Einliegerwohnung vermieten: Tipps, Rechte und Pflichten

Wer eine Einliegerwohnung im eigenen Haus oder auf dem Grundstück hat, steht vor der attraktiven Möglichkeit, diese zu vermieten und zusätzliches Einkommen zu generieren. Doch bei der Vermietung einer Einliegerwohnung gibt es einiges zu beachten – von rechtlichen Aspekten über Mietpreisgestaltung bis hin zu Mietkautionen. In diesem Artikel erfahren Eigentümer alles Wichtige rund um die Vermietung einer Einliegerwohnung.

Was ist eine Einliegerwohnung?

Eine Einliegerwohnung ist eine abgeschlossene Wohneinheit innerhalb eines Hauses, die in der Regel über einen eigenen Eingang, Bad, Küche und Wohnbereich verfügt. Typischerweise befinden sich Einliegerwohnungen im Untergeschoss oder im Dachgeschoss, können aber auch in einem Nebenbau eingerichtet sein.

Der Unterschied zu einer normalen Wohnung liegt darin, dass eine Einliegerwohnung meistens Teil des gleichen Grundstücks ist, auf dem der Eigentümer selbst wohnt. Dies hat Auswirkungen auf Mietrecht, Nebenkosten und steuerliche Aspekte.

Rechtliche Grundlagen

Bei der Vermietung einer Einliegerwohnung gilt grundsätzlich das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB), insbesondere die Vorschriften zum Mietrecht. Eigentümer müssen sicherstellen, dass die Wohnung den gesetzlichen Anforderungen entspricht:

• Mietvertrag: Ein schriftlicher Mietvertrag ist dringend zu empfehlen. Er sollte Regelungen zu Mietpreis, Nebenkosten, Kaution, Mietdauer und Kündigungsfristen enthalten.
• Wohnflächenberechnung: Die Berechnung der Miete erfolgt meist auf Basis der Wohnfläche, wobei auch anteilige Flächen wie Balkone berücksichtigt werden können.
• Mietpreisbremse und Kappungsgrenze: In vielen Städten gelten Obergrenzen für Mieterhöhungen. Auch bei Einliegerwohnungen sind diese Vorschriften zu beachten.
• Baurechtliche Genehmigungen: Bei neu eingerichteten Einliegerwohnungen muss geprüft werden, ob eine Genehmigung der Baubehörde erforderlich ist, insbesondere wenn Umbauten oder Wohnraumerweiterungen vorgenommen wurden.

Der entscheidende Unterschied: die erleichterte Kündigung

Was eine Einliegerwohnung mietrechtlich von jeder anderen Wohnung unterscheidet, steht in § 573a BGB. Wohnt der Vermieter selbst in dem Gebäude und hat es nicht mehr als zwei Wohnungen, kann er das Mietverhältnis kündigen, ohne ein berechtigtes Interesse darlegen zu müssen – also ohne Eigenbedarf oder eine Pflichtverletzung des Mieters.

Der Ausgleich dafür: Die Kündigungsfrist verlängert sich um drei Monate. Statt drei bis neun Monate nach § 573c BGB sind es also sechs bis zwölf Monate, gestaffelt nach der Mietdauer.

Zwei Bedingungen sind dabei zwingend:

• Der Vermieter muss selbst im Haus wohnen. Zieht er aus, entfällt das Recht.
• Im Kündigungsschreiben muss stehen, dass die Kündigung auf § 573a BGB gestützt wird. Fehlt dieser Hinweis, ist sie unwirksam.

Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam (§ 573a Abs. 4 BGB).

Noch weiter geht es bei Wohnraum in der eigenen Wohnung

Wird nur ein Teil der selbst bewohnten Wohnung überlassen und ist dieser überwiegend mit Einrichtungsgegenständen des Vermieters ausgestattet, greift § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB: Dann sind wesentliche Teile des Kündigungsschutzes von vornherein nicht anwendbar. Das betrifft das untervermietete Zimmer, nicht die abgeschlossene Einliegerwohnung mit eigenem Zugang, Bad und Küche.

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Mietpreis festlegen

Die Festlegung eines angemessenen Mietpreises hängt von mehreren Faktoren ab:

1. Lage: Wohnungen in zentralen Lagen oder mit guter Verkehrsanbindung erzielen höhere Mieten.
2. Größe und Ausstattung: Quadratmeterzahl, Anzahl der Zimmer und Ausstattung (z. B. Einbauküche, Bad) beeinflussen die Miethöhe.
3. Marktmiete: Ein Vergleich mit ähnlichen Wohnungen in der Region gibt einen guten Richtwert.

Es ist sinnvoll, die Miete nicht zu hoch anzusetzen, um Leerstände zu vermeiden, aber auch nicht zu niedrig, um die Kosten zu decken.

