Mietpreisbremse: Was die Forschung zeigt – und was das für die Kaution bedeutet

Die Mietpreisbremse gilt seit Juni 2015. Am 26. Juni 2025 hat der Bundestag sie verlängert, der Bundesrat stimmte am 11. Juli zu, seit dem 23. Juli 2025 ist die Verlängerung in Kraft: Die Länderverordnungen dürfen jetzt bis zum 31. Dezember 2029 laufen.

Zeit für zwei nüchterne Fragen. Was weiß die empirische Forschung über ihre Wirkung? Und was muss ein Mieter tun, damit sie im eigenen Vertrag überhaupt greift?

Was die Mietpreisbremse regelt

Der Kern steht in § 556d Abs. 1 BGB: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen. Welche Gebiete das sind, legen die Länder per Rechtsverordnung fest; diese Verordnungen müssen nach § 556d Abs. 2 spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft treten.

Vier Ausnahmen schränken die Regel ein:

• Neubau: § 556d ist nicht anzuwenden auf eine Wohnung, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird (§ 556f Satz 1).
• Umfassende Modernisierung: Die erste Vermietung danach ist frei (§ 556f Satz 2).
• Vormiete: War die Miete des Vormieters höher als die zulässige, darf bis zu dieser Höhe vereinbart werden (§ 556e Abs. 1). Mieterhöhungen aus dem letzten Jahr vor Ende des Vormietverhältnisses zählen dabei nicht mit.
• Modernisierung der letzten drei Jahre: Der Betrag, der sich bei einer Modernisierungsmieterhöhung ergäbe, darf aufgeschlagen werden (§ 556e Abs. 2).

Ein verbreitetes Missverständnis gehört hier korrigiert: Möblierte Wohnungen sind nicht pauschal ausgenommen. § 549 Abs. 2 BGB nimmt Wohnraum aus, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist (Nr. 1), sowie möblierten Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist (Nr. 2). Eine normale möblierte Wohnung, auf Dauer vermietet, fällt unter die Mietpreisbremse — auch wenn die Möblierung in der Praxis als Umgehungsweg genutzt wird. Ausgenommen sind nach § 549 Abs. 3 zusätzlich Studenten- und Jugendwohnheime.

Was die Forschung findet

Die Mietpreisbremse selbst

Die wichtigste deutsche Untersuchung stammt von Kholodilin, Mense und Michelsen und wertet die Einführung 2015 aus. Ihr zentrales Ergebnis ist eine Bedingung, keine Zahl: Die Mietpreisbremse wirkt nur dort, wo die Mieten vorher ohnehin kräftig gestiegen waren.

Mietwachstum in den vier Jahren davor	Wirkung der Mietpreisbremse
bis 3,9 % pro Jahr	keine bindende Wirkung — die Zehn-Prozent-Grenze liegt über dem Markt
3,9 bis 4,8 % pro Jahr	nur eine Änderung des Trends, kein Niveaueffekt
über 4,8 % pro Jahr	Mieten sinken einmalig um durchschnittlich 2,9 % und wachsen danach langsamer

Das relativiert beide Lager: Wo der Wohnungsmarkt entspannt ist, passiert schlicht nichts. Wo er heiß läuft, sind es wenige Prozent — spürbar, aber keine Trendwende. Der Titel der Untersuchung fasst es zusammen: besser als ihr Ruf, aber nicht die Lösung des Wohnungsmarktproblems.

Eine zweite Arbeit derselben Gruppe, erschienen im Journal of Urban Economics, zeigt die Kehrseite. Weil die Mietpreisbremse nur einen Teil des Marktes erfasst und Neubau frei bleibt, entstehen zwei Segmente: Im regulierten Teil sinken die Mieten, im ausgenommenen steigen sie. Der Mechanismus ist Fehlallokation — die niedrigere Miete zieht Haushalte an, die sonst nicht angetreten wären, zahlungskräftigere weichen ins freie Segment aus und treiben dort die Preise. Dieselbe Arbeit findet eine geringere Umzugsbereitschaft in regulierten Gebieten, aber nur bei einkommensstarken Haushalten. Für den Beobachtungszeitraum fand sie keine Effekte auf Bautätigkeit und Instandhaltung.

Der Berliner Mietendeckel — ein anderer Fall

Der Mietendeckel wird häufig mit der Mietpreisbremse verwechselt, war aber ein anderes Instrument: ein Deckel auf den Bestand, nicht eine Grenze bei Neuvermietung. Er galt ab dem 23. Februar 2020 und wurde vom Bundesverfassungsgericht mit Beschluss vom 25. März 2021 (2 BvF 1/20, 2 BvL 4/20, 2 BvL 5/20) für nichtig erklärt — nicht wegen Eigentumsverletzung, sondern weil dem Land die Gesetzgebungskompetenz fehlte: Der Bund hat das Mietpreisrecht in den §§ 556 bis 561 BGB abschließend geregelt.

