Mietkaution: Kann die Höhe frei gewählt sein?

Über die Mietkaution lässt sich verhandeln — aber nur in eine Richtung. Nach unten ist alles frei vereinbar, nach oben endet der Spielraum bei drei Nettokaltmieten, und zwar auch dann, wenn beide Seiten unterschreiben. Was in der Praxis tatsächlich zur Verhandlung steht.

Die kurze Antwort

Die Höhe der Kaution ist nur nach unten frei: Jeder Betrag unterhalb von drei Nettokaltmieten ist zulässig, gar keine Kaution ebenfalls. Nach oben setzt § 551 Abs. 1 BGB eine feste Grenze, von der nach Absatz 4 nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden darf.

Verhandelbar ist dagegen eine ganze Reihe anderer Punkte — Form der Sicherheit, Zahlungsweise, Rückgabemodalitäten. Wer eine Kaution aushandelt, sollte deshalb wissen, welche Stellschrauben es überhaupt gibt. Wie die Obergrenze im Einzelnen berechnet wird, steht unter Höhe der Mietkaution.

Was verhandelbar ist

• Der Betrag unterhalb der Grenze. Zwei statt drei Monatsmieten sind zulässig, eine ebenso, null auch. In entspannten Märkten ist das ein realistischer Punkt, gerade bei langer Mietdauer oder guter Bonität.
• Die Form der Sicherheit. Barkaution, verpfändetes Kautionssparbuch, Bürgschaft oder Depot — das ist reine Vereinbarungssache. Einen Anspruch auf eine bestimmte Form hat keine Seite: Der Mieter kann die Bürgschaft nicht durchsetzen, der Vermieter nicht die Barkaution. Wer eine andere als die im Vertrag vereinbarte Form stellen will, braucht die Zustimmung der Gegenseite.
• Mehr als drei Raten. Die drei gleichen Monatsraten aus § 551 Abs. 2 BGB sind das gesetzliche Minimum an Entgegenkommen. Sechs Raten sind zulässig, weil sie den Mieter besserstellen.
• Der Zeitpunkt. Ob die erste Rate zum Vertragsbeginn oder erst zur Schlüsselübergabe fließt, kann vereinbart werden — später als gesetzlich vorgesehen ist zulässig, früher nicht.
• Die Abrechnung am Ende. Eine im Vertrag vereinbarte Frist für die Rückzahlung — etwa drei Monate für den unstreitigen Teil — bindet den Vermieter und ist für den Mieter günstiger als die unbestimmte „angemessene Frist“ der Rechtsprechung. Auch eine stufenweise Freigabe lässt sich festhalten.
• Die Anlageform. § 551 Abs. 3 Satz 2 BGB erlaubt ausdrücklich eine andere als die gesetzliche Anlage. Ein Depot oder ein besser verzinstes Konto ist damit vereinbar — einseitig wählen darf der Vermieter es aber nicht.

Was nicht verhandelbar ist — auch mit Unterschrift

§ 551 Abs. 4 BGB macht die Vorschrift zu zwingendem Recht. Eine Klausel wird nicht dadurch wirksam, dass der Mieter sie akzeptiert hat:

• Mehr als drei Nettokaltmieten. Betriebskostenpauschalen und -vorauszahlungen zählen bei der Berechnung nicht mit.
• Eine Sicherheit obendrauf. Die Grenze gilt für alle Sicherungsformen zusammen. Wer bereits drei Nettokaltmieten bar hinterlegt hat, schuldet keine zusätzliche Bürgschaft — sie ist unwirksam (BGH, Urteil vom 30.06.2004, VIII ZR 243/03). Anerkannt ist nur der Fall, dass ein Dritter, typischerweise die Eltern, eine Bürgschaft freiwillig und unaufgefordert anbietet, um dem Mieter den Vertrag überhaupt zu ermöglichen (BGH, Urteil vom 07.06.1990, IX ZR 16/90). Verlangt der Vermieter sie, greift die Grenze.
• Der Ausschluss der Ratenzahlung. „Die Kaution ist vor Übergabe der Schlüssel vollständig zu zahlen“ ist unwirksam.
• Der Verzicht auf die Verzinsung. Die Erträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit. Was dabei zusammenkommt, rechnet der Zinsrechner aus.
• Die Erlaubnis, sich während der Mietzeit aus der Kaution zu bedienen (BGH, Urteil vom 07.05.2014, VIII ZR 234/13).
• Eine Aufstockung nach Mieterhöhung, sofern sie nicht ausdrücklich vereinbart wurde. Maßgeblich ist die Miete bei Vertragsschluss.

