Strategien gegen Mietnomaden: Früherkennung von Risikofaktoren und rechtlich zulässige Fragen im Bewerbungsgespräch

Monatelange Mietausfälle, eine verwahrloste Wohnung und ein Räumungsverfahren, das sich über ein Jahr zieht – für private Vermieter ist das der Schadensfall, der die Rendite mehrerer Jahre aufzehrt. Die Abwehr findet vor Vertragsschluss statt, und sie ist rechtlich enger begrenzt, als viele annehmen.

Dieser Beitrag ordnet, welche Prüfungen zulässig sind, welche Fragen erlaubt und welche verboten sind – und was zu tun ist, wenn es trotzdem passiert.

Ein Begriff ohne Rechtsgrundlage

„Mietnomade“ ist kein Rechtsbegriff. Gemeint sind Personen, die einen Mietvertrag in der Absicht schließen, keine Miete zu zahlen, und die Wohnung nach einigen Monaten verlassen. Das Gesetz kennt dafür keine eigene Kategorie – im Streit geht es immer um dieselben Vorschriften wie bei jedem anderen Zahlungsverzug.

Das hat eine praktische Folge: Es gibt keine Sonderrechte gegenüber verdächtigen Bewerbern. Wer prüfen will, muss sich in demselben Rahmen bewegen, der für alle gilt. Und zuverlässige Zahlen zur Häufigkeit existieren nicht; die kursierenden Schadenssummen stammen überwiegend aus Verbandsschätzungen.

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Was vor Vertragsschluss geprüft werden darf

Die Grenzen

Zwei Regelwerke begrenzen die Prüfung:

• Das AGG. § 19 Abs. 3 AGG verbietet Benachteiligung wegen Herkunft, Geschlecht, Religion, Behinderung, Alter oder sexueller Identität. Bei kleineren Beständen ist der Anwendungsbereich eingeschränkt – § 19 Abs. 5 AGG nimmt Mietverhältnisse mit besonderem Nähe- oder Vertrauensverhältnis aus, und wer nicht mehr als 50 Wohnungen vermietet, betreibt in der Regel kein Massengeschäft. Eine Handhabe für offen diskriminierende Auswahl ist das nicht.
• Die DSGVO. Jede Abfrage braucht eine Rechtsgrundlage und muss erforderlich sein (Art. 6 DSGVO). Daten auf Vorrat zu sammeln, ist unzulässig.

Der Zeitpunkt entscheidet mit

Ein in der Praxis oft übersehener Punkt: Nicht jede zulässige Frage ist zu jedem Zeitpunkt zulässig. Bei der ersten Besichtigung mit zwanzig Interessenten besteht noch kein berechtigtes Interesse an Gehaltsnachweisen. Erforderlich werden sie erst, wenn ernsthaft über den Abschluss mit diesem Bewerber verhandelt wird – also in der engeren Auswahl.

Empfehlenswert ist deshalb ein zweistufiges Verfahren: zunächst nur Kontaktdaten und Haushaltsgröße, die vollständige Selbstauskunft samt Nachweisen erst von den verbleibenden Kandidaten.

Was zulässig erhoben werden kann

• Identität anhand eines amtlichen Lichtbildausweises – Einsichtnahme ja, Kopie nur mit gutem Grund und ohne nicht benötigte Angaben.
• Einkommensnachweise der letzten drei Monate, geschwärzt um nicht erforderliche Angaben.
• Bonitätsauskunft – und zwar die für Vermieter vorgesehene Bonitätsauskunft, nicht die vollständige Selbstauskunft nach Art. 15 DSGVO, die deutlich mehr enthält als nötig. Siehe SCHUFA-Auskunft für Vermieter und was die SCHUFA wirklich verrät.
• Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Vorvermieters – dieser ist zur Ausstellung nicht verpflichtet, ihr Fehlen ist also kein Negativmerkmal.
• Selbstauskunft mit den unten genannten zulässigen Fragen. Vorlage und Grenzen unter Mieterselbstauskunft.

