Was ist ein guter Kaufpreis? – Die Bierdeckel-Rechnung für Immobilieninvestoren
„Das 20-Fache der Jahresmiete“ – kaum eine Faustformel wird häufiger zitiert. Sie stammt aus einer Zeit, in der Baugeld unter zwei Prozent kostete. Bei einem Sollzins um vier Prozent kippt sie: Faktor 20 bedeutet fünf Prozent Bruttorendite, und davon bleiben nach Kaufnebenkosten und nicht umlegbaren Kosten rund dreieinhalb. Das ist weniger, als die Bank für das Darlehen verlangt.
Die Bierdeckel-Rechnung ist trotzdem ein gutes Werkzeug – man muss sie nur zu Ende rechnen. Dieser Beitrag zeigt, wie das geht, und rechnet ein vollständiges Beispiel durch.
Inhalt
- Der Kaufpreisfaktor ist nur die Rendite in anderer Schreibweise
- Die Bierdeckel-Rechnung in vier Zeilen
- Ein vollständiges Beispiel
- Schritt 1: Faktor und Bruttorendite
- Schritt 2: Die Gesamtkosten, nicht der Kaufpreis
- Schritt 3: Was von der Miete nicht ankommt
- Schritt 4: Der Cashflow-Test
- Was der Markt gerade macht
- Wann ein hoher Faktor trotzdem vertretbar ist
- Nach dem Kauf: die Kaution gehört nicht aufs Geschäftskonto
- Fazit: Der Bierdeckel reicht – wenn man ihn umdreht
- Quellen
Der Kaufpreisfaktor ist nur die Rendite in anderer Schreibweise
Die Grundformel lautet:
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete
Der Faktor sagt, wie viele Jahresmieten der Kaufpreis kostet. Er ist nichts anderes als der Kehrwert der Bruttomietrendite – und genau so sollte man ihn lesen:
| Kaufpreisfaktor | Bruttomietrendite | Einordnung bei rund 4 % Sollzins |
|---|---|---|
| 15 | 6,67 % | Trägt sich, meist strukturschwache Lage |
| 18 | 5,56 % | Rechnet sich in der Regel |
| 20 | 5,00 % | Grenzfall – hängt an den Kosten |
| 22 | 4,55 % | Netto unter dem Zins |
| 25 | 4,00 % | Nur mit Wertsteigerungsannahme |
| 30 | 3,33 % | Reine Wette auf den Preis |
Die Faustformel „Faktor 20″ war deshalb sinnvoll, weil fünf Prozent Bruttorendite bei einem Prozent Zins reichlich Luft ließen. Diese Luft gibt es nicht mehr: Für Wohnungsbaukredite mit zehnjähriger Zinsbindung liegen die Konditionen im September 2026 je nach Bonität und Beleihung bei etwa 3,7 bis 4,3 Prozent.
Daraus folgt die eigentliche Regel:
Die Nettomietrendite muss über dem Sollzins liegen. Sonst arbeitet der Kredithebel gegen den Käufer.
Die Bierdeckel-Rechnung in vier Zeilen
Für den ersten Filter auf dem Exposé genügen vier Schritte:
- Jahresnettokaltmiete = Kaltmiete × 12 (ohne Nebenkostenvorauszahlung, ohne Stellplatz-Sonderrechnungen)
- Faktor = Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete
- Gesamtkosten = Kaufpreis × 1,1 (Kaufnebenkosten, dazu unten mehr)
- Nettomietrendite = (Jahresmiete − nicht umlegbare Kosten) ÷ Gesamtkosten
Schritt 3 und 4 sind der Unterschied zwischen einer Faustformel und einer Rechnung. Wer sie weglässt, überschätzt die Rendite regelmäßig um rund ein Drittel.
Ein vollständiges Beispiel
Eine Eigentumswohnung, 75 m², Kaufpreis 300.000 €, Kaltmiete 1.250 € im Monat.
