Kaution bei Ferienwohnungen: Was Sie abrechnen dürfen – und was nicht

Nach der Abreise fehlt ein Weinglas, im Parkett ist ein Kratzer, der Schlüssel ist weg. Wie viel darf man von der Kaution einbehalten?

Die meisten Ratgeber beantworten das mit den Regeln der Wohnraummiete. Das greift zu kurz – denn bei einer Ferienwohnung entscheidet zuerst eine ganz andere Frage: Welchen Vertrag haben Sie überhaupt geschlossen? Davon hängt ab, ob es eine gesetzliche Obergrenze für die Kaution gibt.

Die Weichenstellung: Mietvertrag oder Beherbergungsvertrag

Bei der Ferienvermietung kommen zwei Vertragstypen in Betracht, und sie führen zu unterschiedlichen Ergebnissen:

Der reine Mietvertrag. Sie überlassen die Wohnung, mehr nicht. Dann liegt ein Mietverhältnis über Wohnraum vor – nach § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB allerdings eines „zum vorübergehenden Gebrauch“. Das nimmt bestimmte Schutzvorschriften aus, nämlich die zur Mieterhöhung und zum Kündigungsschutz.

Der Beherbergungsvertrag. Sie erbringen Nebenleistungen – Endreinigung als Teil des Pakets, Wäschewechsel, Frühstück, Betreuung vor Ort. Dann entsteht ein gemischter Vertrag mit miet-, dienst- und werkvertraglichen Elementen. Das Wohnraummietrecht gilt dann nicht unmittelbar.

Die Abgrenzung ist eine Frage des Einzelfalls und nicht in jedem Punkt geklärt. Als Faustregel gilt: Je mehr Leistung neben dem Raum, desto eher Beherbergungsvertrag.

Was daraus für die Kaution folgt

Hier liegt der Punkt, den fast alle Ratgeber überspringen. § 549 Abs. 2 BGB zählt abschließend auf, welche Vorschriften bei vorübergehendem Gebrauch nicht gelten – § 551 BGB steht nicht darauf.

Für eine Woche zu 700 Euro wären das rechnerisch bis zu drei „Monatsmieten“ – die Übertragung auf kurze Zeiträume ist juristisch unscharf und wird in der Praxis selten ausgereizt. Wichtiger ist die andere Seite: Wer im reinen Mietvertrag eine Kaution nimmt, muss sie getrennt anlegen und verzinsen. Das tut in der Ferienvermietung kaum jemand.

Was in beiden Fällen gilt

Unabhängig vom Vertragstyp gelten zwei Vorschriften aus dem allgemeinen Mietrecht:

§ 538 BGB – Abnutzung ist kein Schaden. Veränderungen und Verschlechterungen durch vertragsgemäßen Gebrauch hat der Gast nicht zu vertreten. Ein Handtuch, das nach zwei Jahren Vermietung grau ist, eine matte Stelle auf der Arbeitsplatte, Gebrauchsspuren am Sofa – all das ist mit dem Mietpreis abgegolten. Abzugsfähig ist nur, was darüber hinausgeht.

§ 548 Abs. 1 BGB – sechs Monate. Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen verjähren in sechs Monaten ab Rückgabe der Wohnung. Bei Ferienwohnungen fällt das kaum auf, weil ohnehin sofort abgerechnet wird – relevant wird es, wenn ein Schaden erst beim übernächsten Wechsel auffällt.

Zeitwert statt Neuwert

Beschädigt ein Gast einen Gegenstand, ist nicht der Neupreis zu ersetzen, sondern der Zeitwert. Grundlage ist § 249 BGB und der Abzug „neu für alt“: Wer eine fünf Jahre alte Matratze durch eine neue ersetzt, steht besser als vorher – dieser Vorteil ist anzurechnen.

Erstattungsfähiger Anteil = Restnutzungsdauer ÷ Gesamtnutzungsdauer × Wiederbeschaffungskosten

Ist die angesetzte Nutzungsdauer abgelaufen, bleibt rechnerisch kein Restwert. Ein acht Jahre altes Sofa mit angenommener Lebensdauer von acht Jahren ist mit null zu bewerten, auch wenn der Fleck echt ist.

Welche Nutzungsdauer anzusetzen ist, lässt sich nicht aus einer verbindlichen Tabelle ablesen – für das Mietrecht gibt es in Deutschland keine. Die Einordnung der verfügbaren Quellen steht unter Zeitwert und Nutzungsdauer. Wichtig für die Praxis: Ferienwohnungsinventar wird deutlich stärker beansprucht als privates, was kürzere Ansätze rechtfertigt – aber begründet werden müssen sie trotzdem.