Aufbewahrung und Löschung

Unterlagen abgelehnter Bewerber sind unverzüglich zu löschen oder zu vernichten. Nur die des ausgewählten Bewerbers dürfen für die Dauer des Mietverhältnisses aufbewahrt werden. Ordner mit Selbstauskünften „für den nächsten Leerstand“ sind ein DSGVO-Verstoß.

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Zulässige und unzulässige Fragen

Zulässig	Unzulässig
Höhe des Nettoeinkommens	Schwangerschaft, Familienplanung
Art und Dauer des Beschäftigungsverhältnisses	Religion, Weltanschauung
laufende Pfändungen, Insolvenzverfahren	Herkunft, Staatsangehörigkeit, Hautfarbe
Mietschulden aus früheren Mietverhältnissen	Partei- oder Gewerkschaftszugehörigkeit
Zahl der einziehenden Personen	Krankheiten, Behinderungen, Sucht
Haustiere (bei Erlaubnisvorbehalt)	Beziehungsstatus, Heiratsabsichten
bisherige Wohndauer	Vorstrafen ohne Bezug zum Mietverhältnis
Kontaktaufnahme zum Vorvermieter (mit Einwilligung)	Vermögen ohne Bezug zur Zahlungsfähigkeit

Die Folge falscher Antworten

Die Unterscheidung ist scharf und für beide Seiten wichtig:

• Bei zulässigen Fragen kann eine bewusst falsche Angabe die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung nach § 123 BGB tragen und je nach Gewicht eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Das gilt insbesondere für verschwiegene Mietschulden und erfundene Arbeitsverhältnisse.
• Bei unzulässigen Fragen darf der Bewerber falsch antworten. Daraus entstehen keinerlei Rechte des Vermieters.

Wer also nach der Schwangerschaft fragt und eine falsche Antwort erhält, hat nichts gewonnen – außer einem möglichen Entschädigungsanspruch des Bewerbers nach § 21 AGG.

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Warnsignale richtig einordnen

Kein einzelnes Merkmal belegt eine Täuschungsabsicht. Aufmerksamkeit verdient die Häufung:

• Widersprüchliche Angaben zwischen Selbstauskunft, Nachweisen und Gespräch.
• Zeitdruck – der Wunsch, sofort zu unterschreiben, bevor Unterlagen geprüft sind. Echte Notlagen gibt es; sie lassen sich aber meist erklären.
• Sehr häufige Wohnungswechsel ohne nachvollziehbaren Grund.
• Verweigerter Kontakt zum Vorvermieter, wenn dafür kein plausibler Grund genannt wird.
• Angebot hoher Barzahlungen – etwa mehrere Monatsmieten im Voraus in bar. Das wirkt wie Sicherheit, ersetzt aber keine Bonität und ist ein klassisches Muster.
• Auffällige Nachweise – uneinheitliche Schriftbilder, fehlende Arbeitgeberangaben, nicht prüfbare Firmen.

Umgekehrt gilt: Ein befristeter Arbeitsvertrag, Selbstständigkeit oder ein Bezug von Sozialleistungen sind keine Warnsignale. Wer sie so behandelt, sortiert überwiegend zahlungsfähige Bewerber aus.

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Die Kaution richtig absichern

Die Mietsicherheit ist das wirksamste Instrument – aber nur, wenn sie korrekt vereinbart wird. Drei Punkte werden regelmäßig falsch gemacht:

1. Vollzahlung vor Einzug lässt sich nicht verlangen. Nach § 551 Abs. 2 BGB darf der Mieter in drei gleichen Monatsraten zahlen; fällig ist zu Beginn des Mietverhältnisses nur die erste. Eine gegenteilige Klausel ist unwirksam.
2. Der Rückstand ist trotzdem sanktioniert. Erreicht die ausstehende Kaution zwei Nettokaltmieten, kann der Vermieter nach § 569 Abs. 2a BGB fristlos kündigen – ohne vorherige Abmahnung. Das ist der schnellste Weg aus einem Mietverhältnis, das von Anfang an nicht bedient wird.
3. Das Kautionskonto muss benannt werden. Fehlt ein insolvenzfestes, vom Vermietervermögen getrenntes Konto, darf der Mieter die Kaution zurückhalten, ohne in Verzug zu geraten – und die Kündigung nach § 569 Abs. 2a BGB läuft ins Leere.

