Spekulationssteuer bei Immobilien: Zehnjahresfrist, Eigennutzung und Erbe

Ein Verkauf kann sich lohnen und trotzdem teuer werden: Liegen zwischen Kauf und Verkauf einer Immobilie weniger als zehn Jahre, kassiert das Finanzamt mit. Im Alltag heißt das Spekulationssteuer, im Gesetz „Besteuerung privater Veräußerungsgeschäfte“. Dieser Beitrag erklärt, wann die Steuer anfällt, wie der Gewinn berechnet wird, wann Eigennutzung schützt und was beim Verkauf einer geerbten Immobilie gilt. Er richtet sich an Eigentümer und Vermieter, aber auch an Mieter, deren Wohnung verkauft wird.

Die kurze Antwort

• Eine eigene Steuer dieses Namens gibt es nicht. Der Gewinn wird mit Ihrem persönlichen Steuersatz als Einkommensteuer erfasst (§ 23 EStG), dazu kommen gegebenenfalls Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer.
• Die Frist beträgt zehn Jahre zwischen Anschaffung und Verkauf. Maßgeblich sind die Daten der beiden notariellen Kaufverträge, nicht Grundbucheintrag oder Übergabe.
• Steuerfrei bleibt der Verkauf nach Ablauf der Frist, bei Selbstnutzung in den gesetzlich genannten Zeiträumen und bei einem Gewinn unter der Freigrenze von 1.000 Euro im Jahr.
• Erben übernehmen die Besitzzeit des Erblassers. Hatte der Verstorbene die Immobilie mehr als zehn Jahre, ist der Verkauf in der Regel steuerfrei.
• Die Vermietung ändert an der Frist nichts. Auch eine vermietete Wohnung ist nach zehn Jahren frei verkäuflich.

Wann fällt die Steuer an?

Steuerpflichtig ist der Gewinn aus dem Verkauf von Grundstücken, Häusern und Eigentumswohnungen, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Die Frist beginnt mit dem Abschluss des notariellen Kaufvertrags über den Erwerb und endet mit dem Abschluss des Kaufvertrags über den Verkauf. Wer am 15. März 2017 gekauft hat, verkauft frühestens am 16. März 2027 steuerfrei. Wer die Frist nur knapp verfehlt, sollte den Notartermin deshalb verschieben.

Wie wird der Gewinn berechnet?

Der steuerpflichtige Gewinn ist der Verkaufspreis abzüglich Anschaffungskosten und Werbungskosten (§ 23 Abs. 3 EStG).

• Anschaffungskosten: Kaufpreis plus Nebenkosten wie Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer und Maklerprovision. Nachträgliche Herstellungskosten, etwa für einen Anbau, zählen dazu.
• Werbungskosten: Kosten des Verkaufs, zum Beispiel Maklercourtage, Notar, Inserate und eine Vorfälligkeitsentschädigung der Bank.
• Abschreibung: Wurde die Immobilie vermietet und abgeschrieben, mindert die Abschreibung die Anschaffungskosten. Der steuerliche Vorteil der Vermietung holt Sie beim Verkauf innerhalb der Frist also teilweise wieder ein.

Rechenbeispiel

Eine vermietete Eigentumswohnung wurde 2020 für 250.000 Euro gekauft, die Nebenkosten betrugen 20.000 Euro. Bis zum Verkauf im Jahr 2026 sind 12.000 Euro Abschreibung angefallen. Verkauft wird für 330.000 Euro, die Verkaufskosten liegen bei 10.000 Euro.

• Anschaffungskosten: 250.000 + 20.000 − 12.000 = 258.000 Euro
• Gewinn: 330.000 − 258.000 − 10.000 = 62.000 Euro

Diese 62.000 Euro werden im Verkaufsjahr zum übrigen Einkommen addiert und mit dem persönlichen Steuersatz belastet. Bei einem Grenzsteuersatz von 40 Prozent wären das rund 24.800 Euro zuzüglich Zuschlägen. Das Beispiel ist vereinfacht; die tatsächliche Belastung hängt von Ihrem übrigen Einkommen ab.

Die Freigrenze: 1.000 Euro

Beträgt der Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften im Kalenderjahr weniger als 1.000 Euro, bleibt er steuerfrei (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG). Es handelt sich um eine Freigrenze, nicht um einen Freibetrag: Wird sie auch nur um einen Euro überschritten, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig. Für Immobilien spielt das nur bei sehr kleinen Gewinnen eine Rolle.