Schlüsselverlust

Der teuerste Einzelposten und der, bei dem am häufigsten zu viel gefordert wird. Die Kosten für den Austausch einer Schließanlage sind nur ersatzfähig, wenn eine konkrete Missbrauchsgefahr besteht und der Austausch tatsächlich durchgeführt wurde; ein Vermögensschaden entsteht erst damit. Details unter Schlüsselverlust und Mietkaution.

Für Ferienwohnungen heißt das konkret: Ein verlorener Schlüssel ohne Adressbezug, in einer Anlage mit Zylinderschloss, rechtfertigt den neuen Zylinder – nicht die Anlage.

Wenn die Buchung über eine Plattform läuft

Bei Airbnb greift eine eigene Mechanik, die die klassische Kaution ersetzt hat. Das Kautionsfeld wurde 2022 abgeschafft; an seine Stelle trat AirCover for Hosts. Schäden werden nach der Abreise über das Schlichtungszentrum geltend gemacht, nach den Bedingungen der Plattform innerhalb von 14 Tagen.

Was dabei zählt, ist Dokumentation: zeitgestempelte Fotos vor und nach dem Aufenthalt, aufgeschlüsselte Rechnungen oder Kostenvoranschläge, Belege für Reinigung und Reparatur. Seit April 2026 sind KI-bearbeitete oder KI-generierte Fotos ausdrücklich untersagt.

Wichtig zur Einordnung: Der Sachschadenschutz von AirCover ist nach den Bedingungen der Plattform kein Versicherungsvertrag, sondern eine Garantie des Anbieters. Nur die Haftpflichtkomponente ist im Europäischen Wirtschaftsraum ein echter Versicherungsvertrag. Wer sich vollständig darauf verlässt, verlässt sich auf eine Zusage, nicht auf einen Deckungsanspruch.

Bei Direktbuchungen und über andere Portale bleibt die eigene Kautionsvereinbarung das Mittel der Wahl.

Die Kautionsklausel ist eine AGB

Wer die Kaution in seinen Buchungsbedingungen regelt, stellt Allgemeine Geschäftsbedingungen. Zwei Fallstricke sind häufig:

Pauschalen für Schäden. Nach § 309 Nr. 5 BGB ist eine pauschalierte Schadensersatzforderung unwirksam, wenn sie den gewöhnlich zu erwartenden Schaden übersteigt oder dem Gast der Nachweis abschneidet, dass der Schaden geringer ausgefallen ist. Eine Klausel „bei Schlüsselverlust 250 Euro“ ohne diesen Vorbehalt ist angreifbar.

Vermischung mit Verbrauchskosten. Strom, Kurtaxe und Endreinigung gehören nicht in die Kautionsabrechnung. Rechnen Sie sie getrennt ab – sonst verwischt die Grenze zwischen Entgelt und Sicherheit, und die Abrechnung wird als Ganzes angreifbar.

Die Abrechnung in fünf Schritten

1. Zustand dokumentieren – vor der Anreise und nach der Abreise, mit Datum. Ohne Vorher-Zustand lässt sich später nicht belegen, dass der Schaden neu ist.
2. Abnutzung aussortieren – alles, was unter § 538 BGB fällt, kommt nicht in die Rechnung.
3. Zeitwert ermitteln – Anschaffungsjahr, Preis, angesetzte Nutzungsdauer, Rechenweg.
4. Belege beifügen – Rechnung oder Kostenvoranschlag. Eine Schätzung ohne Beleg trägt nicht.
5. Zeitnah abrechnen und den Rest auszahlen – idealerweise binnen weniger Tage. Je länger die Kaution liegt, desto eher entsteht Streit.

Kautionsabrechnung berechnen

Der Rechner führt durch die Positionen und weist Zeitwert und Abzug getrennt aus – das Ergebnis lässt sich dem Gast als nachvollziehbare Aufstellung vorlegen:

Kurz gefasst

• Zuerst klären, ob ein reiner Mietvertrag oder ein Beherbergungsvertrag vorliegt – daran hängt, ob § 551 BGB gilt.
• Kaution niedrig ansetzen; 100 bis 300 Euro decken die typischen Fälle.
• Normale Abnutzung ist nach § 538 BGB nicht abzugsfähig.
• Nur Zeitwert abrechnen, nie den Neupreis, und den Rechenweg offenlegen.
• Schadenspauschalen in den AGB brauchen den Vorbehalt des geringeren Schadens (§ 309 Nr. 5 BGB).
• Bei Airbnb gilt die Frist der Plattform, nicht die eigene Kautionsvereinbarung.