KI-Bilder in Immobilienanzeigen: Ist das noch die Wohnung?
Ein Wohnzimmer in warmem Abendlicht, ein Sofa, das genau in die Nische passt, ein Blick ins Grüne. Das Zimmer gibt es. Das Sofa nicht, das Licht nicht, und der Blick geht auf die Straße. Die Rechenzeit für diese Verwandlung kostet inzwischen weniger als der Weg zur Wohnung, und entsprechend verbreitet ist sie.
Ich halte das für einen Fehler — nicht weil die Technik schlecht wäre, sondern weil sie an der falschen Stelle eingesetzt wird. Wer Wohnraum sucht, trifft anhand dieser Bilder eine Vorauswahl, nimmt sich Urlaub für Besichtigungen und fährt quer durch die Stadt. Ein erfundenes Bild kostet ihn einen halben Tag.
Inhalt
Was genau gemacht wird
„KI-Bild“ ist in Immobilienanzeigen kein einheitlicher Vorgang. Es lohnt, vier Stufen zu unterscheiden, weil sie rechtlich und praktisch unterschiedlich wiegen:
- Korrektur. Perspektive geradeziehen, Belichtung ausgleichen, Rauschen entfernen. Das macht die Fotografie seit hundert Jahren, nur schneller.
- Entfernen. Möbel, Umzugskartons, Wäscheständer, manchmal auch der Riss in der Wand. Der Raum wird gezeigt, wie er nie aussah.
- Virtuelles Home Staging. Der leere Raum wird neu möbliert — mit Einrichtung, die nicht existiert und nicht mitvermietet wird.
- Neuerzeugung. Das Bild entsteht ganz oder überwiegend im Modell, oft aus einem Grundriss oder wenigen Referenzaufnahmen. Was man sieht, hat nie eine Kamera gesehen.
Die erste Stufe ist unproblematisch. Ab der zweiten beginnt die Frage, die diesen Text trägt: Zeigt das Bild noch die Wohnung — oder nur noch eine Idee von ihr?
Was die KI-Verordnung verlangt
Seit dem 2. August 2026 gelten die Transparenzpflichten aus Art. 50 der KI-Verordnung. Zwei Absätze davon betreffen Objektfotos unmittelbar:
- Art. 50 Abs. 2 trifft den Anbieter des KI-Systems: Synthetisch erzeugte Ausgaben müssen in maschinenlesbarer Form markiert und als künstlich erzeugt erkennbar sein.
- Art. 50 Abs. 4 trifft den Betreiber — also Makler, Verwaltung oder Vermieter, der das Werkzeug benutzt: Wer Bildinhalte erzeugt oder verändert, die eine bestehende Sache oder einen bestehenden Ort so darstellen, dass sie einer Person fälschlich als echt erscheinen, muss offenlegen, dass der Inhalt künstlich erzeugt oder manipuliert wurde.
Diese zweite Pflicht ist der eigentliche Punkt. Die Verordnung nennt solche Inhalte Deepfakes (Art. 3 Nr. 60), und die Definition passt auf ein virtuell möbliertes Objektfoto Wort für Wort: eine bestehende Sache, verändert dargestellt, in einer Form, die echt wirkt. Der Begriff mag nach Politikervideo klingen — juristisch beschreibt er auch das leergeräumte Schlafzimmer.
Die Ausnahme für „offenkundig künstlerische“ Werke in Art. 50 Abs. 4 hilft hier nicht weiter. Eine Immobilienanzeige ist kein Kunstwerk, sondern eine Werbeaussage über ein konkretes Objekt. Und die Offenlegung muss spätestens bei der ersten Interaktion erfolgen — also am Bild, nicht im Impressum und nicht in Zeile 40 der Objektbeschreibung.
Für Systeme, die schon vor dem 2. August 2026 auf dem Markt waren, läuft für die maschinenlesbare Markierung eine Übergangsfrist. Für die Offenlegungspflicht des Betreibers läuft keine. Wer heute ein Bild einstellt, ist in der Pflicht. Wie die Aufsicht das national durchsetzt, ist die schwächere Stelle des Ganzen — der Anspruch des Interessenten hängt davon aber nicht ab, denn der folgt aus dem Zivilrecht.
