Mietendeckel nach der Berlin-Wahl: Was rechtlich möglich ist – und was nicht

Bei der Wahl zum Berliner Abgeordnetenhaus am 20. September 2026 ist Die Linke mit rund 25 Prozent stärkste Kraft geworden, vor CDU (rund 19 Prozent), AfD (rund 16), Grünen (rund 14) und SPD (rund 12). Die Wahlanalysen sind sich in einem Punkt einig: Wohnen und Mieten waren das beherrschende Thema, und bei diesem Thema hatte Die Linke den größten Kompetenzvorsprung.

Damit steht eine Frage im Raum, die an diesem Abend in vielen Berliner Wohnzimmern gestellt wird – von Mietern hoffnungsvoll, von Vermietern beunruhigt: Kommt der Mietendeckel zurück?

Die kurze Antwort

• Ein Mietendeckel wie 2020 ist Landesrecht – und dafür fehlt dem Land die Kompetenz. Das Bundesverfassungsgericht hat das 2021 entschieden, die Rechtslage ist seither unverändert.
• Der geplante „Mietendeckel“ betrifft zunächst die eigenen Wohnungen. Rund 400.000 Wohnungen gehören landeseigenen Gesellschaften. Dort kann das Land als Eigentümer handeln, ohne Gesetz – das ist der juristisch sichere Teil des Vorhabens.
• Für den privaten Bestand bleibt nur Bundesrecht. Mietpreisbremse, Kappungsgrenze, Mietwucher – und eine Länderöffnungsklausel, die der Bund beschließen müsste.
• Am Kautionsrecht ändert sich nichts. § 551 BGB ist Bundesrecht: drei Nettokaltmieten, drei Raten, getrennte Anlage, Verzinsung. Kein Landesgesetz kommt daran heran.
• Der Betrag ändert sich trotzdem. Wer günstiger vermietet, sichert auch weniger ab: Die Kaution bemisst sich an der Miete bei Vertragsbeginn und sinkt automatisch mit.
• Ein Kautionsfonds wird gefordert als zinsloses Darlehen für Haushalte mit niedrigen und mittleren Einkommen.

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Was der Mietendeckel von 2020 war

Der Begriff wird bis heute mit der Mietpreisbremse verwechselt, obwohl es zwei völlig verschiedene Instrumente sind. Die Mietpreisbremse ist Bundesrecht und greift ausschließlich bei Neuvermietung: Die Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens zehn Prozent übersteigen (§ 556d BGB).

Das Berliner „Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen“ (MietenWoG Bln) griff dagegen in laufende Verträge ein. Es trat am 23. Februar 2020 in Kraft und bestand aus drei Bausteinen:

• Mietenstopp: Eingefroren wurde die Miete, die am 18. Juni 2019 geschuldet war. Mieterhöhungen waren ab diesem Stichtag unzulässig.
• Mietobergrenzen: Eine Tabelle nach Baualtersklasse und Ausstattung legte fest, was pro Quadratmeter höchstens verlangt werden durfte – bei Wiedervermietung galt sie unmittelbar.
• Absenkung: Ab dem 23. November 2020 mussten Mieten, die mehr als 20 Prozent über der Obergrenze lagen, auf Antrag gesenkt werden.

Ausgenommen waren im Wesentlichen Neubauten ab 2014, öffentlich geförderter Wohnraum und Wohnheime. Betroffen war der frei finanzierte Altbestand – also der weit überwiegende Teil des Berliner Mietwohnungsmarktes.

Warum Karlsruhe ihn gekippt hat

Das Bundesverfassungsgericht hat das Gesetz mit Beschluss vom 25. März 2021 (2 BvF 1/20, 2 BvL 4/20, 2 BvL 5/20) für nichtig erklärt. Der entscheidende Punkt wird in der öffentlichen Debatte bis heute regelmäßig falsch wiedergegeben:

Es ging nicht um Eigentum. Das Gericht hat nicht geprüft, ob ein Mietendeckel Vermieter unverhältnismäßig belastet. Es kam gar nicht so weit. Es ging um die Kompetenzordnung des Grundgesetzes.

Das Mietrecht gehört zum bürgerlichen Recht und damit zur konkurrierenden Gesetzgebung (Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG). Dort dürfen die Länder nur so lange regeln, wie der Bund von seiner Zuständigkeit keinen Gebrauch gemacht hat (Art. 72 Abs. 1 GG). Genau das hat der Bund aber getan: Mit den §§ 556 bis 561 BGB ist das Mietpreisrecht für frei finanzierten Wohnraum abschließend geregelt. Für ein Landesgesetz bleibt daneben kein Raum – Sperrwirkung nennen Juristen das.