Ausnahme: Eigennutzung

Der Verkauf innerhalb der Frist ist steuerfrei, wenn die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, und zwar in einer von zwei Varianten (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG):

• Durchgehend zwischen Anschaffung und Verkauf, oder
• im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken.

Die zweite Variante ist die häufigere. Wer im Dezember 2026 verkauft und die Wohnung seit dem 1. Januar 2025 selbst bewohnt, erfüllt sie, weil drei Kalenderjahre berührt sind, auch wenn die tatsächliche Zeit kürzer ist. Als Eigennutzung gilt auch die unentgeltliche Überlassung an Kinder, für die Sie Kindergeld oder den Kinderfreibetrag erhalten. Ein häusliches Arbeitszimmer bleibt unschädlich, solange die Wohnung überwiegend privat genutzt wird; bei teilweiser Vermietung gilt die Befreiung nur für den selbst genutzten Teil.

Der Umzug in die eigene vermietete Wohnung kann deshalb ein Hebel sein. Das setzt voraus, dass der Mieter regulär ausgezogen ist. Eine Eigenbedarfskündigung nur wegen der Steuer wäre unwirksam. Mehr dazu auf unserer Seite zur Eigenbedarfskündigung.

Geerbte Immobilie: Welche Frist gilt?

Beim unentgeltlichen Erwerb durch Erbe oder Schenkung wird dem Erwerber die Anschaffung des Vorbesitzers zugerechnet (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Die Frist beginnt also nicht mit dem Todestag, sondern mit dem Kauf durch den Erblasser.

• Erblasser hat vor mehr als zehn Jahren gekauft: Der Verkauf ist steuerfrei, unabhängig davon, wie lange Sie selbst Eigentümer sind.
• Erblasser hat vor weniger als zehn Jahren gekauft: Der Gewinn ist steuerpflichtig. Berechnet wird er mit den Anschaffungskosten des Erblassers, nicht mit dem Wert zum Todestag. Eine Wertsteigerung seit dem Kauf wird also besteuert, auch wenn Sie den Zuwachs nie erzielt haben.
• Der Erblasser hat die Immobilie selbst geerbt: Dann zählt dessen Vorbesitzer, und so weiter. Die Kette reicht zurück bis zum letzten entgeltlichen Erwerb.
• Der Erblasser hat die Immobilie selbst gebaut oder vor langer Zeit erworben: Fehlt eine Anschaffung innerhalb der Frist, entsteht keine Steuer.

Für die Abschreibung gilt Ähnliches: Der Erbe führt sie nach § 11d EStDV fort. Sie mindert damit auch hier die Anschaffungskosten, falls später innerhalb der Frist verkauft wird.

Die Erbschaftsteuer ist davon getrennt. Sie fällt an, wenn der Wert des Erbes den Freibetrag übersteigt, und hat mit der Spekulationsfrist nichts zu tun. Eine Entscheidungshilfe, ob Erben verkaufen oder vermieten sollten, bietet der Beitrag Geerbte Immobilie: verkaufen oder vermieten? auf mietkautionskonto.info.

Erbengemeinschaft

Verkauft eine Erbengemeinschaft, wird der Gewinn auf die Miterben nach ihren Anteilen verteilt, und jeder versteuert seinen Teil. Die Freigrenze gilt je Person. Die Auseinandersetzung unter Miterben ist steuerlich ein eigenes Thema: Zahlt ein Miterbe die anderen mit Geld aus, kann darin ein entgeltlicher Erwerb liegen, der eine neue Frist auslöst. Eine reine Aufteilung ohne Ausgleichszahlung löst sie nicht aus. Vor einer Auseinandersetzung lohnt sich deshalb die Rückfrage beim Steuerberater.

Gewerblicher Grundstückshandel: Wann es mehrere Objekte sind

Wer in kurzer Zeit mehrere Immobilien kauft und verkauft, kann ins Gewerbe rutschen. Die Finanzverwaltung nimmt als Faustregel einen gewerblichen Grundstückshandel an, wenn mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren veräußert werden (Drei-Objekt-Grenze). Dann greift nicht mehr die Frist von zehn Jahren, sondern es entsteht gewerbliche Einkommensteuer, unter Umständen auch Gewerbesteuer. Betroffen sind vor allem Fix-and-Flip-Modelle und Bauträger im Kleinen. Mehr dazu in unserem Beitrag Fix & Flip.

