Mieter zahlt die Kaution nicht: Kündigung nach § 569 Abs. 2a BGB

Die Wohnung ist übergeben, die erste Miete ist da – nur die Kaution nicht. Viele Vermieter denken in diesem Moment zuerst an eine Mahnung. Tatsächlich hat der Gesetzgeber 2013 ein schärferes Mittel geschaffen: Wer die Kaution in Höhe von zwei Monatsmieten schuldig bleibt, kann fristlos gekündigt werden – ohne Abmahnung und ohne Frist.

Die Vorschrift hat allerdings drei Grenzen, an denen Kündigungen in der Praxis regelmäßig scheitern: die Rechengröße, die Art der Sicherheit und das Kautionskonto, das der Vermieter vorher benennen muss.

Die kurze Antwort

• Kündigungsgrund: Verzug mit der Kaution in Höhe von zwei Nettokaltmieten (§ 569 Abs. 2a BGB).
• Keine Abmahnung nötig, keine Abhilfefrist.
• Nur Wohnraum, nur Barkaution. Für eine ausstehende Bürgschaft gilt die Vorschrift nicht (BGH, 14.05.2025, VIII ZR 256/23).
• Ohne benanntes Kautionskonto kein Verzug. Der Mieter darf die Zahlung zurückhalten, bis der Vermieter ein insolvenzfestes Konto nennt (BGH, 13.10.2010, VIII ZR 98/10).
• Nachzahlung heilt – vor Zugang der Kündigung immer, danach bis zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage.

Was § 569 Abs. 2a BGB regelt

Der Absatz besteht aus vier Sätzen, und jeder davon ist für die Praxis wichtig:

„Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Absatz 1 liegt ferner vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind bei der Berechnung der Monatsmiete nach Satz 1 nicht zu berücksichtigen. Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung nach § 543 Absatz 3 Satz 1 bedarf es nicht. Absatz 3 Nummer 2 Satz 1 sowie § 543 Absatz 2 Satz 2 sind entsprechend anzuwenden.“

Übersetzt:

1. Satz 1 macht den Kautionsrückstand zum eigenständigen Kündigungsgrund. Ob die Miete pünktlich kommt, spielt keine Rolle.
2. Satz 2 legt die Rechengröße fest: Nettokaltmiete, ohne Betriebskosten.
3. Satz 3 erspart dem Vermieter Abmahnung und Fristsetzung.
4. Satz 4 gibt dem Mieter zwei Wege, die Kündigung durch Zahlung zu beseitigen.

Die Vorschrift steht im Untertitel über Mietverhältnisse über Wohnraum. Für Gewerberäume gilt sie nicht; dort bleibt es bei der allgemeinen Abwägung nach § 543 Abs. 1 BGB.

Ab wann der Rückstand reicht: Rechnen mit Raten

Die Schwelle ist leicht zu verfehlen, weil der Mieter die Barkaution in drei Raten zahlen darf (§ 551 Abs. 2 BGB). Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden weiteren mit den unmittelbar folgenden Mieten – bei der üblichen Vertragsgestaltung also bis zum dritten Werktag des Monats. Weil die Termine kalendermäßig bestimmt sind, tritt Verzug ohne Mahnung ein (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Verzug gibt es nur mit fälligen Raten – wer vor dem gesetzlichen Termin anmahnt, setzt nichts in Gang.

Rechenbeispiel

Nettokaltmiete 800 €, Betriebskostenvorauszahlung 200 €, vereinbarte Kaution 2.400 €, Mietbeginn 1. Oktober. Der Mieter zahlt keine Rate.

Zwei Fehler liegen hier nahe. Wer mit der Warmmiete von 1.000 € rechnet, hält die Schwelle erst bei 2.000 € für erreicht und wartet einen Monat zu lange. Wer umgekehrt schon im Oktober kündigt, weil „die Kaution nicht gezahlt wurde“, kündigt unwirksam: Fällig und offen sind da erst 800 €.

Hat der Mieter einen Teil gezahlt, zählt nur der offene Rest. Zahlt er im Beispiel die erste Rate und dann nichts mehr, sind nach dem Dezember-Termin 1.600 € offen – die Schwelle ist erst mit der dritten Fälligkeit erreicht.

Die Raten selbst und die Fälligkeitsklauseln, die daran scheitern, erklärt der Beitrag Mietkaution in 3 Raten zahlen.

Die erste Hürde: das Kautionskonto

Bevor über die Kündigung nachgedacht wird, gehört eine Frage beantwortet: Hat der Vermieter dem Mieter ein Konto genannt, auf dem die Kaution getrennt von seinem Vermögen liegt?

Der BGH hat am 13.10.2010 entschieden (VIII ZR 98/10), dass der Mieter die Zahlung der Kaution davon abhängig machen darf, dass der Vermieter ihm ein insolvenzfestes Konto benennt. Bis dahin steht ihm ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB zu. Wer ein Zurückbehaltungsrecht ausübt, ist nicht im Verzug – und ohne Verzug gibt es keine Kündigung nach § 569 Abs. 2a BGB.

Für die Praxis heißt das: Im Mietvertrag oder spätestens mit der ersten Zahlungsaufforderung ein Mietkautionskonto angeben, das als Treuhand- oder Kautionskonto geführt wird. Das private Girokonto erfüllt die Anforderung nicht. Welche Kontolösungen es für Vermieter gibt, zeigt die Seite zum Vermieterkonto.