Die DIW-Auswertung für die Geltungszeit zeigt beide Seiten deutlich: Die Mieten regulierter Wohnungen sanken gegenüber unregulierten um rund elf Prozent. Zugleich halbierte sich die Zahl der inserierten Mietwohnungen — von über 600 auf etwa 300 pro Woche. Im Umland stiegen die Mieten, in Potsdam um rund zwölf Prozent. Und nur etwa ein Viertel der Inserate entsprach überhaupt den Vorgaben.

Der internationale Blick

Ein Überblicksaufsatz im Journal of Housing Economics hat gut 200 empirische Arbeiten aus über einem Jahrhundert ausgewertet. Die Bilanz in Kurzform: Mietregulierung bremst den Anstieg der regulierten Mieten zuverlässig; zugleich finden die meisten Studien Nebenwirkungen — höhere Mieten im nicht regulierten Segment, ein kleineres Mietwohnungsangebot, schlechtere Instandhaltung, weniger Umzüge und mehr Fehlallokation.

Zwei Einschränkungen gehören dazu. Die Methode ist ein Auszählen von Studienergebnissen, keine Metaanalyse: Sie gewichtet eine sorgfältige Kausalanalyse wie eine schwache Korrelationsstudie und sagt nichts über die Größe der Effekte. Und die ausgewerteten Regime sind sehr verschieden — ein ägyptischer Mietstopp aus den 1960ern und die deutsche Mietpreisbremse haben wenig gemeinsam. Für Deutschland sind die deutschen Studien aussagekräftiger.

Wie Mieter die Bremse durchsetzen

Der praktisch wichtigste Punkt: Die Mietpreisbremse wirkt nicht von selbst. Nach § 556g Abs. 1 Satz 2 BGB ist die Vereinbarung über die Miethöhe unwirksam, soweit die zulässige Miete überschritten wird; zu viel Gezahltes ist nach Bereicherungsrecht herauszugeben. Zurückverlangen kann der Mieter das aber nur, wenn er den Verstoß gerügt hat (§ 556g Abs. 2 Satz 1).

Die 30-Monats-Regel

Hier steckt der Punkt, der oft falsch wiedergegeben wird. § 556g Abs. 2 Satz 3 BGB unterscheidet zwei Fälle:

• Rüge innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn, Mietverhältnis läuft noch: Der Mieter kann die zu viel gezahlte Miete ab Mietbeginn zurückverlangen — auch rückwirkend.
• Rüge später als 30 Monate nach Mietbeginn, oder Mietverhältnis bereits beendet: Nur noch die nach Zugang der Rüge fällig gewordene Miete.

Wer also im zweiten Mietjahr merkt, dass die Miete zu hoch angesetzt war, verliert die bereits gezahlten Beträge nicht. Nach Ablauf der 30 Monate ist das Geld dagegen endgültig weg. Dass der Mieter zunächst widerspruchslos gezahlt hat, schadet ihm nicht: § 556g Abs. 1 Satz 4 schließt die §§ 814 und 817 Satz 2 BGB ausdrücklich aus.

Die Auskunftspflicht des Vermieters

Beruft sich der Vermieter auf eine Ausnahme — Vormiete, Modernisierung, Neubau oder erste Vermietung nach umfassender Modernisierung —, muss er den Mieter darüber nach § 556g Abs. 1a BGB unaufgefordert und vor Vertragsschluss in Textform informieren. Die Rechtsfolge ist scharf:

• Ohne Auskunft kann sich der Vermieter auf die Ausnahme nicht berufen — es gilt die normale Grenze aus § 556d Abs. 1.
• Holt er die Auskunft nach, kann er sich erst zwei Jahre danach auf die Ausnahme berufen.

Unabhängig davon gibt § 556g Abs. 3 BGB dem Mieter einen Auskunftsanspruch über die Tatsachen, die für die zulässige Miete maßgeblich sind, soweit sie nicht allgemein zugänglich sind.

In vier Schritten

1. Prüfen, ob eine Rechtsverordnung gilt. Die Länder veröffentlichen sie mit Begründung.
2. Ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln, in der Regel über den Mietspiegel der Gemeinde. Zulässig sind höchstens 10 Prozent darüber.
3. Auskunft verlangen, wenn der Vermieter eine Ausnahme geltend macht oder unklar bleibt, worauf die Miete beruht.
4. Rügen, in Textform. Hat der Vermieter eine Auskunft nach Abs. 1a erteilt, muss sich die Rüge darauf beziehen (§ 556g Abs. 2 Satz 2). Und die 30 Monate im Blick behalten.

