Zeitwert und Nutzungsdauer bei der Kautionsabrechnung

Bei der Wohnungsübergabe hängt der strittige Betrag fast immer an einer einzigen Zahl: der angesetzten Nutzungsdauer. Sie entscheidet, ob der Vermieter für einen beschädigten Boden 1.800 Euro abziehen darf oder nichts.

Diese Seite zeigt, wie der Zeitwert berechnet wird, welche Quellen es für Nutzungsdauern gibt und warum die Wahl der Quelle den Betrag verdreifachen kann.

Die Vorfrage: Abnutzung oder Schaden?

Bevor gerechnet wird, entscheidet sich das Meiste an einer anderen Stelle. § 538 BGB bestimmt, dass der Mieter Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch nicht zu vertreten hat.

• Abnutzung: abgelaufener Teppich, matte Oberflächen, Dübellöcher in üblichem Umfang, vergilbte Wandfarbe. Kein Ersatzanspruch – unabhängig von jeder Berechnung.
• Schaden: Brandloch, tiefe Kratzer, Wasserrand, herausgerissene Tür. Anspruch nach § 280 Abs. 1 BGB, wenn den Mieter ein Verschulden trifft.

Erst wenn ein Schaden feststeht, stellt sich die Frage nach dem Wert. In der Praxis scheitern mehr Forderungen an dieser Vorfrage als an der Rechenmethode.

Der Abzug „neu für alt“

Steht der Schaden fest, gilt § 249 BGB: Ersetzt wird der tatsächlich entstandene Vermögensschaden. Wird eine gebrauchte Sache durch eine neue ersetzt, muss sich der Geschädigte den Wertvorteil anrechnen lassen – er soll durch den Ersatz nicht besser stehen als ohne den Schaden.

Erstattungsfähiger Anteil = Restnutzungsdauer ÷ Gesamtnutzungsdauer × Wiederbeschaffungskosten

Daraus folgt die Regel, die im Streit meist den Ausschlag gibt: Ist die angesetzte Nutzungsdauer abgelaufen, bleibt rechnerisch kein Restwert. Ein zehn Jahre alter Laminatboden mit angenommener Lebensdauer von zehn Jahren ist mit null zu bewerten – auch wenn er beschädigt wurde und der Vermieter ihn erneuern lässt.

Die gesamte Auseinandersetzung verschiebt sich damit auf die eine Größe im Nenner.

Woher die Nutzungsdauer kommt

Hier liegt der Punkt, den die meisten Ratgeber überspringen: Für das Mietrecht gibt es in Deutschland keine eigens dafür geschaffene Tabelle. Verwendet werden drei Quellen, und keine davon wurde für das Mietverhältnis geschrieben.

Die AfA-Tabelle des Bundesfinanzministeriums. Amtlich veröffentlicht und zitierfähig – aber Steuerrecht. Sie regelt, wie ein Unternehmen Anschaffungskosten über die Nutzungsdauer verteilt, und sagt nichts über Schadensersatz zwischen Mieter und Vermieter. Büromöbel stehen dort mit 13 Jahren.

Die BBSR-Nutzungsdauertabelle. Herausgegeben vom Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung, zuletzt aktualisiert am 13. März 2026, frei abrufbar. Sie ist die einzige amtliche deutsche Quelle, die Bauteile so aufschlüsselt, wie sie in einer Wohnung vorkommen. Ihr Zweck ist allerdings die Ökobilanzierung von Gebäuden – sie beantwortet, wann ein Bauteil im Lebenszyklus zu ersetzen ist, nicht, wann es abgewohnt ist.

Erfahrungswerte aus der Mietrechtspraxis. In Kommentaren und Verbandsmaterial gesammelt, dem Mietverhältnis am nächsten – aber ohne einheitliche Fassung und ohne Herausgeber, der dafür einsteht.

Zur Einordnung: In der Schweiz gibt es, was hier fehlt. Mieterinnen- und Mieterverband und Hauseigentümerverband geben dort gemeinsam eine paritätische Lebensdauertabelle heraus, die auch von Gerichten herangezogen wird. Eine deutsche Entsprechung existiert nicht.

Warum die Quelle den Betrag verdreifachen kann

Wie weit die Ansätze auseinanderliegen, zeigt der direkte Vergleich:

BBSR-Nutzungsdauertabelle, Stand 13.03.2026.

Der Unterschied ist nicht akademisch. Bei einem acht Jahre alten Laminatboden und 3.000 Euro Erneuerungskosten ergibt eine Nutzungsdauer von zehn Jahren einen erstattungsfähigen Anteil von 600 Euro – bei zwanzig Jahren sind es 1.800 Euro. Dieselbe Beschädigung, dreifacher Betrag.

Wer am Ende entscheidet

Kommt es zum Prozess, schätzt das Gericht den Schaden nach § 287 ZPO. Es ist an keine Tabelle gebunden und darf von jedem Erfahrungswert abweichen. Deshalb ist die Suche nach der „richtigen“ Tabelle weniger wichtig, als sie in Ratgebern erscheint – und die Nachvollziehbarkeit wichtiger.

Wer Alter, Anschaffungs- oder Wiederbeschaffungswert, angesetzte Nutzungsdauer samt Quelle und den Rechenweg vorlegt, hat eine belastbare Position. Wer eine Zahl ohne Herkunft nennt, hat sie nicht.

Was das praktisch bedeutet

Für Vermieter. Den Zustand bei Ein- und Auszug im Übergabeprotokoll dokumentieren, das Alter der Sache belegen können, den Abzug „neu für alt“ von sich aus vornehmen und die verwendete Nutzungsdauer benennen. Ein Abzug ohne Rechenweg ist angreifbar. Zu beachten ist außerdem die kurze Frist des § 548 Abs. 1 BGB: Ersatzansprüche verjähren in sechs Monaten ab Rückgabe der Wohnung.

Für Mieter. Zuerst prüfen, ob überhaupt ein Schaden im Sinne des § 538 BGB vorliegt. Dann fragen, welche Nutzungsdauer angesetzt wurde und woher sie stammt. Fehlt der Abzug „neu für alt“ ganz, ist das der Ansatzpunkt. Welche Positionen zulässig sind, ordnet Die häufigsten Abzüge von Mietkautionen ein.

Den konkreten Betrag rechnet der Zeitwertrechner aus – dort lassen sich die Nutzungsdauern der verschiedenen Quellen gegeneinanderstellen, was bei einer strittigen Abrechnung meist der schnellste Weg zur Einordnung ist.