Aktuelle Quadratmeterpreise: Immobilienpreise in Deutschland
„Der Quadratmeterpreis in Berlin liegt bei 7.400 €“ – solche Sätze stehen überall, und sie sind meist nicht falsch, sondern unvollständig. Für dieselbe Stadt kursieren drei Arten von Zahlen, die sich um 30 Prozent und mehr unterscheiden können: Angebotspreise aus den Portalen, Transaktionspreise aus den Indizes und die Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse.
Wer eine Immobilie bewertet, finanziert oder verkauft, braucht die richtige davon. Dieser Beitrag ordnet die aktuellen Zahlen ein und sagt, welche Quelle wofür taugt.
Inhalt
- Drei Preisarten, die man nicht verwechseln darf
- Was die Transaktionsdaten aktuell zeigen
- vdp-Immobilienpreisindex, 2. Quartal 2026
- Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamts, 1. Quartal 2026
- Angebotspreise: die Zahlen aus den Portalen
- Warum der Quadratmeterpreis allein nichts über die Rendite sagt
- Was den Preis einer konkreten Immobilie bestimmt
- So kommt man an eine belastbare Zahl
- Fazit
- Quellen
Drei Preisarten, die man nicht verwechseln darf
| Art | Woher | Was sie misst | Typische Verzerrung |
|---|---|---|---|
| Angebotspreis | ImmoScout24, Immowelt, Makler-Exposés | Was Verkäufer verlangen | Liegt über dem Abschluss; im schwachen Markt deutlich |
| Transaktionspreis | vdp-Index, Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamts | Was tatsächlich gezahlt wurde | Erscheint mit Verzögerung von einem bis zwei Quartalen |
| Kaufpreissammlung | Gutachterausschüsse der Kreise und Städte (§ 193 BauGB) | Alle beurkundeten Kaufverträge im Gebiet | Keine – aber oft nur jährlich und gegen Gebühr |
Die letzte Zeile ist die, die kaum jemand nutzt und die am meisten wert ist: Jeder Notar meldet jeden Kaufvertrag an den örtlichen Gutachterausschuss. Aus dieser Sammlung entstehen die Bodenrichtwerte und die Grundstücksmarktberichte – die einzige Quelle, die nicht auf Stichproben oder Inseraten beruht. Für eine konkrete Wohnung in einer konkreten Straße ist der Grundstücksmarktbericht des zuständigen Ausschusses besser als jedes Portal.
Was die Transaktionsdaten aktuell zeigen
vdp-Immobilienpreisindex, 2. Quartal 2026
Der Index des Verbands deutscher Pfandbriefbanken beruht auf realen Transaktionsdaten von über 700 Kreditinstituten:
- Wohnimmobilien insgesamt: +1,9 % gegenüber dem Vorjahresquartal
- Eigentumswohnungen: +2,6 %
- Ein- und Zweifamilienhäuser: +2,0 %
- Mehrfamilienhäuser: +1,6 %
- Gegenüber dem Vorquartal: −0,1 % im Gesamtindex
In den sieben größten Städten war die Spanne erheblich: Hamburg führt mit +3,8 Prozent, Berlin bildet mit +1,6 Prozent das Schlusslicht.
Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamts, 1. Quartal 2026
Die amtliche Statistik meldete +1,4 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal und +0,3 Prozent gegenüber dem Vorquartal. Interessanter als der Durchschnitt ist die Verteilung:
| Objektart | Top-7-Städte | Dünn besiedelte ländliche Kreise |
|---|---|---|
| Eigentumswohnungen | +0,3 % | +3,6 % |
| Ein- und Zweifamilienhäuser | +1,4 % | −0,8 % |
Veränderung zum Vorjahresquartal. Quelle: Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 219 vom 25. Juni 2026.
Das Muster dreht die Erzählung der letzten zehn Jahre um: Wohnungen verteuern sich derzeit auf dem Land schneller als in den Metropolen, Häuser umgekehrt. Zur Einordnung gehört dazu, dass der Häuserpreisindex Mitte 2026 auf das Basisjahr 2025 umgestellt wurde – ältere Zeitreihen sind mit den neuen Werten nicht unmittelbar vergleichbar, und das vierte Quartal 2025 wurde dabei um 0,4 Prozentpunkte nach unten korrigiert.
Angebotspreise: die Zahlen aus den Portalen
Angebotspreise sind aktueller, aber sie messen die Forderung, nicht den Abschluss. Für Eigentumswohnungen im zweiten Quartal 2026 weist ImmoScout24 aus:
| Markt | Angebotspreis Eigentumswohnung |
|---|---|
| Deutschland insgesamt | 2.712 €/m² |
| München | 7.829 €/m² |
| Frankfurt am Main | 5.124 €/m² |
| Hamburg | 4.855 €/m² |
| Düsseldorf | 4.378 €/m² |
| Köln | 4.256 €/m² |
Angebotspreise, Stand 2. Quartal 2026. Quelle: ImmoScout24-Preisatlas.
Der Bundesdurchschnitt von 2.712 €/m² überrascht viele – er liegt weit unter den Zahlen, die in Städte-Rankings kursieren, weil dort fast immer Innenstadtlagen in Großstädten gemeint sind. Die Republik besteht überwiegend aus anderem.