Eine Rüge ist keine Kündigung und kein Angriff auf das Mietverhältnis, sondern die vom Gesetz vorgesehene Form, den zulässigen Preis festzustellen.

Was das für die Mietkaution bedeutet

Hier schließt sich der Kreis zu unserem Thema, und der Zusammenhang wird selten benannt: Die zulässige Kaution hängt an der Miete.

Nach § 551 Abs. 1 BGB darf die Mietsicherheit höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne Betriebskosten betragen — also das Dreifache der Nettokaltmiete. Nach § 551 Abs. 4 ist jede zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.

Ist die Vereinbarung über die Miethöhe nach § 556g Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam, soweit sie die zulässige Miete übersteigt, sinkt damit die Bezugsgröße für die Kaution:

	Vereinbart	Zulässig nach Mietpreisbremse
Nettokaltmiete	900 €	780 €
Höchstkaution (3 Nettokaltmieten)	2.700 €	2.340 €

Die Differenz von 360 Euro wäre zu viel verlangt.

Eine Einschränkung, die dazugehört: Eine höchstrichterliche Entscheidung speziell zu dieser Frage ist uns nicht bekannt. Die Auslegung folgt aus dem Zusammenspiel von § 551 Abs. 1, § 551 Abs. 4 und § 556g Abs. 1 BGB und ist unseres Erachtens die systematisch stimmige — abgesichert durch ein BGH-Urteil ist sie nicht. Wer die Kaution deshalb kürzen will, sollte das rechtlich prüfen lassen, statt einfach weniger zu überweisen.

Praktisch heißt das für den Mietbeginn: Erst die Miethöhe klären, dann die Kaution leisten. Wer drei überhöhte Monatsmieten hinterlegt und später rügt, muss beides zurückholen. Wie die Kaution korrekt angelegt und verzinst wird, steht im Mietkautionskonto-Vergleich. Ist das Geld beim Einzug noch nicht verfügbar, ist die Ratenzahlung in drei Monatsraten nach § 551 Abs. 2 BGB das gesetzlich vorgesehene Mittel — nicht die teurere Kautionsbürgschaft.

Fazit

Die Mietpreisbremse ist weder Rettungsanker noch Marktzerstörer. Die Evidenz zeigt ein Instrument, das dort einige Prozent dämpft, wo die Mieten stark gestiegen waren, das im angespannten Markt nichts baut und das einen Teil des Drucks in das ausgenommene Segment verschiebt. Bis Ende 2029 gilt sie weiter.

Für den einzelnen Mieter zählt etwas anderes: Sie wirkt nur nach Rüge — und innerhalb von 30 Monaten auch rückwirkend. Wenn sie greift, wirkt sie gleich zweimal: auf die monatliche Miete und auf die Kaution, die daran hängt.

Quellen

1. § 556d BGB – Zulässige Miethöhe bei Mietbeginngesetze-im-internet.de
2. § 556e BGB – Berücksichtigung der Vormiete oder einer Modernisierunggesetze-im-internet.de
3. § 556f BGB – Ausnahmen für Neubau und umfassende Modernisierunggesetze-im-internet.de
4. § 556g BGB – Rechtsfolgen, Auskunft über die Mietegesetze-im-internet.de
5. § 549 BGB – Auf Wohnraummietverhältnisse anwendbare Vorschriftengesetze-im-internet.de
6. § 551 BGB – Begrenzung und Anlage von Mietsicherheitengesetze-im-internet.de
7. Deutscher Bundestag: Mietpreisbremse bis 2029 verlängert, Beschluss vom 26. Juni 2025bundestag.de
8. BVerfG, Beschluss vom 25. März 2021 – 2 BvF 1/20, 2 BvL 4/20, 2 BvL 5/20 (Berliner Mietendeckel nichtig)bundesverfassungsgericht.de
9. Kholodilin/Mense/Michelsen (2018): Mietpreisbremse ist besser als ihr Ruf. DIW Wochenbericht 7/2018, S. 107–117diw.de
10. Mense/Michelsen/Kholodilin (2023): Rent Control, Market Segmentation, and Misallocation. Journal of Urban Economics 134sciencedirect.com
11. Hahn/Kholodilin/Waltl (2021): Die unmittelbaren Auswirkungen des Berliner Mietendeckels. DIW Wochenbericht 8/2021, S. 117–124diw.de
12. Kholodilin (2024): Rent control effects through the lens of empirical research. Journal of Housing Economics 63, 101983doi.org