Was ist ein guter Kaufpreis? – Die Bierdeckel-Rechnung für Immobilieninvestoren

Bevor man sich in Exposés, Finanzierungsangebote und Grundrisse vertieft, steht eine entscheidende Frage im Raum: „Ist der Kaufpreis fair?“
Viele Einsteiger machen den Fehler, sich zu früh in eine Immobilie zu verlieben – ohne zu prüfen, ob sich das Objekt finanziell überhaupt lohnt.
Mit der sogenannten Bierdeckel-Rechnung kann man in wenigen Minuten abschätzen, ob sich eine Immobilie als Geldanlage eignet.

Warum man den Kaufpreis immer zur Miete ins Verhältnis setzen sollte

Der wahre Wert einer Anlageimmobilie bemisst sich nicht an Emotionen, sondern an Zahlen.
Die wichtigste Kennzahl ist das Verhältnis von Kaufpreis zu Mieteinnahmen.
Denn nur wenn die Miete Zinsen, Tilgung und laufende Kosten deckt, kann das Objekt langfristig Vermögen aufbauen.

Die Formel für die schnelle Einschätzung lautet:

Kaufpreisfaktor = Kaufpreis / Jahresnettokaltmiete

Je niedriger der Faktor, desto besser.

• Faktor < 20 gilt als attraktiv (gute Rendite)
• Faktor 20 – 25 ist durchschnittlich
• Faktor > 25 ist meist nur bei Toplagen akzeptabel

Beispiel:

• Kaufpreis: 240.000 €
• Jahresmiete: 12.000 €
  → Kaufpreisfaktor = 240.000 / 12.000 = 20
  Das bedeutet: Das Objekt „kostet“ das 20-Fache der Jahresmiete – ein solider Richtwert.

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Die Bierdeckel-Rechnung – So einfach rechnet der Profi

Die Bierdeckel-Rechnung hilft, innerhalb von Minuten zu prüfen, ob eine Immobilie tragfähig ist.
Sie lautet:

Jahresnettokaltmiete × 20 = maximaler Kaufpreis

oder umgekehrt:

Kaufpreis ÷ 20 = benötigte Jahresmiete

Das Ganze funktioniert wie eine schnelle Renditeprüfung:

• Liegt der Kaufpreis deutlich über dem 20-fachen, ist das Objekt teuer.
• Liegt er darunter, lohnt sich ein genauer Blick.

Natürlich ist das keine exakte Bewertung – aber ein hervorragender erster Filter, um schlechte Deals früh auszusortieren.

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Renditeorientierte Feinrechnung

Wer genauer rechnen will, nutzt die Brutto- und Nettomietrendite:

Bruttomietrendite = (Jahresmiete / Kaufpreis) × 100
Nettomietrendite = (Jahresmiete – Betriebskosten) / (Gesamtkosten) × 100

Beispiel:

• Kaufpreis = 300.000 €
• Jahresmiete = 15.000 €
  → Bruttorendite = 5 %

Nach Abzug von 20 % Kosten (Instandhaltung, Verwaltung, Leerstand) bleibt eine Nettorendite von etwa 4 %.
Bei einem Zins von 3 % und 2 % Tilgung ergibt das eine solide Cashflow-Neutralität – die Immobilie trägt sich selbst.

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Regionale Unterschiede

Ein guter Kaufpreis hängt stark vom Standort ab.

• Großstadtlage (z. B. München, Hamburg): hohe Preise, Faktor 25–35, dafür stabile Nachfrage und Wertzuwachs.
• B- und C-Lagen: günstigere Faktoren (15–20), höhere Renditen, aber teils höheres Leerstandsrisiko.

Erfahrene Investoren kombinieren beides: eine gesunde Lage mit vernünftiger Rendite.
Die Devise lautet: Lieber die schlechteste Wohnung in der besten Lage als das schönste Haus im Nirgendwo.

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Versteckte Kosten einrechnen

Die Bierdeckel-Rechnung ist schnell, aber grob. Wer ernsthaft kalkuliert, sollte diese Kosten ergänzen:

• Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar, Makler (ca. 10 %)
• Rücklagen für Instandhaltung: ca. 1 €/m² pro Monat
• Verwaltung und Leerstand: 5 – 10 % der Miete
• Modernisierung: je nach Zustand

Diese Faktoren senken den tatsächlichen Ertrag, weshalb die Rendite nach Kosten entscheidend ist.

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Wann ein hoher Kaufpreis trotzdem Sinn machen kann

Ein hoher Kaufpreis ist nicht automatisch schlecht – wenn die Immobilie andere Vorteile bietet:

• Toplage mit langfristiger Wertsteigerung
• Inflationsschutz bei stabiler Nachfrage
• Steuerliche Vorteile durch Abschreibung oder Denkmalimmobilien
• Geplanter Eigenbedarf in Zukunft

Manchmal lohnt sich auch ein niedriger Cashflow heute, wenn der Vermögenszuwachs morgen stimmt.

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Fazit: Wer rechnen kann, kauft besser

Ein guter Kaufpreis ist keine Glückssache, sondern das Ergebnis solider Kalkulation.
Die Bierdeckel-Rechnung ist dabei dein schnellster Kompass:

• Unter Faktor 20? → genau prüfen, oft attraktiv.
• Über Faktor 25? → Vorsicht, meist überteuert.

Wer diese Grundregeln verinnerlicht, trifft bessere Entscheidungen – und spart sich viele teure Besichtigungen.