Streupflicht und Räumpflicht in der Mietwohnung: Wer muss im Winter ran?

Es hat geschneit, der Gehweg vor dem Haus ist glatt, und niemand weiß, wer zuständig ist. Im Mietverhältnis liegt die Streupflicht grundsätzlich beim Vermieter. Er darf sie aber auf Mieter übertragen. Dieser Beitrag zeigt, wann das wirksam ist, wer bei einem Sturz haftet und was Mieter und Vermieter jetzt regeln sollten.

Die kurze Antwort

• Grundsatz: Wer ein Grundstück besitzt, muss dafür sorgen, dass niemand zu Schaden kommt (Verkehrssicherungspflicht). Bei einem Mietshaus ist das der Eigentümer, also der Vermieter.
• Übertragung auf Mieter ist über Mietvertrag oder Hausordnung möglich, muss aber klar geregelt sein. Der Vermieter bleibt dann zur Kontrolle und Überwachung verpflichtet.
• Ohne Regelung muss der Vermieter selbst räumen oder einen Dienstleister beauftragen. Die Kosten kann er als Betriebskosten umlegen, wenn das vereinbart ist.
• Zeiten und Umfang richten sich nach der Satzung der Gemeinde und unterscheiden sich von Ort zu Ort.

Wer ist grundsätzlich zuständig?

Gemeint ist die Verkehrssicherungspflicht: Wer eine Gefahrenquelle schafft oder unterhält, muss andere davor schützen. Auf einem Mietgrundstück gehören dazu Zugänge, Wege, Zufahrten, Hof und Treppen. Bei Schnee und Eis heißt das: räumen und bei Glätte streuen.

Dazu kommt das Ortsrecht. Fast jede Gemeinde regelt in einer Satzung, wer den Gehweg vor dem Grundstück freihalten muss, zu welchen Zeiten und mit welchen Mitteln. Pflichtig ist meist der Eigentümer des angrenzenden Grundstücks, nicht die Gemeinde. Wer genau gemeint ist und wie die Zeiten lauten, steht auf der Website der Stadt oder Gemeinde.

Darf der Vermieter die Pflicht auf Mieter übertragen?

Ja, grundsätzlich schon. Üblich ist eine Regelung im Mietvertrag oder in der Hausordnung, etwa ein Wochenplan, auf dem die Mieter abwechselnd an der Reihe sind. Die Pflicht des Vermieters verkürzt sich dann auf eine Kontroll- und Überwachungspflicht: Er muss darauf achten, dass der Winterdienst tatsächlich erledigt wird.

Die Übertragung muss wirksam in den Vertrag einbezogen sein. Eine bloße Gewohnheit genügt nicht. Außerdem darf sie die Mieter nicht unangemessen ungleich belasten. Das Amtsgericht Köln hat 2011 entschieden, dass es überraschend und unzumutbar ist, den Winterdienst in einem Haus mit 24 Parteien nur den drei Erdgeschossmietern aufzubürden (AG Köln, 14.09.2011, 221 C 170/11). Die Klausel war unwirksam. Im Fall hatte die Mieterin dem Vermieter außerdem mitgeteilt, dass sie den Winterdienst gesundheitsbedingt nicht mehr leisten kann.

Das Urteil ist eine Einzelfallentscheidung eines Amtsgerichts. Es zeigt aber, worauf es ankommt: Pflichten müssen klar, nachvollziehbar und fair verteilt sein.

Was zur Streupflicht gehört

Welche Flächen betroffen sind und wann geräumt werden muss, regelt die Gemeindesatzung. Üblich sind folgende Punkte:

• Flächen: Gehweg vor dem Haus, Hauszugang, Zufahrt, Müllplatz und gemeinsame Treppen
• Zeiten: meist werktags früh am Morgen bis zum Abend, sonn- und feiertags etwas später. Die genauen Uhrzeiten legt die Satzung fest.
• Umfang: Ein schmaler Streifen genügt, damit zwei Personen aneinander vorbeikommen. Bei anhaltendem Schneefall muss bei Bedarf mehrfach geräumt werden.
• Streumittel: Streusalz ist in vielen Gemeinden verboten oder nur bei Eisglätte zulässig. Splitt, Sand oder Granulat sind meist erlaubt.

