Ein Rückstand ist schnell entstanden, die Kündigung schnell geschrieben – und genauso schnell unwirksam, wenn die Schwelle knapp verfehlt ist. Das Gesetz kennt für Zahlungsrückstände drei feste Grenzen, und jede rechnet mit einer anderen Größe: zwei Termine mit mehr als einer Monatsmiete, zwei Monatsmieten insgesamt, zwei Nettokaltmieten bei der Kaution.
Der Rechner oben prüft alle drei auf einmal. Darunter steht, wie die Rechnung funktioniert und was sie nicht abbilden kann.
Inhalt
- Die drei Schwellen im Überblick
- So rechnet der Rechner
- Miete
- Kaution
- Ein Beispiel
- Was der Rechner nicht prüft
- Und die Kaution?
- Häufige Fragen zur Kündigung wegen Zahlungsrückstands
- Ab welchem Mietrückstand darf der Vermieter fristlos kündigen?
- Ab wann darf wegen nicht gezahlter Kaution gekündigt werden?
- Werden Mietrückstand und Kautionsrückstand zusammengerechnet?
- Reicht ein kleiner Rückstand für eine ordentliche Kündigung?
- Quellen
Die drei Schwellen im Überblick
| Kündigungsgrund | Schwelle | Rechengröße |
|---|---|---|
| § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a BGB | zwei aufeinanderfolgende Termine, zusammen mehr als eine Monatsmiete offen | Miete einschließlich Betriebskostenvorauszahlungen |
| § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 b BGB | über mehr als zwei Termine mindestens zwei Monatsmieten offen | Miete einschließlich Betriebskostenvorauszahlungen |
| § 569 Abs. 2a BGB | Kaution in Höhe von zwei Monatsmieten im Verzug | Nettokaltmiete, ohne Betriebskosten |
Bei Wohnraum konkretisiert § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB, was „nicht unerheblicher Teil der Miete“ in Nummer 3 a bedeutet: Der Rückstand muss die Miete für einen Monat übersteigen. Genau eine Monatsmiete reicht also nicht.
Unterhalb dieser Schwellen kommt die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB in Betracht, mit Kündigungsfrist und Abwägung im Einzelfall. Der BGH hat eine Untergrenze gezogen: Ein Rückstand von nicht mehr als einer Monatsmiete, der weniger als einen Monat besteht, reicht nicht (Urteil vom 10.10.2012, VIII ZR 107/12).
So rechnet der Rechner
Miete
Für jeden der sechs letzten Fälligkeitstermine wird die tatsächlich gezahlte Miete eingetragen. Der Rechner zieht sie von der Gesamtmiete ab und prüft:
- Nummer 3 a: Gibt es zwei aufeinanderfolgende Termine, an denen jeweils etwas fehlt und die Fehlbeträge zusammen mehr als eine Monatsmiete ergeben?
- Nummer 3 b: Erreichen die Fehlbeträge aller Termine zusammen zwei Monatsmieten?
- Ordentliche Kündigung: Übersteigt der Rückstand eine Monatsmiete oder ist ein Teil davon älter als einen Monat?
Dabei wird jede Zahlung dem Monat zugeordnet, für den sie eingetragen ist. Im echten Leben ist das nicht immer so: Zahlt der Mieter ohne Angabe, wofür, wird die Zahlung nach § 366 Abs. 2 BGB in der Regel auf die älteste offene Miete angerechnet. Wer so rechnet, muss die Beträge entsprechend verschieben.
Kaution
Die Barkaution darf in drei Monatsraten gezahlt werden (§ 551 Abs. 2 BGB). Der Rechner ermittelt aus der Zahl der seit Mietbeginn fälligen Mieten, wie viel der Kaution fällig ist, zieht die gezahlten Beträge ab und vergleicht den Rest mit zwei Nettokaltmieten.
Zwei Fälle schließt er ausdrücklich aus:
- Kein Kautionskonto benannt: Der Mieter darf die Kaution zurückhalten, bis der Vermieter ein insolvenzfestes Konto nennt, und ist so lange nicht im Verzug (BGH, 13.10.2010, VIII ZR 98/10).
- Bürgschaft statt Barkaution: § 569 Abs. 2a BGB erfasst nur Sicherheiten, die als teilbare Geldsumme zu erbringen sind (BGH, 14.05.2025, VIII ZR 256/23).
Ausführlich erklärt ist die Kündigung wegen der Kaution im Beitrag Mieter zahlt die Kaution nicht; wie die Raten fällig werden, unter Mietkaution in 3 Raten zahlen.
Ein Beispiel
Nettokaltmiete 800 €, Vorauszahlung 200 €, Gesamtmiete also 1.000 €. Der Mieter zahlt im März 400 € und im April 500 €, sonst pünktlich.
- Im März fehlen 600 €, im April 500 € – zusammen 1.100 €, an zwei aufeinanderfolgenden Terminen. Das übersteigt eine Monatsmiete: Nummer 3 a ist erfüllt.