Barkaution ja, Bürgschaft nein

Der BGH hat am 14.05.2025 (VIII ZR 256/23) geklärt, was „Sicherheitsleistung nach § 551″ in § 569 Abs. 2a BGB meint: nur Sicherheiten, die als teilbare Geldsumme zu erbringen sind. Das ist die Barkaution.

Bleibt der Mieter eine vereinbarte Mietkautionsbürgschaft oder Bankbürgschaft schuldig, trägt diese Vorschrift die Kündigung nicht. Eine Bürgschaft lässt sich nicht in Raten erbringen; die Zwei-Monatsmieten-Schwelle passt nicht auf sie. Dem Vermieter bleiben dann nur:

• die fristlose Kündigung nach der Generalklausel des § 543 Abs. 1 BGB, die eine Abwägung aller Umstände verlangt, und
• die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB wegen einer nicht unerheblichen Pflichtverletzung, mit Kündigungsfrist.

Beides ist deutlich unsicherer als die klare Schwelle des § 569 Abs. 2a BGB. Wer als Vermieter eine Bürgschaft akzeptiert, sollte deshalb im Mietvertrag festhalten, dass die Bürgschaftsurkunde bei der Schlüsselübergabe vorliegt – und die Schlüssel erst übergeben, wenn sie da ist. Das Ratenzahlungsrecht des § 551 Abs. 2 BGB steht dem nicht entgegen; es gilt nur für Geldsummen.

Wie der Mieter die Kündigung beseitigen kann

Satz 4 verweist auf zwei Heilungswege.

Zahlung vor der Kündigung (§ 543 Abs. 2 Satz 2 BGB). Wird der Vermieter befriedigt, bevor die Kündigung zugeht, ist sie ausgeschlossen. Wer die Kündigung vorbereitet und vor dem Absenden die Zahlung auf dem Kautionskonto sieht, kann das Schreiben liegen lassen.

Schonfristzahlung (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB). Die Kündigung wird unwirksam, wenn der Vermieter spätestens zwei Monate nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle – etwa das Jobcenter – zur Zahlung verpflichtet. Rechtshängig ist die Klage mit der Zustellung an den Mieter.

Beim Mietrückstand gibt es diese Heilung nur einmal in zwei Jahren (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB). § 569 Abs. 2a Satz 4 BGB verweist allerdings nur auf Satz 1 – die Zwei-Jahres-Sperre ist für die Kaution nach dem Wortlaut nicht in Bezug genommen.

Weil die Schonfrist den Weg zur Räumung verlängert, kündigen viele Vermieter zugleich hilfsweise ordentlich. Die ordentliche Kündigung wird durch die Nachzahlung nicht automatisch unwirksam – ob sie trägt, hängt aber von der Schwere der Pflichtverletzung im Einzelfall ab.

Das Kündigungsschreiben

• Schriftform (§ 568 Abs. 1 BGB): eigenhändig unterschrieben, keine E-Mail. Bei mehreren Mietern an alle, bei mehreren Vermietern von allen unterschrieben.
• Begründung (§ 569 Abs. 4 BGB): Kündigungsgrund angeben – vereinbarte Kaution, fällige Raten mit Datum, gezahlte Beträge, offener Rest.
• Kautionskonto nennen, auf das hätte gezahlt werden sollen. Damit ist der Einwand aus VIII ZR 98/10 vorweggenommen.
• Hinweis auf die Heilungsmöglichkeit und – soweit gewollt – hilfsweise ordentliche Kündigung.
• Zugang nachweisen: Bote mit Zeugen oder Einwurf-Einschreiben.

Den Aufbau einer fristlosen Kündigung aus Zahlungsgründen zeigt der Musterbrief fristlose Kündigung wegen Mietrückstands; für die Kaution wird der Kündigungsgrund entsprechend angepasst.

Kaution offen, Miete offen: zwei getrennte Rechnungen

Oft fehlt nicht nur die Kaution, sondern bald auch die Miete. Beide Rückstände werden getrennt geprüft:

Die Beträge werden nicht zusammengerechnet: 800 € offene Kaution und 900 € offene Miete ergeben keinen Kündigungsgrund, obwohl zusammen mehr als zwei Nettokaltmieten fehlen. Beide Gründe können aber nebeneinander im selben Schreiben stehen.

Wie der Weg bei ausbleibender Miete aussieht – vom ersten fehlenden Zahlungseingang bis zur Räumung –, beschreibt der Beitrag Mietrückstand und fristlose Kündigung.

Und die gezahlten Raten?

Hat der Mieter einen Teil der Kaution gezahlt, liegt dieser Teil auf dem Kautionskonto – und bleibt dort. Der Vermieter darf sich während des laufenden Mietverhältnisses nicht aus der Kaution befriedigen, auch nicht wegen offener Mieten (BGH, 07.05.2014, VIII ZR 234/13). Erst nach Ende des Mietverhältnisses wird verrechnet. Was dabei gilt, steht unter Mietrückstände mit der Kaution verrechnen.

Häufige Fehler

• Mit der Warmmiete statt der Nettokaltmiete rechnen
• Kündigen, bevor die zweite Rate fällig ist
• Kein Kautionskonto genannt haben – dann fehlt der Verzug
• Eine ausstehende Bürgschaft auf § 569 Abs. 2a BGB stützen
• Kündigung per E-Mail oder ohne Begründung
• Kaution und Miete zu einem gemeinsamen Rückstand addieren
• Die bereits gezahlten Raten mit der offenen Miete verrechnen

Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Vor einer fristlosen Kündigung lohnt die Prüfung durch einen Anwalt oder den Vermieterverein.