Mietkaution Muster Abrechnung – So geht’s richtig

Eine Kautionsabrechnung ist nicht vorgeschrieben – es gibt keine gesetzliche Form und keine Pflicht, ein bestimmtes Formular zu verwenden. Wer aber etwas von der Kaution einbehalten will, muss jede Position beziffern und belegen können. Genau dafür ist eine strukturierte Abrechnung da.

Diese Seite zeigt, was hineingehört, und stellt eine ausgefüllte Vorlage zum Übernehmen bereit.

Die kurze Antwort

• Pflicht ist die Abrechnung nicht – aber ohne sie ist kein Abzug durchsetzbar.
• Sie gehört dem Vermieter: Er stellt sie aus, der Mieter unterschreibt nichts.
• Zinsen gehören dazu – sie stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit (§ 551 Abs. 3 BGB).
• Ein Einbehalt für offene Betriebskosten ist zulässig, aber nur in Höhe der erwarteten Nachzahlung.

Wozu die Abrechnung dient

Sie hält fest, was mit der Sicherheit geschehen ist: wie viel hinterlegt war, was an Zinsen aufgelaufen ist, was einbehalten wird und warum, und was zurückfließt.

Der Vermieter muss die Kaution samt Zinsen zurückzahlen, abzüglich berechtigter Forderungen. Welche das sein können, steht ausführlich unter Kautionsabrechnung mit Verrechnung von Forderungen.

Eine Abrechnung ohne aufgeschlüsselte Positionen ist für den Mieter nicht überprüfbar – und damit der übliche Ausgangspunkt eines Streits.

Die gesetzlichen Eckpunkte

Maßgeblich ist § 551 BGB:

• Höchstens drei Nettokaltmieten als Sicherheit (Absatz 1) – Betriebskostenvorauszahlungen zählen nicht mit.
• Anlage bei einem Kreditinstitut zum für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz, getrennt vom Vermögen des Vermieters; die Erträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit (Absatz 3).
• Abweichungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam (Absatz 4).

Eine Formvorschrift für die Abrechnung selbst enthält das Gesetz nicht. Die Beweislast für jede Abzugsposition trägt aber der Vermieter – schriftlich und belegt ist deshalb der einzig sinnvolle Weg.

Was hineingehört

1. Die Parteien – Name und Anschrift von Vermieter und Mieter.
2. Das Mietobjekt – Adresse, Lage im Haus, Mietzeitraum.
3. Die Kautionshöhe und die Form der Anlage.
4. Die Zinsen, die während der Mietzeit aufgelaufen sind.
5. Jede Abzugsposition einzeln mit Betrag, Grund und Beleg.
6. Rückstellungen – etwa für eine noch ausstehende Betriebskostenabrechnung – getrennt von endgültigen Abzügen.
7. Der Auszahlungsbetrag und die Bankverbindung.
8. Datum und Unterschrift des Vermieters.

Muster einer Kautionsabrechnung

Kautionsabrechnung

Vermieter: Max Mustermann, Musterstraße 1, 12345 Musterstadt
Mieter: Erika Beispiel, Beispielweg 10, 12345 Musterstadt
Mietobjekt: Beispielstraße 20, 2. OG links, 12345 Musterstadt
Mietzeitraum: 1. Januar 2020 bis 31. Dezember 2025
Rückgabe der Wohnung: 31. Dezember 2025

Der Betrag wird bis zum [Datum] auf das Konto [IBAN] überwiesen.

Musterstadt, den 10. März 2026
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Max Mustermann, Vermieter

Vorlagen zum Herunterladen

• Kautionsabrechnung als PDF – zum Ausdrucken und Ausfüllen
• Excel-Vorlage – rechnet die Summen selbst

Für die Zinsen über die gesamte Mietdauer:

Für Mieter: prüfen statt hinnehmen

Eine Abrechnung ist kein Bescheid, gegen den man nichts ausrichten könnte. Zu prüfen sind vor allem drei Punkte:

• Sind die Zinsen enthalten? Sie stehen dem Mieter zu. Fehlen sie, ist die Abrechnung unvollständig.
• Ist jede Position belegt? Für Schäden gehören Rechnung oder Kostenvoranschlag dazu, nicht nur ein Betrag.
• Ist der Einbehalt der Höhe nach angemessen? Für eine erwartete Nachzahlung von 100 Euro darf nicht die ganze Kaution stehen bleiben.

Kommt gar keine Abrechnung, hilft eine schriftliche Aufforderung mit Frist. Was dann gilt und wie lange der Vermieter prüfen darf, steht unter Mietkaution Rückzahlung.