Die Folge war hart. Nichtigkeit wirkt von Anfang an, nicht erst ab dem Urteil. Mieter, die dreizehn Monate lang die gedeckelte Miete gezahlt hatten, schuldeten die Differenz rückwirkend. Wer vorsorglich eine „Schattenmiete“ vereinbart hatte, war fein raus; wer nicht, bekam eine Nachforderung über vier- bis fünfstellige Beträge.

Was die Zahlen aus dieser Zeit zeigen

Für die dreizehn Monate Geltungsdauer liegt eine belastbare Auswertung des DIW vor:

• Die Mieten regulierter Wohnungen sanken gegenüber unregulierten um rund elf Prozent.
• Die Zahl der inserierten Mietwohnungen halbierte sich – von über 600 auf etwa 300 pro Woche.
• Im Umland stiegen die Mieten, in Potsdam um rund zwölf Prozent.
• Nur etwa ein Viertel der Inserate entsprach überhaupt den Vorgaben.

Das Instrument hat also getan, was es sollte – für die, die bereits eine Wohnung hatten. Wer eine suchte, hatte es schwerer. Ausführlicher steht die Forschungslage im Beitrag zur Mietpreisbremse.

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Was ein Land heute tatsächlich darf

Die Kompetenzgrenze verläuft nicht zwischen „harten“ und „weichen“ Maßnahmen, sondern zwischen Mietpreisrecht (Bund) und allem anderen. Das ist der Schlüssel zum Verständnis dessen, was jetzt geplant ist.

Instrument	Zuständigkeit	Bewertung
Mietenstopp bei landeseigenen Gesellschaften	Land als Eigentümer	Unproblematisch – kein Gesetz nötig, ein Senatsbeschluss genügt
Milieuschutz, Zweckentfremdungsverbot	Land (öffentliches Baurecht)	Unstreitig Landessache, seit Jahren in Kraft
Vollzug gegen Mietwucher (§ 5 WiStG, § 291 StGB)	Bundesrecht, Vollzug beim Land	Sofort möglich – scheitert bisher nur an Personal
Mietspiegel-Methodik	Land	Wirkt indirekt auf die Erhöhungsspielräume
Belegungs- und Mietbindungen für private Großvermieter	strittig	Der Härtetest – hier droht dieselbe Kompetenzfrage wie 2020
Mietendeckel für den gesamten Bestand	Bund	Nur über Bundesgesetz oder eine Länderöffnungsklausel
Vergesellschaftung nach Art. 15 GG	Land	Eigener Weg, eigene Hürden – kein Mietpreisrecht

Was konkret geplant ist

Das Wahlprogramm ist an dieser Stelle ungewöhnlich präzise. Die wichtigsten Punkte im Original-Zuschnitt:

1. Mietenstopp bei den landeseigenen Unternehmen

Innerhalb der ersten 100 Tage soll per Senatsbeschluss ein Mietendeckel für die sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen (LWU) kommen: ein einjähriger Mietenstopp für rund 400.000 Wohnungen. Anschließend soll im Wohnraumversorgungsgesetz festgeschrieben werden:

• Mieterhöhungen auf maximal 1 Prozent jährlich begrenzt,
• Absenkung auf Antrag, wenn die Miete mehr als 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt,
• Wiedervermietung zu einem Preis 10 Prozent unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete,
• Mitteilung der Wohnwertmerkmale an die Mieter, damit die Einordnung im Mietspiegel überprüfbar wird.

Das ist der Teil, der mit hoher Wahrscheinlichkeit kommt – weil er rechtlich kaum angreifbar ist. Das Land weist seine eigenen Gesellschaften an. Ob es sich das leisten kann, ist eine Haushaltsfrage.

2. Das „Sicher-Wohnen-Gesetz“

Hier wird es juristisch interessant. Private Vermieter sollen verpflichtet werden, einen Anteil der jährlich frei werdenden Wohnungen an Haushalte mit niedrigen und mittleren Einkommen zu vermieten, zu gedeckelten Mieten:

• 50 bis 500 Wohneinheiten: jede dritte frei werdende Wohnung,
• 501 bis 1.000 Einheiten: 40 Prozent,
• über 1.000 Einheiten: jede zweite.

Die Konstruktion versucht, die Kompetenzfalle zu umgehen: Formal geht es um Belegung, nicht um Mietpreisrecht. Ob das trägt, wenn die Miethöhe gleich mitgeregelt wird, ist die spannendste offene Frage der kommenden Legislaturperiode. Private Vermieter mit weniger als 50 Einheiten wären nicht betroffen.

