiegel ausmacht, ist seither in der Mietspiegelverordnung konkret geregelt und nicht mehr Auslegungssache.

In Gemeinden unter 50.000 Einwohnern bleibt es dagegen beim Freiwilligen — dort fehlt häufig jeder Mietspiegel, und die Begründung einer Mieterhöhung wird deutlich aufwendiger.

Wie man einen Mietspiegel liest

Tabelle oder Formel

Es gibt zwei Bauformen. Der Tabellenmietspiegel ordnet Wohnungen in Felder ein — typischerweise nach Baualtersklasse und Wohnfläche — und nennt je Feld einen Mittelwert und eine Spanne. Der Regressionsmietspiegel rechnet die Miete aus einer Formel mit Zu- und Abschlägen für einzelne Merkmale. Beide führen zum selben Ziel, verlangen aber unterschiedliche Sorgfalt beim Ausfüllen.

Die Spanne ist der eigentliche Streitpunkt

Der genannte Mittelwert ist nicht „die“ ortsübliche Miete. Zulässig ist grundsätzlich jeder Wert innerhalb der Spanne — und die reicht in vielen Mietspiegeln um zwanzig Prozent und mehr nach oben und unten.

Wo innerhalb der Spanne eine konkrete Wohnung liegt, bestimmen die Wohnwertmerkmale. Die meisten Mietspiegel liefern dafür eine Orientierungshilfe mit Punkten oder Zu- und Abschlägen für Gruppen wie:

• Bad und WC (Fenster, Dusche und Wanne, Handtuchheizkörper, Fliesenhöhe)
• Küche (Einbauküche des Vermieters, Anschlüsse, Größe)
• Wohnung (Bodenbeläge, Schnitt, Balkon, Aufzug, Barrierefreiheit)
• Gebäude (energetischer Zustand, Zustand des Treppenhauses, Fahrradraum, Wärmedämmung)
• Umfeld (Lärmbelastung, Anbindung, Nahversorgung, Grünflächen)

Hier lohnt das Nachrechnen am meisten. Eine Wohnung, die nach der Orientierungshilfe im unteren Drittel liegt, kann nicht mit dem oberen Spannenwert begründet werden — auch wenn der Mietspiegel diesen Wert nennt.

Die Prüfung in fünf Schritten

1. Ist der Mietspiegel aktuell? Stichtag der Datenerhebung prüfen, nicht das Erscheinungsjahr. Ein qualifizierter Mietspiegel verliert seine Vermutungswirkung, wenn er nicht fristgerecht angepasst wurde.
2. Gilt er für diese Wohnung? Ausgenommen sind regelmäßig preisgebundener Wohnraum, möblierte Vermietung, Wohnheime und teils Einfamilienhäuser.
3. Ist die Einordnung richtig? Baujahr, Wohnfläche und Lage nachschlagen. Bei der Wohnfläche zählt die tatsächliche, nicht die im Vertrag genannte.
4. Wohnwertmerkmale durchgehen und die Position in der Spanne selbst bestimmen.
5. Die anderen beiden Grenzen prüfen: Kappungsgrenze und Sperrfrist. Der Mieterhöhungsrechner prüft beide zusammen.

Vier verbreitete Missverständnisse

• „Der Mietspiegel begrenzt die Miete bei Neuvermietung.“ Nein. Bei Neuvermietung gilt Vertragsfreiheit — es sei denn, die Gemeinde ist als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen; dann greift die Mietpreisbremse mit höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
• „Meine Miete liegt unter dem Mietspiegel, also darf erhöht werden.“ Nur, wenn auch Kappungsgrenze und Sperrfrist eingehalten sind. Von den drei Grenzen zählt immer die schärfste.
• „Der Mittelwert ist die erlaubte Miete.“ Maßgeblich ist die Einordnung in der Spanne, nicht der Mittelwert.
• „Ohne Mietspiegel geht keine Mieterhöhung.“ Doch — über drei tatsächlich vermietete Vergleichswohnungen, ein Sachverständigengutachten oder eine Mietdatenbank (§ 558a Abs. 2 BGB). Nur ist der Aufwand höher.

Wenn es keinen Mietspiegel gibt

In kleineren Gemeinden ist das der Regelfall. Dann bleiben drei Wege:

• Drei Vergleichswohnungen — sie müssen tatsächlich vermietet und so bezeichnet sein, dass der Mieter sie identifizieren kann. Inserate genügen nicht; eigene Wohnungen des Vermieters sind zulässig.
• Sachverständigengutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Gutachters — belastbar, aber mit Kosten im dreistelligen bis vierstelligen Bereich.
• Mietspiegel einer vergleichbaren Nachbargemeinde. Die Rechtsprechung lässt das zu, wenn die Gemeinden strukturell vergleichbar sind — ein Angriffspunkt, den der Mieter prüfen sollte.

Was das für die Mietkaution bedeutet

Nichts — und das ist der Punkt, an dem sich ein hartnäckiger Irrtum hält. Eine Mieterhöhung nach dem Mietspiegel berechtigt nicht dazu, die Kaution aufzustocken. Die zulässige Höhe von drei Nettokaltmieten bemisst sich nach der Miete bei Vertragsschluss; steigt sie später, entsteht ohne ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag kein Nachzahlungsanspruch.

Wer 2018 bei 620 € Kaltmiete 1.860 € hinterlegt hat, schuldet auch nach der Erhöhung auf 700 € keinen Cent mehr. Umgekehrt wird eine wirksam vereinbarte Kaution nicht überhöht, wenn die Miete sinkt. Einzelheiten unter Höhe der Mietkaution.

Was sich dagegen sehr wohl ändert: Die Zinsen auf die hinterlegte Kaution laufen unabhängig davon weiter und stehen dem Mieter zu — der Zinsrechner zeigt, was über die Jahre zusammengekommen ist.

Die Fristen im Blick behalten

Kommt ein Mieterhöhungsverlangen mit Bezug auf den Mietspiegel, läuft für den Mieter eine Überlegungsfrist bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang. Stimmt er zu, gilt die neue Miete ab dem Folgemonat. Stimmt er nicht zu, muss der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen — sonst ist die Erhöhung erledigt.

Vorsicht bei der stillschweigenden Zustimmung: Wer die erhöhte Miete kommentarlos überweist, kann damit konkludent zugestimmt haben. Wer prüfen will, zahlt zunächst weiter die alte Miete und antwortet innerhalb der Frist schriftlich.

Quellen

1. § 558c BGB – Mietspiegelgesetze-im-internet.de
2. § 558d BGB – Qualifizierter Mietspiegelgesetze-im-internet.de
3. § 558a BGB – Form und Begründung der Mieterhöhunggesetze-im-internet.de
4. § 558b BGB – Zustimmung zur Mieterhöhunggesetze-im-internet.de
5. § 556d BGB – Zulässige Miete bei Mietbeginn (Mietpreisbremse)gesetze-im-internet.de
6. Mietspiegelverordnung (MsV)gesetze-im-internet.de
7. § 551 BGB – Begrenzung und Anlage von Mietsicherheitengesetze-im-internet.de