Kauf bricht nicht Miete: Was § 566 BGB für Mieter und Käufer bedeutet

Der Vermieter kündigt an, die Wohnung sei verkauft. Oder ein Kaufinteressent steht mit einer Maklerin im Treppenhaus. Für Mieter ist das ein Moment der Unsicherheit, für Käufer der Beginn einer Frage, die sie vor dem Notartermin klären sollten: Was passiert mit dem bestehenden Mietvertrag? Die Antwort steckt in einem Merksatz: „Kauf bricht nicht Miete.“

Die kurze Antwort

• Der Käufer wird neuer Vermieter und übernimmt den Mietvertrag unverändert (§ 566 BGB). Miethöhe, Laufzeit und alle Nebenabreden gelten weiter.
• Der Wechsel passiert mit der Eintragung im Grundbuch, nicht mit dem Kaufvertrag beim Notar.
• Der Käufer kann nicht einfach kündigen. Er braucht wie jeder Vermieter einen Kündigungsgrund, zum Beispiel Eigenbedarf.
• Die Kaution geht mit über. Der Käufer haftet für die Rückzahlung, auch wenn der Verkäufer sie nicht weitergereicht hat (§ 566a BGB).
• Ausnahmen gibt es bei der Zwangsversteigerung und wenn die Wohnung erst nach dem Verkauf an den Mieter übergeben wird.

Was § 566 BGB regelt

Der Gesetzestext ist kurz. Wird vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter veräußert, „so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein“ (§ 566 Abs. 1 BGB).

Drei Dinge folgen daraus:

• Kein neuer Vertrag. Der Käufer tritt in den bestehenden Vertrag ein. Der Mieter muss nichts unterschreiben und kann sich auf alles berufen, was mit dem Vorgänger vereinbart war: Staffelmiete, Kündigungsausschluss, befristete Laufzeit, die Erlaubnis zur Tierhaltung oder zur Untervermietung.
• Wechsel mit dem Grundbuch. Eigentümer wird der Käufer erst mit der Eintragung im Grundbuch. Zwischen Notartermin und Eintragung vergehen oft Wochen. In dieser Zeit ist weiterhin der Verkäufer Vermieter.
• Nur ab dem Eintritt. Der Käufer haftet für die Zeit „während der Dauer seines Eigentums“. Was vorher fällig geworden ist, bleibt grundsätzlich beim Verkäufer (mehr dazu bei den Nebenkosten).

Die Regel gilt nicht nur für Wohnungen. Über § 578 BGB ist sie auch auf Grundstücke und Gewerberäume anzuwenden. Voraussetzung ist bei Wohnraum, dass er dem Mieter schon überlassen wurde, dieser also bereits eingezogen ist oder die Schlüssel hat.

Kann der Käufer dem Mieter kündigen?

Nicht allein deshalb, weil er gekauft hat. Für ihn gilt das normale Kündigungsrecht: Er braucht ein berechtigtes Interesse nach § 573 BGB, in der Praxis meist Eigenbedarf. Ein Kündigungsausschluss oder eine Befristung im Mietvertrag bindet ihn genauso wie den Verkäufer.

Zwei Regeln schützen Mieter zusätzlich, wenn Wohnungen verkauft werden:

• Sperrfrist nach der Umwandlung. Wird ein Mietshaus in Eigentumswohnungen aufgeteilt und danach eine Wohnung verkauft, darf sich der Käufer erst nach drei Jahren auf Eigenbedarf berufen (§ 577a Abs. 1 BGB). Die Landesregierungen können die Frist in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt auf bis zu zehn Jahre verlängern (§ 577a Abs. 2 BGB). Ob das Grundstück in so einem Gebiet liegt, steht in der jeweiligen Landesverordnung.
• Sperrfrist beim Kauf durch Gesellschaften und mehrere Erwerber. Die Frist gilt auch, wenn eine Personengesellschaft oder mehrere Erwerber kaufen. Ausgenommen sind Käufer, die derselben Familie oder demselben Haushalt angehören (§ 577a Abs. 1a BGB).

Kann der Käufer wirksam kündigen, gelten die üblichen Fristen nach § 573c BGB: drei Monate, die sich mit der Mietdauer auf bis zu neun Monate verlängern. Die Zeit, die der Mieter schon beim Vorgänger gewohnt hat, zählt mit.