3. Landesamt für Mieterschutz

Eine neue Behörde soll Verstöße ahnden, überhöhte Mieten verfolgen und die Bearbeitung des Wohnberechtigungsscheins zentralisieren. Grundlage ist ein von der Partei selbst durchgeführter „Mietwucher-Check“ mit über 100.000 Teilnehmern, aus dem sie ableitet, zwei Drittel der Berliner Mieten seien illegal überhöht. Die Zahl ist eine Selbsteinschätzung der Nutzer, keine behördliche Feststellung – dass die Bezirksämter bereits mit über 4.000 Fällen befasst sind, ist dagegen belegbar.

4. Möbliertes Kurzzeitwohnen

In allen Milieuschutzgebieten soll möbliertes Kurzzeitwohnen verboten werden; für Neubauten sollen Richtlinien die befristete möblierte Vermietung von vornherein ausschließen. Das ist Baurecht, nicht Mietrecht – und deshalb der Weg mit den besten Erfolgsaussichten. Wer möbliert vermietet, sollte ohnehin wissen: Die Mietpreisbremse gilt dort, anders als verbreitet angenommen, in aller Regel mit.

5. Vergesellschaftung

Das Vergesellschaftungsrahmengesetz wurde am 12. März 2026 noch von der CDU-SPD-Koalition beschlossen und tritt erst zwei Jahre nach Verkündung in Kraft, damit das Bundesverfassungsgericht vorab prüfen kann. Die Linke hält dieses Rahmengesetz für eine Verzögerungstaktik und will stattdessen den Gesetzentwurf der Initiative „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ zur Grundlage machen – für rund 220.000 Wohnungen. Sie hat das Thema im Wahlkampf zur Koalitionsbedingung erklärt, SPD und Grüne haben das zurückgewiesen. Hier entscheidet sich in den Koalitionsverhandlungen, was davon übrig bleibt.

6. Bundesratsinitiative

Für einen echten Mietendeckel führt kein Weg am Bund vorbei. Angestrebt wird eine Länderöffnungsklausel: eine Regelung im BGB, die es Ländern mit besonders angespanntem Wohnungsmarkt erlaubt, eigene Mietobergrenzen zu setzen. Damit wäre die Sperrwirkung, an der 2020 alles scheiterte, aufgehoben. Berlin hat eine solche Initiative bereits 2021 in den Bundesrat eingebracht – bisher ohne Erfolg.

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Was das für die Mietkaution bedeutet

Das Kautionsrecht selbst bleibt unangetastet – § 551 BGB ist Bundesrecht. Er regelt abschließend:

• Die Kaution darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen (Abs. 1) – ohne Betriebskostenvorauszahlung.
• Der Mieter darf in drei gleichen Monatsraten zahlen, die erste zu Mietbeginn (Abs. 2).
• Der Vermieter muss das Geld getrennt von seinem Vermögen anlegen und zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist verzinsen (Abs. 3).
• Jede zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam (Abs. 4).

Ein Land kann daran nichts ändern – dieselbe Kompetenzsperre, die 2021 den Mietendeckel erledigt hat, schützt hier das Kautionsrecht vor Landespolitik. Auch das MietenWoG von 2020 hat § 551 BGB unberührt gelassen. Wer heute ein Mietkautionskonto führt, führt es nach der Wahl genauso weiter.

Der geplante Kautionsfonds

Im Programm steht ein interessanter Punkt: Berlin soll einen Kautionsfonds bekommen. Haushalte mit niedrigen und mittleren Einkommen sollen einen Zuschuss zur Kaution als zinsloses Darlehen erhalten, nach dem Vorbild anderer Städte. Die Begründung im Programm ist ökonomisch korrekt: Steigende Mieten treiben die Kautionsforderungen mit, weil beide an dieselbe Bezugsgröße gekoppelt sind. In Berlin sind vierstellige Kautionen längst der Normalfall.

Einzuordnen ist das allerdings als Absichtserklärung. Es gibt keine Angaben zu Höhe, Einkommensgrenzen, Rückzahlungsdauer oder Antragsweg, und ein solcher Fonds braucht eine Haushaltsstelle. Bis dahin bleiben die bekannten Wege:

• Ratenzahlung nach § 551 Abs. 2 BGB – ein gesetzliches Recht, das keiner Zustimmung bedarf. Wie das praktisch abläuft, steht unter Mietkaution in 3 Raten zahlen.
• Darlehen vom Jobcenter nach § 22 Abs. 6 SGB II – siehe Mietkaution vom Jobcenter.
• Wohngeld deckt die Kaution nicht ab, was regelmäßig für Überraschungen sorgt: Wohngeld und Mietkaution.
• Mietkautionsbürgschaft als privater Weg ohne Kapitalbindung – mit laufenden Kosten, dafür ohne Liquiditätsabfluss: Mietbürgschaft im Überblick.

