Digitale Mietkaution: Was XMiete ändern will

Wer eine Wohnung mietet, schließt den Vertrag oft in Minuten ab. Bei der Mietkaution dauert es dann Tage: Formular ausfüllen, in die Filiale oder zum PostIdent, Verpfändungserklärung per Brief an den Vermieter, später die Freigabe nach dem Auszug. XMiete ist ein Vorschlag, diesen Weg mit einem gemeinsamen Datenformat zu digitalisieren. Dieser Beitrag erklärt, was die Initiative vorhat, wie der Ablauf aussehen soll und was davon heute schon nutzbar ist.

Die kurze Antwort

• XMiete ist ein offener Standardvorschlag für digitale Mietkautionen, kein Produkt und keine App.
• Er legt fest, wie Banken, Plattformen und Verwaltungssoftware Kautionsdaten austauschen, ähnlich wie XBau beim digitalen Bauantrag.
• Die Identifizierung soll über eID oder EUDI Wallet laufen statt über PostIdent oder VideoIdent.
• Der Nachweis über die Verpfändung soll als digitales Zertifikat im Smartphone des Mieters liegen.
• Stand heute: Entwurf und Pilotphase. Eine Kaution können Sie auf diesem Weg noch nicht hinterlegen.

Wo es bei der Kaution heute hakt

Die Mietkaution ist einer der letzten analogen Schritte der Wohnungsanmietung. Typische Reibungsverluste:

• Medienbrüche: Online-Antrag, dann Ausdruck, Unterschrift, Brief. Bei Bürgschaften und Kautionsversicherungen kommt oft eine Papierurkunde hinzu.
• Identifizierung: PostIdent oder VideoIdent kosten die Bank Geld und den Mieter Zeit. Mehr dazu in unserem Beitrag eID statt PostIdent.
• Keine einheitlichen Formate: Jede Bank bestätigt die Verpfändung anders. Vermieter und Hausverwaltungen heften Bestätigungen von Hand ab oder tippen sie in ihre Software.
• Unklarer Stand: Ob die Kaution schon verpfändet ist, erfährt der Vermieter erst, wenn die Bank oder der Mieter ihm ein Schreiben schickt.

Die Kaution selbst ist gesetzlich geregelt (§ 551 BGB: höchstens drei Nettokaltmieten, Anlage getrennt vom Vermögen des Vermieters, Zahlung in drei Raten möglich). XMiete ändert daran nichts. Es geht nur um den Transportweg der Daten.

Was ist XMiete?

XMiete ist ein Datenstandard, den die Initiative xmiete.org gemeinsam mit der Arbeitsgemeinschaft AG XMiete entwickelt. Dazu gehört auch mietkaution.org, wir sind also nicht unbeteiligt. Wir beschreiben deshalb ausdrücklich, was die Initiative selbst als Stand angibt.

Anders als der Name vermuten lässt, basiert XMiete nicht auf XML, sondern auf JSON. Nach Angaben der Initiative besteht der Standard aus mehreren Teilen:

• einem JSON-Schema mit Objekten für Mieter, Immobilie, Kaution, Verpfändung und Treuhand
• länderspezifischen Regeln, etwa zu Kautionshöhe, Rückgabefrist und Verzinsung, für zunächst 32 europäische Länder
• elf Treuhandmodellen, die sich über ein Feld „Kontoart“ beschreiben lassen, vom deutschen Treuhandkonto bis zu Schemata wie in Großbritannien oder Spanien
• einer OpenAPI-Spezifikation und Software-Bausteinen für Entwickler
• einer freien Lizenz (CC BY 4.0 für das Schema), der Quellcode liegt auf GitHub

Wichtig ist, was XMiete nicht ersetzt: Bestehende Objekt-Kennungen, Prüfsysteme der Banken und Gebäudeplattformen sollen unverändert bleiben. XMiete ergänzt nur die Schicht für die Kaution.

Der Ablauf in sechs Schritten

So beschreibt die Initiative den Weg von der Anfrage bis zur Freigabe:

1. Antrag: Der Mieter startet den Kautionsantrag über eine Plattform oder die App seiner Bank.
2. Identifizierung: Der Mieter weist sich per eID oder EUDI Wallet aus. Welcher Identitätsdienst dahintersteht, ist frei wählbar.
3. Geldeingang: Die Bank bestätigt den Eingang auf dem Treuhandkonto. Bei Bankbürgschaft oder -garantie entfällt dieser Schritt.
4. Verpfändung: Die Bank bestätigt die Verpfändung zugunsten des Vermieters.
5. Nachweis: Mit der bestätigten Verpfändung stellt die Bank ein signiertes digitales Zertifikat aus, das im Smartphone des Mieters liegt. Der Vermieter kann es prüfen, auch offline. Der Mieter entscheidet, welche Angaben er zeigt.
6. Freigabe: Nach dem Mietende wird die Kaution freigegeben oder verrechnet. Das Zertifikat wird dann widerrufen, der Vorgang ist abgeschlossen. Auch Teilfreigaben, Einigungen und Streitfälle sind als Zustände vorgesehen.