Wer zahlt den Winterdienst?

Beauftragt der Vermieter einen Dienstleister, kann er die Kosten über die Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umlegen. Voraussetzung ist, dass die Kostenart im Mietvertrag als Betriebskosten vereinbart ist. Der Winterdienst fällt unter die Straßenreinigung (§ 2 Nr. 8 BetrKV). Erledigen die Mieter ihn selbst, können dafür keine Kosten umgelegt werden.

Wer haftet bei einem Sturz?

Stürzt jemand auf einem ungeräumten Weg, kann er Schadensersatz und Schmerzensgeld verlangen (§ 823 BGB). Das gilt für Besucher, Postboten und andere Mieter.

• Der Vermieter haftet, wenn er den Winterdienst nicht organisiert oder nicht kontrolliert hat. Wer die Pflicht übertragen hat, haftet trotzdem, wenn er nicht überwacht.
• Der Mieter haftet, wenn ihm die Pflicht wirksam übertragen war und er sie schuldhaft nicht erfüllt hat.
• Versicherungen: Der Vermieter hat in der Regel eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht. Ob die private Haftpflicht des Mieters Schäden aus dem Winterdienst abdeckt, steht in den Bedingungen, die man vorab prüfen sollte.

Urlaub, Krankheit, Alter: Was Mieter tun können

Wer die Pflicht übernommen hat, muss sie auch bei Abwesenheit erfüllen. Üblich ist, selbst für Vertretung zu sorgen, etwa über Nachbarn. Wer dauerhaft nicht räumen kann, etwa wegen einer Krankheit oder im Alter, sollte das dem Vermieter schriftlich mitteilen, am besten mit ärztlichem Attest. Im Kölner Fall war genau das der Auslöser. Ob die Pflicht dann entfällt, hängt davon ab, wie sie im Vertrag geregelt ist.

Hinweis für Vermieter

• Klar regeln: Wer muss wann was tun, am besten in einem Wochen- oder Monatsplan für alle Parteien. Eine Ungleichbehandlung wie im Kölner Fall ist angreifbar.
• Dokumentieren: Wer den Winterdienst kontrolliert und das festhält, kann sich im Streitfall eher entlasten.
• Dienstleister beauftragen, wenn Mieter nicht können oder die Gemeinde frühe Räumzeiten verlangt. Die Kosten sind in der Regel umlagefähig.
• Versicherung prüfen: Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht sollte Winterschäden abdecken.

Hinweis für Mieter

• Mietvertrag und Hausordnung lesen: Steht dort eine Räum- und Streupflicht, und ist sie klar geregelt?
• Die Satzung der Gemeinde kennen, vor allem Zeiten und Streumittel.
• Wer nicht räumen kann, sollte sich rechtzeitig melden. Aussitzen hilft weder bei einem Unfall noch im Streit.
• Die eigene Haftpflicht auf Winterdienst-Schäden prüfen.

Fazit

Die Streupflicht liegt zunächst beim Vermieter. Mieter müssen sie nur übernehmen, wenn sie wirksam und fair im Vertrag oder in der Hausordnung steht. Für beide Seiten gilt: vor dem ersten Schnee klären, wer wann zuständig ist, und die Gemeindesatzung kennen. Das schützt vor Unfällen und vor Streit.

Quellen

1. AG Köln, Urteil vom 14.09.2011 – 221 C 170/11 (Überbürdung des Winterdienstes auf Erdgeschossmieter)mietkaution.org
2. § 823 BGB – Schadensersatzpflichtgesetze-im-internet.de
3. § 2 BetrKV – Aufstellung der Betriebskostengesetze-im-internet.de