Schritt 1: Faktor und Bruttorendite
- Jahresnettokaltmiete: 15.000 €
- Faktor: 300.000 ÷ 15.000 = 20
- Bruttomietrendite: 5,0 %
Nach der alten Faustformel wäre hier Schluss – „solider Richtwert“. Weiter:
Schritt 2: Die Gesamtkosten, nicht der Kaufpreis
| Posten | Satz | Betrag |
|---|---|---|
| Kaufpreis | – | 300.000 € |
| Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5 – 6,5 %) | 5,0 % | 15.000 € |
| Notar und Grundbuch | 1,5 % | 4.500 € |
| Maklercourtage, Käuferanteil | 3,5 % | 10.500 € |
| Gesamtkosten | 110 % | 330.000 € |
Die Grunderwerbsteuer ist der größte und zugleich am stärksten streuende Posten: Bayern liegt bei 3,5 Prozent, Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, das Saarland und Schleswig-Holstein bei 6,5 Prozent. Zwischen diesen Extremen liegen bei 300.000 € Kaufpreis 9.000 € Unterschied – mehr als eine halbe Jahresmiete. Beim Kauf einer Wohnung zur Vermietung teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklercourtage seit Dezember 2020 (§§ 656c, 656d BGB), sofern der Verkäufer eine Privatperson ist.
Allein dieser Schritt drückt die Bruttorendite von 5,0 auf 4,55 Prozent.
Schritt 3: Was von der Miete nicht ankommt
| Posten | Ansatz | Pro Jahr |
|---|---|---|
| Instandhaltungsrücklage | 1,00 €/m² im Monat | 900 € |
| Verwaltung (WEG- und Sondereigentum) | ca. 30 €/Monat | 360 € |
| Nicht umlagefähiger Anteil der Hausgeldkosten | – | 600 € |
| Mietausfallwagnis | 2 % der Jahresmiete | 300 € |
| Summe | – | 2.160 € |
Nettomietrendite = (15.000 € − 2.160 €) ÷ 330.000 € = 3,89 %
Aus fünf Prozent auf dem Bierdeckel sind 3,89 Prozent geworden – und damit weniger, als das Darlehen kostet. Faktor 20 ist im Zinsumfeld 2026 kein „solider Richtwert“, sondern ein Grenzfall.
Schritt 4: Der Cashflow-Test
Finanziert mit 80.000 € Eigenkapital, also 250.000 € Darlehen, bei 4 % Sollzins und 2 % Anfangstilgung:
- Annuität: 6 % von 250.000 € = 15.000 € im Jahr = 1.250 € im Monat
- Mieteinnahme nach nicht umlegbaren Kosten: 12.840 € im Jahr = 1.070 € im Monat
- Cashflow vor Steuern: −180 € im Monat
Das Objekt trägt sich nicht selbst. Dramatisch ist das nicht – in der Annuität stecken im ersten Jahr rund 5.000 € Tilgung, also Vermögensaufbau, und Zinsen, Abschreibung und laufende Kosten sind als Werbungskosten absetzbar. Aber es ist etwas anderes als die verbreitete Behauptung, eine Wohnung mit Faktor 20 „finanziere sich von selbst“. Wer 180 € im Monat zuschießen muss, sollte das vorher wissen und nicht im dritten Jahr merken.
Wer die Variablen verschieben will – Eigenkapital, Zins, Tilgung, Mietansatz –, macht das am besten im Renditerechner für Vermieter.
Was der Markt gerade macht
Die Faktoren bewegen sich, weil sich Preise und Mieten unterschiedlich schnell entwickeln. Der Befund für 2026 ist eindeutig: Die Mieten steigen schneller als die Kaufpreise – das senkt die Faktoren, wenn auch langsam.
- Der vdp-Immobilienpreisindex für das zweite Quartal 2026 weist für Wohnimmobilien ein Plus von 1,9 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal aus, für Eigentumswohnungen 2,6 Prozent. Die Neuvertragsmieten im Mehrfamilienhausbestand legten im selben Zeitraum um 3,2 Prozent zu, in den Top-7-Städten allerdings nur um 1,5 Prozent.