Miete: An wen zahlen Mieter?

Bis zum Wechsel an den bisherigen Vermieter, danach an den neuen Eigentümer. Weil der Mieter den Zeitpunkt der Grundbucheintragung nicht kennt, schützt ihn das Gesetz:

• Zahlungen an den Verkäufer bleiben wirksam, solange der Mieter vom Eigentumsübergang nichts weiß. Das gilt für die Miete des laufenden Monats, und wenn er erst nach dem 15. davon erfährt, auch für den Folgemonat (§ 566c BGB).
• Wer Bescheid weiß, muss umstellen. Ab Kenntnis wirkt eine Zahlung an den Verkäufer nicht mehr gegen den Käufer.
• Die Mitteilung des Vermieters bindet ihn. Teilt der Verkäufer dem Mieter mit, das Eigentum sei auf einen Dritten übergegangen, muss er das gegen sich gelten lassen, auch wenn der Übergang noch nicht erfolgt ist (§ 566e BGB).

Praktischer Rat für Mieter: Sich auf ein Gerücht hin nicht umstellen, aber nach einer Mitteilung schriftlich nachfragen, wer Vermieter ist und auf welches Konto die Miete jetzt gehört. Vorsicht bei Schreiben, die ohne Nachweis zu einem neuen Konto auffordern: Die Zahlung an eine falsche Stelle wirkt nicht schuldbefreiend. Bei echtem Zweifel kann der Mieter die Miete beim Amtsgericht hinterlegen.

Nebenkosten: Wer rechnet ab?

Beim Eigentümerwechsel mitten im Jahr entsteht die häufigste Streitfrage. Der BGH hat sie 2003 geklärt (Urteil vom 03.12.2003, VIII ZR 168/03): Wer die Vorauszahlungen für einen Abrechnungszeitraum kassiert hat, rechnet darüber auch ab.

• Abrechnungszeiträume, die beim Wechsel schon abgelaufen waren, rechnet der Verkäufer ab. Er darf Nachzahlungen fordern und muss Guthaben auszahlen, auch wenn die Abrechnung erst nach dem Wechsel fällig wird.
• Der Zeitraum, in den der Wechsel fällt, liegt in der Regel beim Käufer: Er ist der Vermieter, bei dem die Abrechnung fällig wird. Wie Verkäufer und Käufer die Kosten untereinander verteilen, ist eine Frage des Kaufvertrags.

Für Käufer folgt daraus, dass sie im Kaufvertrag regeln sollten, wie Vorauszahlungen und Rückstände für das laufende Jahr zwischen den Parteien ausgeglichen werden. Mieter halten sich an die Faustregel: Für Vorjahre fragt man den früheren Vermieter, für das laufende Jahr den neuen. Wie eine Abrechnung aussehen muss, zeigt Nebenkosten richtig abrechnen.

Die Kaution geht mit dem Vertrag über

Hat der Mieter eine Kaution gezahlt, tritt der Erwerber auch in die Rechte und Pflichten daraus ein (§ 566a BGB). Der Mieter kann die Kaution bei Mietende vom neuen Vermieter zurückverlangen, unabhängig davon, ob der Verkäufer sie tatsächlich weitergegeben hat. Der BGH hat das für eine ganze Kette von Verkäufen bestätigt (Urteil vom 01.06.2011, VIII ZR 304/10, ausführlich unter Rückzahlung der Kaution durch den letzten Erwerber).

Kann der Mieter die Kaution vom Erwerber nicht erlangen, etwa weil dieser zahlungsunfähig ist, bleibt der Verkäufer weiterhin zur Rückgabe verpflichtet (§ 566a Satz 2 BGB).

Für Käufer heißt das: Die Kaution gehört in die Kaufprüfung. Sie sollten sich vor dem Kauf nachweisen lassen, wo sie liegt und in welcher Höhe, und im Kaufvertrag regeln, dass das Guthaben samt Zinsen mitübertragen wird. Zur Anlage gibt es Regeln, die Käufer kennen sollten: Mietkautionskonto und § 551 BGB. Was bei der Rückzahlung gilt, steht unter Mietkaution Rückzahlung.

