Renditerechner für Vermieter

Ob sich eine Anlagewohnung lohnt, lässt sich nicht mit einer Zahl beantworten. Bruttorendite, Nettorendite, Eigenkapitalrendite und monatlicher Cashflow beschreiben dasselbe Objekt – und sehen völlig unterschiedlich aus. Eine Wohnung mit 5 Prozent Bruttorendite kann nach Kosten und Finanzierung ein monatliches Minus produzieren.

Der Renditerechner nimmt die sechs Eingaben, die dafür nötig sind, und zeigt alle vier Kennzahlen. Darunter steht, wie man die Felder richtig füllt, woran man das Ergebnis misst und wo die Grenzen der Rechnung liegen.

Der Rechner

Die vier Kennzahlen

Die entscheidende Größe ist die Nettomietrendite im Verhältnis zum Sollzins. Liegt sie darüber, hebt jeder zusätzliche Euro Fremdkapital die Eigenkapitalrendite. Liegt sie darunter, senkt er sie – dann kauft man Wertsteigerungshoffnung, nicht Ertrag.

Die Eingaben richtig füllen

Kaufpreis

Der reine Kaufpreis ohne Nebenkosten und ohne Inventar. Wird Mobiliar oder eine Einbauküche gesondert im Kaufvertrag ausgewiesen, mindert das die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer – dieser Teil gehört nicht in das Feld.

Kaufnebenkosten in Prozent

Drei Posten, von denen einer stark streut:

• Grunderwerbsteuer: 3,5 bis 6,5 Prozent, je nach Bundesland
• Notar und Grundbuch: rund 1,5 Prozent
• Maklercourtage: beim Kauf von einer Privatperson teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision (§§ 656c, 656d BGB); für den Käufer bleiben je nach Region 2 bis 3,57 Prozent

Zwischen Bayern und Nordrhein-Westfalen liegen drei Prozentpunkte – bei 300.000 € Kaufpreis sind das 9.000 €, die keine Miete erwirtschaften. In der Praxis landet man mit Makler bei 9 bis 12 Prozent, ohne Makler bei 5 bis 8.

Monatliche Kaltmiete

Die Nettokaltmiete ohne Betriebskostenvorauszahlung. Bei vermieteten Objekten die tatsächliche Miete eintragen, nicht die erhoffte: Was sich davon anheben lässt, begrenzen Kappungsgrenze und Vergleichsmiete – prüfen lässt sich das mit dem Mieterhöhungsrechner. Wie groß der Abstand zwischen Bestands- und Neuvertragsmiete typischerweise ist und warum er sich nicht einfach schließen lässt, steht im Beitrag zum Lock-in-Effekt.

Nicht umlegbare Kosten pro Monat

Der Posten, den Einsteiger am häufigsten zu niedrig ansetzen. Bewährte Ansätze für eine Eigentumswohnung:

• Instandhaltungsrücklage: 1,00 €/m² im Monat (bei älterem Bestand mehr)
• WEG- und Sondereigentumsverwaltung: 25 bis 35 € im Monat
• Nicht umlagefähiger Hausgeldanteil: je nach Abrechnung 30 bis 60 € im Monat
• Mietausfallwagnis: 2 Prozent der Jahresmiete

Als Faustzahl: rund 15 Prozent der Jahreskaltmiete kommen nie beim Vermieter an.

Eigenkapital und Sollzins

Der Rechner unterstellt, dass die Differenz zwischen Gesamtkosten und Eigenkapital vollständig finanziert wird. Für den Zins gilt: Für Wohnungsbaukredite mit zehnjähriger Zinsbindung liegen die Konditionen im September 2026 je nach Bonität und Beleihung bei etwa 3,7 bis 4,3 Prozent. Wer unsicher ist, rechnet mit dem oberen Rand – die Bank rechnet auch so.

Ein vollständig durchgerechnetes Beispiel

Eigentumswohnung, 75 m², Kaufpreis 300.000 €, Kaltmiete 1.250 € im Monat, Nebenkosten 10 Prozent, Eigenkapital 80.000 €, Sollzins 4,0 Prozent, Anfangstilgung 2,0 Prozent.