- Das Statistische Bundesamt meldete für das erste Quartal 2026 ein Plus von 1,4 Prozent zum Vorjahr – mit einem bemerkenswerten Muster: Eigentumswohnungen verteuerten sich in dünn besiedelten ländlichen Kreisen um 3,6 Prozent, in den sieben größten Städten nur um 0,3 Prozent.
Für die Kaufentscheidung heißt das: Der Renditevorteil liegt derzeit außerhalb der Metropolen – dort allerdings zusammen mit dem Leerstandsrisiko, das die Metropolen nicht haben. Mehr dazu unter aktuelle Quadratmeterpreise.
Wann ein hoher Faktor trotzdem vertretbar ist
Ein Faktor über 25 ist kein Ausschlusskriterium – aber er verlangt eine Begründung, die man aufschreiben können muss:
- Mietpotenzial: Die Wohnung ist unter Marktniveau vermietet und der Abstand lässt sich über § 558 BGB schrittweise schließen. Dann ist der heutige Faktor nicht der künftige – warum solche Abstände entstehen, steht im Beitrag zum Lock-in-Effekt.
- Sanierungsstau mit Plan: Der Preis ist niedrig, weil Arbeit ansteht – dann gehört diese Arbeit in die Gesamtkosten, nicht in die Hoffnung.
- Eigennutzung später: Wer in zehn Jahren selbst einziehen will, kauft keine Rendite, sondern eine Option.
- Abschreibung: Bei Neubau mit Baubeginn ab Oktober 2023 sind es 3 Prozent degressiv oder linear statt 2 Prozent – das verschiebt die Nachsteuerrechnung spürbar.
Nicht als Begründung taugt „die Lage wird schon steigen“. Das ist keine Kalkulation, sondern eine Wette – und sie wird mit Fremdkapital abgeschlossen.
Nach dem Kauf: die Kaution gehört nicht aufs Geschäftskonto
Wer als Kapitalanleger kauft, ist ab dem Tag der Übergabe Vermieter – mit allen Pflichten. Die wichtigste, die neue Vermieter regelmäßig übersehen: Die Mietkaution ist getrennt vom eigenen Vermögen anzulegen (§ 551 Abs. 3 BGB). Sie gehört nicht auf das Konto, von dem die Annuität abgeht, und sie ist in der Insolvenz des Vermieters geschützt. Wie das praktisch läuft, steht unter Mietkaution richtig anlegen; das passende Konto beschreibt die Seite Mietkautionskonto.
Fazit: Der Bierdeckel reicht – wenn man ihn umdreht
Die Kurzfassung für das nächste Exposé:
- Faktor ausrechnen und in Bruttorendite übersetzen (100 ÷ Faktor).
- Kaufnebenkosten aufschlagen – rund 10 Prozent, je nach Bundesland und Maklerlage 9 bis 15.
- Nicht umlegbare Kosten abziehen – als Näherung 15 Prozent der Jahresmiete.
- Ergebnis gegen den Sollzins halten. Liegt die Nettorendite darunter, kauft man Wertsteigerungshoffnung, keinen Ertrag.
Als Näherung: Bei heutigen Konditionen trägt sich ein Objekt in der Regel ab Faktor 18 und darunter; zwischen 18 und 22 entscheidet die Kostenseite; darüber muss die Wertsteigerung die Rechnung retten. Das ist unbequemer als „Faktor 20 ist gut“ – aber es ist die Zahl, an der die Finanzierung später gemessen wird.
Quellen
- vdp – Immobilienpreisindex 2. Quartal 2026 („Uneinheitliche Entwicklung der Immobilienpreise“)pfandbrief.de
- Statistisches Bundesamt – Preise für Wohnimmobilien im 1. Quartal 2026, Pressemitteilung Nr. 219 vom 25. Juni 2026destatis.de
- Finanztip – Aktuelle Bauzinsen und Entwicklung der Hypothekenzinsenfinanztip.de
Berater, Webentwickler und seit über 15 Jahren mit dem deutschen Mietkautionsmarkt vertraut. Gründer von mietkautionskonto.info und weiteren unabhängigen Portalen rund um die Mietkaution.
