Kleinreparaturklausel: Was Mieter wirklich zahlen müssen

81,52 € für die Erneuerung eines undichten Kunststoffübergangs an einer Abflussleitung — ein Betrag, für den sich kein Prozess lohnt. Vor dem Amtsgericht Berlin-Charlottenburg wurde daraus trotzdem einer, und der Vermieter verlor ihn vollständig.

Der Fall zeigt exemplarisch, woran Kleinreparaturklauseln in der Praxis scheitern: nicht am Betrag, sondern an der Frage, welches Bauteil überhaupt erfasst ist.

Der Fall: 81,52 € für ein Abflussrohr

Im Mietvertrag stand eine übliche Klausel. Der Mieter sollte „ohne Rücksicht auf Verschulden die Kosten kleinerer Instandsetzungsarbeiten an denjenigen Gegenständen und Einrichtungen tragen, die seinem direkten und häufigen Zugriff unterliegen“ — bis 90 € im Einzelfall und bis 7 Prozent der Jahresnettokaltmiete im Jahr.

Die Vermieterin ließ eine Abflussleitung in der Wohnung instand setzen: Demontage der Leitung, Erneuerung des undichten Kunststoffübergangs, 81,52 €. Sie stellte den Betrag den Mietern in Rechnung, diese zahlten nicht, sie klagte.

Das Amtsgericht wies die Klage ab (Urteil vom 31.08.2011, Az. 212 C 65/11). Die Begründung ist der Kern der ganzen Frage: Die Kunststoffdichtung der Abflussleitung unterliegt nicht dem täglichen, ordnungsgemäßen Zugriff des Mieters. Er kann ihre Abnutzung durch noch so pflegliche Behandlung nicht verringern — also greift die Klausel schon ihrem Wortlaut nach nicht.

Auch ein verschuldensabhängiger Schadensersatzanspruch scheiterte: Die Vermieterin hatte ein Verschulden der Mieter nicht dargelegt.

Der Ausgangspunkt: Reparieren ist Vermietersache

Das Gericht stellt einen Grundsatz an den Anfang, der oft untergeht: Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten. Instandhaltung und Instandsetzung sind seine Sache — sie sind mit der Miete abgegolten.

Die Kleinreparaturklausel ist eine Ausnahme davon, und weil sie in Formularverträgen steht, unterliegt sie der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB. Der Sinn der Ausnahme: Der Mieter soll zum sorgfältigen Umgang mit dem angehalten werden, was er täglich in der Hand hat. Wo er nichts in der Hand hat, verfehlt die Klausel ihren Zweck.

Vier Bedingungen — fehlt eine, fällt alles

Der BGH hat die Anforderungen Ende der Achtziger- und Anfang der Neunzigerjahre festgelegt; sie gelten bis heute unverändert.

1. Beschränkung auf Teile im direkten und häufigen Zugriff. Als Orientierung dient der Katalog des § 28 Abs. 3 der Zweiten Berechnungsverordnung: Installationsgegenstände für Elektrizität, Wasser und Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie Verschlussvorrichtungen von Fensterläden.
2. Höchstbetrag je Einzelfall. Eine gesetzliche Zahl gibt es nicht; die Rechtsprechung akzeptiert überwiegend rund 100 bis 120 €.
3. Jahreshöchstgrenze, üblich sind 6 bis 8 Prozent der Jahresnettokaltmiete. Fehlt sie, ist die Klausel unwirksam (BGH, 07.06.1989, VIII ZR 91/88).
4. Keine Vornahmepflicht. Eine Klausel, nach der der Mieter die Reparatur selbst durchführen oder beauftragen muss, benachteiligt ihn unangemessen und ist unwirksam (BGH, 06.05.1992, VIII ZR 129/91). Zulässig ist allein die Kostenübernahme.

Diese Bedingungen gelten kumulativ. Fehlt eine einzige, ist nicht etwa der fehlende Teil zu ergänzen — dann ist die gesamte Klausel unwirksam, und der Vermieter trägt sämtliche Reparaturkosten. Eine geltungserhaltende Reduktion auf das gerade noch Zulässige findet im AGB-Recht nicht statt.