- Hätte der Mieter im April 600 € gezahlt, wären es genau 1.000 € – eine Monatsmiete, aber nicht mehr als eine. Nummer 3 a wäre nicht erfüllt, Nummer 3 b mit 1.000 € auch nicht.
Der Unterschied liegt bei 100 €. Deshalb lohnt es, vor einer Kündigung jeden Termin einzeln nachzurechnen – und die Beträge im Kündigungsschreiben einzeln aufzuführen, wie es § 569 Abs. 4 BGB verlangt.
Was der Rechner nicht prüft
- Minderung: Behält der Mieter wegen eines Mangels zu Recht einen Teil der Miete ein, ist das kein Rückstand. Ob eine Minderung berechtigt ist, kann der Rechner nicht beurteilen.
- Fälligkeit: Die Miete ist bis zum dritten Werktag fällig (§ 556b Abs. 1 BGB), wobei der Samstag nicht mitzählt – dazu die Besprechung des BGH-Urteils zum Sonnabend. Vorher gibt es keinen Verzug.
- Schonfristzahlung: Zahlt der Mieter den gesamten Rückstand bis spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage oder verpflichtet sich das Jobcenter dazu, wird die fristlose Kündigung unwirksam (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).
- Zahlung vor Zugang: Wird der Rückstand ausgeglichen, bevor die Kündigung zugeht, ist sie ausgeschlossen (§ 543 Abs. 2 Satz 2 BGB).
- Unpünktlichkeit: Kommt die Miete jeden Monat vollständig, aber zu spät, entsteht kein Rückstand im Sinne dieser Schwellen. Hier ist vor einer Kündigung eine Abmahnung nötig – mehr im Beitrag Unpünktliche Mietzahlung.
- Form: Die Kündigung braucht Schriftform und eine Begründung mit den einzelnen Rückständen (§§ 568 Abs. 1, 569 Abs. 4 BGB).
Und die Kaution?
Wer einen Mietrückstand vor sich hat, denkt schnell an das Kautionskonto. Während des laufenden Mietverhältnisses ist es aber tabu: Der Vermieter darf sich nicht aus der Kaution befriedigen, auch nicht wegen offener Mieten (BGH, 07.05.2014, VIII ZR 234/13). Wer es trotzdem tut, muss den Betrag zurückzahlen und wieder anlegen – dazu der Beitrag Vermieter hat die Kaution angetastet. Verrechnet wird erst nach Mietende.
Den ganzen Ablauf von der ersten ausgebliebenen Zahlung bis zur Räumung beschreibt der Beitrag Mietrückstand und fristlose Kündigung, das passende Schreiben der Musterbrief fristlose Kündigung wegen Mietrückstands.
Der Rechner und dieser Beitrag geben einen allgemeinen Überblick und ersetzen keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Häufige Fragen zur Kündigung wegen Zahlungsrückstands
Ab welchem Mietrückstand darf der Vermieter fristlos kündigen?
Wenn der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit insgesamt mehr als einer Monatsmiete im Rückstand ist, oder wenn sich über einen längeren Zeitraum ein Rückstand von zwei Monatsmieten angesammelt hat (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB). Monatsmiete meint dabei die Miete einschließlich der Betriebskostenvorauszahlungen.
Ab wann darf wegen nicht gezahlter Kaution gekündigt werden?
Wenn der Mieter mit der Barkaution in Höhe von zwei Nettokaltmieten im Verzug ist (§ 569 Abs. 2a BGB). Betriebskosten zählen hier nicht mit. Für eine ausstehende Bürgschaft gilt die Vorschrift nicht.
Werden Mietrückstand und Kautionsrückstand zusammengerechnet?
Nein. Beide Kündigungsgründe haben eigene Schwellen und werden getrennt geprüft. Sie können aber im selben Kündigungsschreiben nebeneinander stehen.
Reicht ein kleiner Rückstand für eine ordentliche Kündigung?
Nicht in jedem Fall. Ein Rückstand, der eine Monatsmiete nicht übersteigt und weniger als einen Monat andauert, ist nach dem BGH keine ausreichende Pflichtverletzung (Urteil vom 10.10.2012, VIII ZR 107/12). Darüber entscheidet der Einzelfall.
Quellen
- § 543 BGB – Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (Abs. 2 Satz 1 Nr. 3)gesetze-im-internet.de
- § 569 BGB – Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (Abs. 2a, Abs. 3)gesetze-im-internet.de
- § 573 BGB – Ordentliche Kündigung des Vermietersgesetze-im-internet.de
- § 366 BGB – Anrechnung der Leistung auf mehrere Forderungengesetze-im-internet.de
- BGH, Urteil vom 10.10.2012 – VIII ZR 107/12 (Bagatellrückstand und ordentliche Kündigung)dejure.org
- BGH, Urteil vom 14.05.2025 – VIII ZR 256/23 (§ 569 Abs. 2a BGB nur für Barkautionen)dejure.org
- BGH, Urteil vom 13.10.2010 – VIII ZR 98/10 (Zurückbehaltungsrecht bis zur Benennung eines insolvenzfesten Kontos)dejure.org