Daraus ergeben sich die vier Kennzahlen:

Dieselbe Wohnung, vier Zahlen zwischen „ordentlich“ und „Zuschussgeschäft“. Beides stimmt: Die 180 € im Monat fließen nicht ins Nichts, sondern stecken zu einem großen Teil in der Tilgung von 5.000 € im Jahr. Aber sie müssen jeden Monat verfügbar sein, und sie stehen nicht in der Bruttorendite.

Zur Eigenkapitalrendite eine Anmerkung: Hier ist sie konservativ gerechnet, also ohne die Tilgung. Wer sie als Vermögenszuwachs mitzählt, kommt auf 9,8 Prozent – dieselbe Wohnung, andere Definition. Beim Vergleich zweier Rechner lohnt der Blick darauf, welche Variante gemeint ist.

Der Stresstest gehört dazu

Eine Rendite, die nur im Normalfall funktioniert, ist keine. Drei Szenarien, die man durchspielen sollte:

Das dritte Szenario wird am häufigsten übersehen. Nach zehn Jahren Zinsbindung stehen bei dieser Finanzierung noch rund 190.000 € offen. Steigt der Zins von 4 auf 5 Prozent, kostet allein der Zinsanteil 1.900 € mehr im Jahr – gut 158 € im Monat, die der Cashflow nicht hat. Wer heute knapp kalkuliert, sollte entweder die Zinsbindung verlängern oder die Anfangstilgung erhöhen.

Was der Rechner nicht abbildet

• Steuern. Zinsen, Verwaltung, Instandhaltung und die Abschreibung von 2 Prozent (3 Prozent bei Neubau mit Baubeginn ab Oktober 2023) sind Werbungskosten. Je nach persönlichem Steuersatz verschiebt das den Cashflow nach Steuern deutlich – in beide Richtungen.
• Wertentwicklung. Der vdp-Index weist für Wohnimmobilien im zweiten Quartal 2026 ein Plus von 1,9 Prozent zum Vorjahr aus, für Eigentumswohnungen 2,6 Prozent. Das ist eine Marktzahl, keine Prognose für ein einzelnes Objekt.
• Sanierungsstau. Ein beschlossener Fassaden- oder Heizungstausch in der WEG kann die Rücklage sprengen. Vor dem Kauf gehören die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen gelesen.
• Sondereigentum. Eine 20 Jahre alte Einbauküche ist ein latenter Kostenposten, der in keiner Rendite auftaucht.

Nach dem Kauf: Pflichten, die Geld kosten können

Mit dem Eigentumsübergang tritt der Käufer in bestehende Mietverhältnisse ein – „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB). Damit übernimmt er auch die Kaution, und zwar unabhängig davon, ob der Verkäufer sie tatsächlich weiterreicht. Sie ist getrennt vom eigenen Vermögen anzulegen (§ 551 Abs. 3 BGB), und beim Auszug haftet der Erwerber gegenüber dem Mieter auf Rückzahlung. Deshalb gehört die Frage „Wo liegt die Kaution, und wird sie mit übertragen?“ in jede Kaufprüfung.

Was dabei zu beachten ist, steht unter Mietkaution richtig anlegen und Mietkautionskonto.

Fazit

Der Renditerechner beantwortet vier Fragen auf einmal – und die wichtigste ist nicht die Bruttorendite, sondern das Verhältnis von Nettorendite zu Sollzins. Praktisch heißt das:

• Gesamtkosten rechnen, nicht Kaufpreis.
• 15 Prozent der Miete als nicht umlegbare Kosten ansetzen, eher mehr.
• Nettorendite gegen den Sollzins halten – das ist die Vorzeichenfrage.
• Leerstand und Anschlusszins durchspielen, bevor die Bank es tut.

Für den schnellen Vorfilter auf dem Exposé reicht weiterhin der Kaufpreisfaktor – wie man ihn richtig liest, steht in der Bierdeckel-Rechnung.