Was zählt dazu — und was nicht

Die Trennlinie verläuft nicht nach Preis oder Aufwand, sondern nach der physischen Zugriffsmöglichkeit. Genau daran scheiterte die Vermieterin im Berliner Fall: Ein Abflussrohr wird nicht bedient, es liegt einfach da.

Ein häufiger Irrtum betrifft die Therme: Sie steht sichtbar in der Wohnung, wird aber nicht im Sinne der Klausel „bedient“ — Wartung und Reparatur bleiben Vermietersache.

Was passiert, wenn die Rechnung höher ist?

Übersteigt eine einzelne Reparatur den vereinbarten Höchstbetrag, zahlt der Mieter gar nichts — auch nicht anteilig bis zur Grenze. Eine Klausel, die eine anteilige Beteiligung an teureren Reparaturen vorsieht, ist unwirksam.

Das führt zu einem Ergebnis, das viele überrascht: Bei einer Grenze von 100 € trägt der Mieter eine Rechnung über 95 € vollständig und eine über 105 € gar nicht.

Und noch ein Punkt: Maßgeblich ist die gesamte Rechnung für den einzelnen Reparaturfall, einschließlich Anfahrt und Mehrwertsteuer. Ein Vermieter darf eine 180-€-Rechnung nicht in zwei Positionen zerlegen, um zweimal unter der Grenze zu bleiben.

Verschulden ist eine andere Baustelle

Die Kleinreparaturklausel wirkt verschuldensunabhängig — das ist ihr eigentlicher Zweck. Fehlt sie oder ist sie unwirksam, heißt das aber nicht, dass der Mieter nie zahlt: Hat er den Schaden zu vertreten, haftet er nach § 280 BGB auf Schadensersatz. Dann allerdings in voller Höhe und ohne jede Deckelung — wer den Waschbeckenhahn abbricht, zahlt den Hahn, egal was im Vertrag steht.

Das Verschulden muss der Vermieter darlegen und beweisen. Im Berliner Fall gelang ihm das nicht einmal ansatzweise.

Der Bezug zur Kaution

Praktisch relevant wird das Thema meist nicht während des Mietverhältnisses, sondern beim Auszug: Kleinreparaturen tauchen regelmäßig als Position in der Kautionsabrechnung auf.

Dabei gilt nichts anderes. Ein Abzug von der Mietkaution setzt eine berechtigte Forderung voraus. Ist die Klausel unwirksam, betrifft die Reparatur ein Teil außerhalb des direkten Zugriffs oder überschreitet die Rechnung den Höchstbetrag, besteht kein Anspruch — und der Abzug ist unzulässig.

Drei Punkte für die Prüfung der Abrechnung:

• Klausel im Mietvertrag nachlesen. Stehen Einzelbetrag und Jahresgrenze darin? Fehlt eine, entfällt die Position vollständig.
• Jahresgrenze nachrechnen. Mehrere kleine Positionen können die 6 bis 8 Prozent der Jahresnettokaltmiete überschreiten — alles darüber trägt der Vermieter.
• Belege verlangen. Ohne Handwerkerrechnung lässt sich weder der Betrag noch das betroffene Bauteil prüfen.

Wie eine Kautionsabrechnung aufgebaut sein muss und welche Positionen zulässig sind, steht im Beitrag zur Kautionsabrechnung mit Verrechnung; wie lange der Vermieter einbehalten darf, unter Mietkaution einbehalten.

Der beste Schutz entsteht ohnehin vor dem Streit: Ein sauberes Übergabeprotokoll hält fest, in welchem Zustand die Wohnung übergeben wurde — und macht die Diskussion über einen tropfenden Wasserhahn hinterher überflüssig.

Was bleibt

Für Mieter: Nicht jede Rechnung ist berechtigt. Prüfen Sie zuerst, ob das reparierte Teil überhaupt Ihrem täglichen Zugriff unterliegt — und danach, ob die Klausel beide Höchstgrenzen enthält.

Für Vermieter: Eine Klausel, die einen der vier Punkte verfehlt, ist nicht teilweise, sondern vollständig unwirksam. Der Versuch, ein Abflussrohr über die Kleinreparaturklausel abzurechnen, kostete im Berliner Fall nicht nur die 81,52 €, sondern auch die Verfahrenskosten.

Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.