Unwirksam ist eine überhöhte Vereinbarung immer nur insoweit: Der zulässige Teil bleibt bestehen, der überschießende kann zurückgefordert werden.

Wenn im Vertrag zu viel steht

Zwei Wege stehen offen, und sie sind unterschiedlich riskant.

Nur den zulässigen Teil zahlen. Wegen des überschießenden Betrags gerät der Mieter nicht in Verzug — er schuldet ihn nicht. Das ist wichtig, weil § 569 Abs. 2a BGB die fristlose Kündigung erlaubt, wenn der Mieter mit der Kaution in Höhe von zwei Monatsmieten im Rückstand ist. Diese Schwelle bemisst sich nach der geschuldeten Kaution, nicht nach der im Vertrag genannten. Sinnvoll ist, den Einbehalt schriftlich zu begründen, statt kommentarlos weniger zu überweisen.

Zahlen und zurückfordern. Der sicherere Weg, wenn das Mietverhältnis nicht belastet werden soll — aber er hat eine Falle: Die dreijährige Verjährung beginnt mit der Zahlung, nicht mit dem Auszug und nicht mit der Kenntnis von der Höchstgrenze (BGH, Urteil vom 01.06.2011, VIII ZR 91/10). Wer erst beim Auszug nach zehn Jahren merkt, dass zu viel verlangt wurde, bekommt nichts mehr zurück.

Warum Vermieter mehr wollen — und was stattdessen geht

Der Wunsch nach einer höheren Sicherheit ist nachvollziehbar: Drei Nettokaltmieten decken bei einem Räumungsverfahren weder den Mietausfall noch die Kosten. Nur ist die Grenze nicht verhandelbar. Was legal bleibt:

• Sorgfältige Auswahl — Selbstauskunft, Gehaltsnachweise, SCHUFA-Auskunft. Der wirksamste Hebel liegt vor dem Vertragsschluss, nicht in der Kautionshöhe.
• Die freiwillige Drittbürgschaft unter den engen Voraussetzungen oben — sie darf nicht zur Vertragsbedingung gemacht werden.
• Eine Mietausfallversicherung auf Vermieterseite, die unabhängig von der Kaution greift.
• Eine zügige Abrechnung statt eines pauschalen Einbehalts. Wer belegt abrechnet, setzt die Kaution wirksamer ein als jemand, der zu viel verlangt hat und den Überschuss zurückzahlen muss.

Bei Gewerberäumen ist die Lage eine andere: § 551 BGB gilt dort nicht. Die Höhe ist frei verhandelbar, Forderungen bis zu einer Jahresmiete sind üblich, und auch die Ratenzahlung und die Verzinsung richten sich allein nach dem Vertrag.

Das gebundene Kapital

Für den Mieter bleibt die Kaution auch bei korrekter Höhe ein Problem: In Großstädten sind drei Nettokaltmieten schnell vierstellig, fällig genau dann, wenn Umzug und Einrichtung ohnehin Geld kosten. Verzinst wird das Geld nach dem Maßstab des § 551 Abs. 3 BGB — dem Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Nach dem Ende der Nullzinsphase liegt dieser Referenzzins wieder bei rund 0,7 Prozent, also deutlich unter Tages- und Festgeld, aber nicht mehr bei null.

Wer das Kapital nicht binden will, kann mit dem Vermieter eine andere Form vereinbaren: ein Mietkautionsdepot, bei dem die Kaution angelegt statt geparkt wird — mit den entsprechenden Kursrisiken —, oder eine Mietkautionsbürgschaft, bei der das Geld beim Mieter bleibt und stattdessen rund fünf Prozent der Kautionssumme im Jahr an Avalprovision anfallen. Beides setzt die Zustimmung des Vermieters voraus — und ist damit genau der Teil der Kaution, über den sich tatsächlich verhandeln lässt.