Wenn der Käufer seine Pflichten nicht erfüllt

Der Verkäufer ist mit dem Verkauf nicht aus dem Schneider. Erfüllt der Erwerber die Pflichten aus dem Mietvertrag nicht, haftet der Verkäufer für den Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Der Mieter kann sich also direkt an ihn halten (§ 566 Abs. 2 Satz 1 BGB).

Diese Haftung endet, wenn der Verkäufer dem Mieter den Eigentumsübergang mitteilt und der Mieter nicht zum ersten möglichen Termin kündigt (§ 566 Abs. 2 Satz 2 BGB). Mieter sollten eine solche Mitteilung deshalb nicht einfach ablegen: Sie öffnet ein Zeitfenster für die Kündigung, wenn ihnen der neue Eigentümer nicht geheuer ist.

Ausnahmen und Sonderfälle

Zwangsversteigerung

Wird die Wohnung zwangsversteigert, darf der Ersteher das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist kündigen, aber nur zum ersten Termin, zu dem das möglich ist (§ 57a ZVG). Bei Wohnraum bleibt es dabei, dass er dafür ein berechtigtes Interesse braucht. Das Sonderkündigungsrecht verkürzt die Fristen und hebelt Befristungen und vertragliche Kündigungsausschlüsse aus. Der BGH hat 2021 entschieden, dass ein im Mietvertrag vereinbarter Ausschluss der Eigenbedarfskündigung das Sonderkündigungsrecht nicht sperrt (Urteil vom 15.09.2021, VIII ZR 76/20).

Verkauf vor der Übergabe

Wird die Wohnung verkauft, bevor der Mieter einzieht, gilt § 566 BGB nicht automatisch. Der Käufer ist nur gebunden, wenn er die Pflichten des Vermieters gegenüber dem Verkäufer übernommen hat (§ 567a BGB). Mieter, die einen Vertrag unterschrieben, aber die Wohnung noch nicht bezogen haben, sollten das im Blick haben.

Vorkaufsrecht des Mieters

Wird eine Mietwohnung nach der Überlassung in Wohnungseigentum umgewandelt und dann verkauft, hat der Mieter ein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB). Er kann den Kaufvertrag zu den Bedingungen übernehmen, die der Käufer mit dem Verkäufer ausgehandelt hat. Die Frist dafür beträgt zwei Monate ab Mitteilung des Vorkaufsfalls.

Checkliste für Mieter

• Ruhig bleiben: Der Mietvertrag gilt unverändert weiter, ein neuer Vertrag ist nicht nötig.
• Nichts unterschreiben, was den bestehenden Vertrag ändert, ohne es vorher genau zu prüfen.
• Die Miete weiter an den bisherigen Vermieter zahlen, bis eine Mitteilung des Eigentumswechsels vorliegt.
• Nach dem Wechsel schriftlich nachfragen: Wer ist Vermieter, welches Konto, wer ist Ansprechpartner für Reparaturen?
• Belege zur Kaution sichern: Zahlungsnachweis, Kontoauszug, Bankbestätigung.
• Bei Kündigung genau prüfen: Liegt ein Grund vor, ist die Frist eingehalten, greift eine Sperrfrist nach § 577a BGB?

Checkliste für Käufer

• Alle Mietverträge samt Nachträgen und Sonderabreden vor dem Kauf einsehen.
• Prüfen, ob Kündigungsausschluss, Befristung oder Staffelmiete vereinbart sind.
• Höhe und Anlage der Kaution nachweisen lassen und im Kaufvertrag die Übertragung regeln.
• Abrechnung der Nebenkosten und Vorauszahlungen für das laufende Jahr im Kaufvertrag aufteilen.
• Rückstände, Mietminderungen und laufende Streitigkeiten abfragen: Übernommen wird der Vertrag, wie er ist.
• Eigenbedarfspläne mit den Sperrfristen abgleichen, bevor der Kaufvertrag unterschrieben wird.
• Mieter nach dem Eigentumsübergang umgehend und schriftlich informieren, mit Kontoverbindung.

Wie sich eine Übernahme auf die Rendite auswirkt, rechnet der Renditerechner für Vermieter durch. Ob und wie die Miete später steigen darf, zeigt der Mieterhöhungsrechner.

Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.