Der technische Unterbau ist die europäische Wallet-Architektur, die in Deutschland ab dem 2. Januar 2027 als d-you starten soll. Wie die Wallet funktioniert und was sie für den Wohnungsmarkt bedeutet, erklärt unser Beitrag d-you und EUDI Wallet.

Was sich für wen ändern könnte

Für Mieter

• Kaution anlegen ohne Filialtermin und Briefversand
• Nachweis jederzeit auf dem Smartphone, ohne Kopien oder Kontoauszüge an den Vermieter zu schicken
• Weniger Datenspuren: Der Vermieter sieht, was er für die Bestätigung braucht, nicht mehr

Für Vermieter und Hausverwaltungen

• Verpfändungen lassen sich automatisch prüfen und in die Verwaltungssoftware übernehmen
• Kein Ablegen von Papierurkunden, kein Nachfragen bei der Bank
• Klarer Status über den gesamten Mietzeitraum, bis zur Freigabe

Für Banken

Die Initiative argumentiert, dass Identifizierungskosten einen großen Teil der Marge beim Kautionskonto aufzehren. Eine Identifizierung per eID wäre günstiger. Ob und wie stark sich das in den Konditionen für Mieter niederschlägt, ist offen.

Warum ein europäischer Standard?

Kautionsregeln unterscheiden sich stark: Obergrenze, Rückgabefrist, Verzinsung und die Frage, ob die Kaution überhaupt auf einem Treuhandkonto liegen muss. Wer als Mieter, Vermieter oder Software-Anbieter in mehreren Ländern tätig ist, braucht deshalb ein Format, das diese Unterschiede abbilden kann. XMiete löst das mit einem Feld für die Rechtsordnung, das die länderspezifischen Regeln steuert. Eine Übersicht der Länderregeln finden Sie auf xmiete.org. Prüfen Sie für eine konkrete Anmietung im Ausland trotzdem die geltenden Vorschriften vor Ort.

Wo XMiete heute steht

• Abgeschlossen: Schema, Spezifikation und Dokumentation liegen vor, ein Whitepaper existiert als Entwurf.
• In Entwicklung (2026): Pilot mit Konformitätstest und Bankpartnern. Als Ziel nennt die Initiative mindestens zwei Banken, zwei Software-Anbieter und eine Versicherung im Live-Betrieb.
• Ziel 2027 und danach: Anbindung an die deutsche Wallet und ein EU-weit anerkannter Standard.

Das sind Ziele der Initiative, keine Zusagen. Banken und Wohnungswirtschaft haben den Standard bisher nicht offiziell übernommen. Ob er sich durchsetzt, hängt davon ab, ob genug Banken, Software-Hersteller und Verbände mitziehen. Vermieter und Mieter müssen deshalb 2027 nichts umstellen.

Was Sie jetzt tun können

Als Mieter

• Legen Sie die Kaution heute auf dem Weg an, den Ihr Vermieter akzeptiert. Digitale Verfahren gibt es schon, etwa Kautionskonten mit Online-Eröffnung (siehe Digitale Mietkaution – wie funktioniert das?). Konditionen vergleichen Sie auf mietkautionskonto.info.
• Prüfen Sie, ob die Online-Ausweisfunktion Ihres Personalausweises aktiv ist und Sie die PIN kennen. Sie ist die Eintrittskarte für fast alle digitalen Identitätswege.

Als Vermieter oder Verwaltung

• Fragen Sie Ihren Software-Anbieter, ob offene Schnittstellen für Kautionsdaten geplant sind.
• Bestehen Sie nicht auf Papier, wo eine digitale Bestätigung der Bank ausreicht, aber schließen Sie digitale Wege auch nicht aus. Beides muss möglich bleiben.
• Banken, Software-Anbieter und Verbände können sich der AG XMiete anschließen: ag@xmiete.org.

Fazit

Die Mietkaution braucht keine neue Rechtslage, sondern einen besseren Datenweg. XMiete schlägt dafür ein offenes, europäisch gedachtes Format vor, das Identifizierung per eID und Nachweis per Wallet verbindet. Der Vorschlag ist plausibel, aber noch jung: Pilotbetrieb und Übernahme durch Banken stehen aus. Für Mieter und Vermieter gilt bis dahin, was heute schon funktioniert, und die Chance, dass die Kaution in einigen Jahren so unkompliziert wird wie der Rest der Anmietung.

Mehr zum Standard auf xmiete.org

Quellen

1. XMiete – offener Standard für digitale Mietkautionenxmiete.org
2. XMiete – Entwicklerdokumentationdevelopers.xmiete.org
3. XMiete auf GitHubgithub.com
4. BMDS – EUDI-Wallet „d-you“bmds.bund.de
5. § 551 BGB – Begrenzung und Anlage von Mietsicherheitengesetze-im-internet.de