Nebenkosten und Betriebskosten

Bei Einliegerwohnungen können einige Nebenkosten anteilig mit dem Hauptgebäude geteilt werden, z. B. Wasser, Heizung, Müllentsorgung oder Strom für Gemeinschaftsflächen. Hier gilt es, die Kosten transparent im Mietvertrag aufzuführen.

Umlagefähige Kosten

Laut Betriebskostenverordnung können folgende Kostenarten umgelegt werden:

• Grundsteuer
• Wasserversorgung und Entwässerung
• Heiz- und Warmwasserkosten
• Müllabfuhr
• Hausreinigung und Gartenpflege

Nicht umlagefähig sind Kosten, die ausschließlich den Vermieter betreffen, wie Instandhaltung oder Verwaltung.

Mietkaution absichern

Die Mietkaution dient als Sicherheit für den Vermieter und schützt vor Mietausfällen oder Schäden in der Wohnung.

• Höhe: Die Kaution darf maximal drei Nettokaltmieten betragen.
• Anlage: Die Kaution muss getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden, z. B. auf einem Mietkautionskonto oder bei einem Depotanbieter.
• Raten: Der Mieter darf die Kaution in drei gleichen Monatsraten zahlen (§ 551 Abs. 2 BGB) – das kann der Vermieter nicht abbedingen.
• Rückzahlung: Nach Ende des Mietverhältnisses ist die Kaution samt Zinsen zurückzuzahlen, abzüglich berechtigter Forderungen. Zur Prüfungsfrist und den zulässigen Abzügen gibt es einen eigenen Ratgeber.

Wer eine Einliegerwohnung vermietet, sollte hier unbedingt auf eine ordnungsgemäße Anlage achten, um Streitigkeiten zu vermeiden.

Steuerliche Aspekte

Die Einnahmen aus der Vermietung einer Einliegerwohnung müssen in der Steuererklärung angegeben werden. Folgende Punkte sind relevant:

• Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung: Die Mieteinnahmen zählen zu den Einkünften.
• Absetzung für Abnutzung (AfA): Eigentümer können die Anschaffungs- oder Herstellungskosten anteilig über die Jahre abschreiben.
• Betriebskosten und Werbungskosten: Kosten für Reparaturen, Hausverwaltung, Nebenkosten oder Versicherungen können steuerlich geltend gemacht werden.

Es empfiehlt sich, vor Vermietung steuerliche Beratung einzuholen, um optimale Vorteile zu nutzen.

Rechte und Pflichten von Vermieter und Mieter

Sowohl Vermieter als auch Mieter haben Rechte und Pflichten, die vertraglich und gesetzlich geregelt sind:

• Pflichten des Vermieters: Übergabe einer bewohnbaren Wohnung, Durchführung notwendiger Reparaturen, Abrechnung der Nebenkosten, Rückzahlung der Kaution.
• Pflichten des Mieters: Pünktliche Mietzahlung, pfleglicher Umgang mit der Wohnung, Meldung von Schäden, Einhaltung der Hausordnung.

Verstöße gegen diese Pflichten können rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen.

Tipps für eine erfolgreiche Vermietung

1. Exposé erstellen: Mit Fotos, Grundriss und Beschreibung erhöht sich die Chance, passende Mieter zu finden.
2. Bonitätsprüfung: Einkommensnachweise oder SCHUFA-Auskunft geben Sicherheit.
3. Klare Regeln aufstellen: Regelungen zu Haustieren, Rauchen oder Gartennutzung sollten im Mietvertrag stehen.
4. Mietverhältnis betreuen: Ein gutes Verhältnis zu den Mietern erleichtert langfristige Mietverhältnisse und sorgt für weniger Konflikte.

Fazit

Die Vermietung einer Einliegerwohnung kann eine attraktive Einnahmequelle sein, erfordert aber sorgfältige Vorbereitung. Von der Erstellung eines sorgfältig aufgesetzten Mietvertrags über die Berechnung der Miete und Nebenkosten bis hin zur korrekten Anlage der Mietkaution – Vermieter sollten alle Aspekte genau prüfen. Wer sich gut vorbereitet, profitiert von stabilen Einnahmen und einem unkomplizierten Mietverhältnis.

Quellen

1. § 573a BGB – Erleichterte Kündigung des Vermietersgesetze-im-internet.de
2. § 573c BGB – Fristen der ordentlichen Kündigunggesetze-im-internet.de
3. § 549 BGB – Auf Wohnraummietverhältnisse anwendbare Vorschriftengesetze-im-internet.de
4. § 551 BGB – Begrenzung und Anlage von Mietsicherheitengesetze-im-internet.de
5. Betriebskostenverordnung (BetrKV)gesetze-im-internet.de