Ob die Schwellen erreicht sind, lässt sich mit dem Kündigungsrechner für Zahlungsrückstand prüfen. Zur Anlage siehe Mietkautionskonto.

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Wenn es trotzdem passiert

Die Reaktionsgeschwindigkeit entscheidet über die Höhe des Schadens. Jeder Monat Zögern kostet eine Monatsmiete.

1. Mahnen und Fristen dokumentieren. Zugangsnachweis sichern.
2. Fristlos kündigen, sobald die Schwelle erreicht ist – bei Rückstand von zwei Monatsmieten insgesamt oder an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit zusammen mehr als einer Monatsmiete (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Immer hilfsweise ordentlich mitkündigen: Die fristlose Kündigung wird durch Nachzahlung innerhalb der Schonfrist unwirksam, die ordentliche nicht ohne Weiteres.
3. Räumungsklage zügig erheben. Parallel nach § 283a ZPO eine Sicherungsanordnung beantragen – das Gericht kann anordnen, dass die laufende Miete während des Prozesses hinterlegt wird. Kommt der Mieter dem nicht nach, erleichtert das die Räumung im einstweiligen Verfahren (§ 940a Abs. 3 ZPO).
4. Unbekannte Mitbewohner mitbedenken. Gegen Personen, die dem Vermieter bei Klageerhebung nicht bekannt waren, kann nach § 940a Abs. 2 ZPO gesondert vorgegangen werden – sonst scheitert die Vollstreckung an der Wohnungstür.
5. Kosten senken. Die „Berliner Räumung“ beschränkt die Vollstreckung auf die Herausgabe der Wohnung, ohne dass der Vermieter die Einlagerung des Hausrats vorfinanzieren muss.

Was die Kosten eines solchen Verfahrens angeht, ist Nüchternheit angebracht: Sie richten sich nach dem Streitwert, der bei Räumung der Jahresnettomiete entspricht, und sind auch bei gewonnenem Prozess oft nicht beizutreiben.

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Fazit

Der wirksamste Schutz ist ein geordnetes Auswahlverfahren: zweistufig, mit vollständigen Nachweisen erst in der engeren Auswahl, ausschließlich zulässigen Fragen und sauberer Löschung der Unterlagen abgelehnter Bewerber. Dazu eine korrekt vereinbarte Kaution auf einem benannten, getrennten Konto.

Tritt der Schadensfall ein, zählt allein Geschwindigkeit – fristlose und hilfsweise ordentliche Kündigung, sofortige Räumungsklage und die Sicherungsanordnung nach § 283a ZPO. Wer drei Monate abwartet, weil sich vielleicht noch eine Lösung findet, verliert drei Monatsmieten ohne jede Gegenleistung.

Quellen

1. § 19 AGG – Zivilrechtliches Benachteiligungsverbot (Abs. 3 und Abs. 5)gesetze-im-internet.de
2. Art. 6 DSGVO – Rechtmäßigkeit der Verarbeitungeur-lex.europa.eu
3. § 123 BGB – Anfechtung wegen arglistiger Täuschunggesetze-im-internet.de
4. § 543 BGB – Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grundgesetze-im-internet.de
5. § 569 Abs. 2a BGB – Kündigung bei Rückstand mit der Mietsicherheitgesetze-im-internet.de
6. § 551 BGB – Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten (Ratenzahlung)gesetze-im-internet.de
7. § 283a ZPO – Sicherungsanordnung im Räumungsprozessgesetze-im-internet.de
8. § 940a ZPO – Räumung von Wohnraum, einstweilige Verfügunggesetze-im-internet.de