Deshalb gilt für jede Zahl, die man irgendwo liest, die Prüffrage: Angebot oder Abschluss? Welches Quartal? Welches Gebiet – Stadt, Kreis oder Ortsteil? Bestand oder Neubau? Ohne diese vier Angaben ist ein Quadratmeterpreis eine Hausnummer.
Warum der Quadratmeterpreis allein nichts über die Rendite sagt
Für Kapitalanleger ist der Quadratmeterpreis ohnehin die zweitwichtigste Zahl. Entscheidend ist das Verhältnis zur Miete – und das entwickelt sich derzeit anders als die Preise: Die Neuvertragsmieten im Mehrfamilienhausbestand stiegen im zweiten Quartal 2026 um 3,2 Prozent, also schneller als die Kaufpreise. Wo das passiert, sinken die Kaufpreisfaktoren, und Objekte werden rechnerisch attraktiver.
Ein Beispiel für dieselbe Fläche:
| Stadt A | Stadt B | |
|---|---|---|
| Kaufpreis (70 m²) | 350.000 € (5.000 €/m²) | 210.000 € (3.000 €/m²) |
| Kaltmiete | 1.100 € | 750 € |
| Kaufpreisfaktor | 26,5 | 23,3 |
| Bruttomietrendite | 3,77 % | 4,29 % |
Die teurere Stadt ist nicht automatisch die schlechtere Anlage – sie hat in der Regel das geringere Leerstandsrisiko. Aber der Quadratmeterpreis allein sagt darüber nichts. Wie man das sauber durchrechnet, steht in der Bierdeckel-Rechnung; mit eigenen Zahlen füttern lässt sich der Renditerechner für Vermieter.
Was den Preis einer konkreten Immobilie bestimmt
Der Quadratmeterpreis einer Stadt ist ein Mittelwert über sehr Unterschiedliches. Auf Objektebene wirken:
- Mikrolage: Zwischen zwei Straßen desselben Stadtteils liegen oft mehr Prozent als zwischen zwei Städten.
- Energetischer Zustand: Seit die Sanierungspflichten und die Heizkosten im Bewusstsein sind, ist die Energieeffizienzklasse ein eigener Preisfaktor geworden – unsanierte Objekte werden mit Abschlag gehandelt.
- Wohnungsgröße: Kleine Wohnungen haben den höheren Quadratmeterpreis, weil Küche und Bad sich auf weniger Fläche verteilen.
- Vermietet oder frei: Eine vermietete Eigentumswohnung wird regelmäßig mit einem Abschlag von 10 bis 25 Prozent gegenüber der bezugsfreien gehandelt – der Käuferkreis ist kleiner, und der Lock-in-Effekt hält die Miete unter Marktniveau.
- Erbbaurecht, Teilungserklärung, Sanierungsbeschlüsse: Faktoren, die kein Preisatlas kennt und die den Wert um mehr verschieben als die Lage.
So kommt man an eine belastbare Zahl
- Grundstücksmarktbericht des zuständigen Gutachterausschusses besorgen – dort stehen Kaufpreise nach Baujahr, Lage und Objektart, aus echten Verträgen.
- Bodenrichtwert über das kostenlose Portal des Bundeslandes (BORIS) prüfen.
- Angebotspreise in den Portalen als Obergrenze lesen, nicht als Marktwert – und die Inserate beobachten: Wie lange stehen sie, wie oft wird der Preis gesenkt?
- Index-Entwicklung (vdp, Statistisches Bundesamt) für die Richtung nutzen, nicht für das Niveau.
- Bei größeren Beträgen ein Verkehrswertgutachten beauftragen – bei Erbfällen, Scheidungen oder Streit mit dem Finanzamt ist es die einzige Zahl, die vor Gericht trägt.
Fazit
Der Markt ist 2026 nicht mehr in der Korrektur, aber auch nicht im Boom: Wohnimmobilien legen um 1,4 bis 1,9 Prozent im Jahr zu, je nach Statistik – bei Mieten, die schneller steigen als die Preise. Regional ist das Bild uneinheitlich genug, dass der Bundesdurchschnitt für keine einzelne Kaufentscheidung taugt.
Wer einen Quadratmeterpreis nennt, sollte drei Dinge dazusagen können: Quelle, Stichtag und Gebiet. Fehlt eines davon, ist es keine Bewertung, sondern eine Erzählung.
Quellen
- vdp – Immobilienpreisindex 2. Quartal 2026 („Uneinheitliche Entwicklung der Immobilienpreise“)pfandbrief.de
- Statistisches Bundesamt – Preise für Wohnimmobilien im 1. Quartal 2026, Pressemitteilung Nr. 219 vom 25. Juni 2026destatis.de
- Statistisches Bundesamt – Häuserpreisindex, Indizes und Veränderungsraten (Stand 25. Juni 2026)destatis.de
- ImmoScout24 – Immobilienpreise Deutschland (Angebotspreise, 2. Quartal 2026)immobilienscout24.de
- vdpResearch – Diskrepanz zwischen Neuvertrags- und Bestandsmietenvdpresearch.de
Berater, Webentwickler und seit über 15 Jahren mit dem deutschen Mietkautionsmarkt vertraut. Gründer von mietkautionskonto.info und weiteren unabhängigen Portalen rund um die Mietkaution.