Verluste

Ein Verlust aus einem privaten Veräußerungsgeschäft lässt sich nicht mit dem Gehalt oder den Mieteinnahmen verrechnen. Er mindert nur Gewinne aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften, im Vorjahr (Rücktrag) oder in den Folgejahren (Vortrag). Er bleibt also nur nützlich, wenn Sie noch weitere Gewinne dieser Art haben, etwa aus Wertpapieren innerhalb der Frist.

Steuererklärung und Fristen

Der Verkauf gehört in die Anlage SO der Einkommensteuererklärung des Verkaufsjahres. Das Finanzamt erfährt vom Verkauf in jedem Fall, weil der Notar den Vertrag an die Grunderwerbsteuerstelle meldet. Bei steuerpflichtigem Gewinn kann das Finanzamt Vorauszahlungen festsetzen. Legen Sie das Geld für die Steuer deshalb vom Erlös zurück, bevor Sie es anlegen.

Was Mieter wissen sollten, wenn ihre Wohnung verkauft wird

Die Spekulationssteuer betrifft den Verkäufer, nicht den Mieter. Verkaufen Eigentümer vor Ablauf der Frist, kann das aber Folgen haben:

• Kauf bricht nicht Miete: Der Käufer tritt in den Mietvertrag ein (§ 566 BGB). Ihre Miete, Ihre Kündigungsfristen und Ihre Rechte bleiben gleich. Mehr dazu: Kauf bricht nicht Miete.
• Die Kaution geht über: Der Erwerber ist zur Rückzahlung verpflichtet, auch wenn der Verkäufer sie nicht übergeben hat (§ 566a BGB). Lassen Sie sich nach dem Verkauf bestätigen, wo die Kaution liegt.
• Eigenbedarf: Kündigt der Käufer wegen Eigenbedarfs, gelten Sperrfristen, wenn die Wohnung zuvor in Eigentum umgewandelt wurde (§ 577a BGB).

Verkaufen, warten oder vermieten?

Die Frist ist ein Rechenposten, kein Grund, allein deswegen jahrelang zu warten. Ein paar Fragen helfen bei der Entscheidung:

• Wie nah ist das Fristende? Bei wenigen Monaten lohnt das Warten fast immer, solange sich der Marktpreis nicht stark bewegt.
• Wie hoch ist der Gewinn? Ein kleiner Gewinn rechtfertigt keinen Aufschub, ein großer schon.
• Kann ich einziehen? Wer ohnehin umziehen will, kann die Selbstnutzung in zwei Kalenderjahren erreichen.
• Läuft die Vermietung gut? Dann spricht die Frist dafür, bis zum Ende zu vermieten und danach steuerfrei zu verkaufen.

Allgemeine Hinweise zum Ablauf eines Verkaufs finden Sie in der Checkliste vor dem Immobilienverkauf.

Fazit

Die Spekulationssteuer trifft nur Verkäufe innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, und sie lässt sich durch Selbstnutzung oder Geduld vermeiden. Beim Erben zählt die Besitzzeit des Erblassers, sodass viele geerbte Immobilien steuerfrei verkauft werden können. Prüfen Sie vor dem Notartermin das Kaufdatum, den Nutzungszeitraum und die Abschreibungen. Wer hohe Gewinne erwartet, sollte die Rechnung vor dem Verkauf mit einem Steuerberater durchgehen.

Dieser Beitrag gibt einen Überblick und ersetzt keine Steuerberatung. Die Angaben beruhen auf § 23 EStG in der aktuellen Fassung; für Ihren Einzelfall sind Steuerberater und Finanzamt die richtige Adresse.

Quellen

1. § 23 EStG – Private Veräußerungsgeschäftegesetze-im-internet.de
2. § 11d EStDV – Absetzungen für Abnutzung bei unentgeltlichem Erwerbgesetze-im-internet.de
3. § 566 BGB – Kauf bricht nicht Mietegesetze-im-internet.de
4. § 566a BGB – Mietsicherheit beim Eigentümerwechselgesetze-im-internet.de
5. § 577a BGB – Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlunggesetze-im-internet.de