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Was jetzt zu tun ist

Für Mieter

• Nicht auf Ankündigungen warten. Bis eine Maßnahme im Gesetzblatt steht, vergehen Monate. Ansprüche nach geltendem Recht verjähren unterdessen weiter – die Rügefrist der Mietpreisbremse von 30 Monaten läuft unabhängig von jeder Koalitionsverhandlung.
• Die eigene Kaution prüfen. Mehr als drei Nettokaltmieten sind unzulässig; Betriebskosten zählen bei der Berechnung nicht mit. Wer damals mehr gezahlt hat, kann den Überschuss zurückfordern.
• Verzinsung kontrollieren. Die Kaution muss getrennt angelegt und verzinst werden. Die Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit.
• Bei einer landeseigenen Gesellschaft: Die geplante Mitteilung der Wohnwertmerkmale abwarten und dann die Einordnung im Mietspiegel prüfen.

Für Vermieter

• Keine Panik wegen des Kautionsrechts. § 551 BGB bleibt, wie er ist. Wer korrekt getrennt anlegt und verzinst, muss nichts umstellen.
• Private Kleinvermieter sind von den konkreten Plänen kaum betroffen. Der Mietenstopp trifft landeseigene Gesellschaften, das Sicher-Wohnen-Gesetz erst ab 50 Wohneinheiten.
• Die Miethöhe jetzt sauber dokumentieren. Wohnwertmerkmale, Modernisierungen, Vormiete – das ist die Grundlage jeder Verteidigung gegen eine Rüge oder ein Verfahren wegen Mietpreisüberhöhung, und ein Landesamt für Mieterschutz würde genau danach fragen.
• Die Kaution nie im laufenden Mietverhältnis antasten, auch nicht bei berechtigt erscheinenden Forderungen (BGH VIII ZR 234/13).
• Bei angespanntem Markt gelten längst schärfere Regeln – unabhängig von der Wahl. Was das im Einzelnen heißt, steht unter angespannter Wohnungsmarkt.

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Fazit

Der Mietendeckel von 2020 ist nicht an politischen Mehrheiten gescheitert, sondern an Art. 72 GG – und diese Hürde steht genauso wie davor. Was Berlin ohne den Bund tun kann, beschränkt sich im Kern auf die eigenen 400.000 Wohnungen, auf Baurecht und auf den konsequenten Vollzug bestehender Bundesgesetze. Das ist erheblich, aber es ist etwas anderes als ein Deckel über dem gesamten Markt.

Für die Mietkaution bedeutet das: rechtlich Kontinuität, rechnerisch Bewegung. Die Regeln des § 551 BGB bleiben unverändert – die Beträge, die darunter fallen, sinken überall dort, wo die Miete sinkt. Und wenn der angekündigte Kautionsfonds tatsächlich kommt, wäre Berlin das erste Bundesland, das die Einstiegshürde beim Wohnungswechsel systematisch adressiert. Bis dahin bleibt es bei drei Raten, einem Darlehen oder einer Bürgschaft.

Quellen

1. BVerfG, Beschluss vom 25. März 2021 – 2 BvF 1/20, 2 BvL 4/20, 2 BvL 5/20 (Berliner Mietendeckel nichtig)bundesverfassungsgericht.de
2. Die Linke Berlin: Wahlprogramm zur Abgeordnetenhauswahl 2026dielinke.berlin
3. Hahn/Kholodilin/Waltl (2021): Die unmittelbaren Auswirkungen des Berliner Mietendeckels. DIW Wochenbericht 8/2021, S. 117–124diw.de
4. § 551 BGB – Begrenzung und Anlage von Mietsicherheitengesetze-im-internet.de
5. § 556d BGB – Zulässige Miethöhe bei Mietbeginngesetze-im-internet.de
6. § 5 WiStG – Mietpreisüberhöhunggesetze-im-internet.de
7. BGH, Urteil vom 7. Mai 2014 – VIII ZR 234/13 (keine Verwertung der Kaution im laufenden Mietverhältnis)dejure.org
8. ZDFheute: Alle Ergebnisse und Grafiken zur Wahl in Berlin 2026zdfheute.de
9. Haufe: Vergesellschaftungsrahmengesetz in Berlin verabschiedethaufe.de