Wie eine Kennzeichnung aussehen sollte
Die Verordnung schreibt keine Formulierung vor. Aus der Sache heraus lässt sich trotzdem sagen, was trägt und was nicht:
| Trägt | Trägt nicht |
|---|---|
| Sichtbarer Hinweis im Bild oder direkt darunter: „Einrichtung virtuell ergänzt, Raum tatsächlich unmöbliert“ | „Symbolfoto“ als Sammelbegriff für alles |
| Das unbearbeitete Foto desselben Raums direkt daneben | Ein Satz in den AGB oder im Datenschutzhinweis |
| Erhaltene Metadaten und Herkunftsnachweise (C2PA) | Metadaten, die beim Export gelöscht wurden |
Der mittlere Punkt der linken Spalte ist der stärkste: Zwei Bilder nebeneinander lösen das Problem vollständig und kosten nichts.
Irreführung: das Wettbewerbsrecht
Neben der KI-Verordnung steht das Lauterkeitsrecht, und es ist in der Praxis das schärfere Schwert, weil Mitbewerber und Verbände es unmittelbar durchsetzen können.
§ 5 UWG verbietet irreführende geschäftliche Handlungen, ausdrücklich auch unwahre Angaben über wesentliche Merkmale der Ware — Beschaffenheit, Ausführung, Zubehör. Ein Bild ist eine Angabe. Zeigt es einen Zustand, den es nicht gibt, ist es eine unwahre. Hinzu kommt § 5a UWG: Irreführung durch das Verschweigen einer wesentlichen Information. Dass ein Bild vollständig synthetisch ist, ist eine solche Information.
Wichtig ist die Reichweite. Das UWG setzt eine geschäftliche Handlung voraus. Es trifft Makler, Bauträger und gewerbliche Vermietungsunternehmen — nicht den privaten Vermieter, der seine einzige Eigentumswohnung inseriert. Der ist deshalb nicht frei: Für ihn gelten die Transparenzpflicht der KI-Verordnung und das Vertragsrecht unverändert. Nur der Abmahnweg entfällt.
Was aus einem falschen Bild vertraglich folgt
Für Interessenten ist das die praktisch wichtigste Ebene, denn sie wirkt ohne Behörde und ohne Verband.
- Anfechtung, § 123 BGB. Wer durch arglistige Täuschung zum Vertragsschluss bestimmt wurde, kann anfechten — binnen eines Jahres ab Entdeckung. Arglist setzt kein böses Motiv voraus; es genügt, dass der Erklärende die Unrichtigkeit kannte oder für möglich hielt und den Irrtum des anderen in Kauf nahm. Wer ein synthetisches Bild ohne Hinweis einstellt, nimmt genau das in Kauf.
- Mietmangel, § 536 BGB. Angaben aus dem Exposé können zur vereinbarten Beschaffenheit werden, wenn sie in den Vertrag Eingang finden. Das ist die Grenze: Ein Bild allein macht noch keine Beschaffenheitsvereinbarung — wer sich darauf berufen will, sollte die Zusage in den Vertrag schreiben, statt auf die spätere Auslegung zu hoffen.
- Kauf, § 434 BGB. Beim Immobilienkauf zählen öffentliche Äußerungen des Verkäufers, insbesondere in der Werbung, zur geschuldeten Beschaffenheit. Der übliche Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag greift bei arglistigem Verschweigen nicht.
Allen drei Wegen gemeinsam ist eine Hürde, die nichts mit Recht zu tun hat: Man muss beweisen können, was die Anzeige gezeigt hat. Anzeigen verschwinden, sobald das Objekt vergeben ist.
Wer eine Wohnung ernsthaft in Betracht zieht, sollte das vollständige Exposé mit allen Bildern als Bildschirmfoto oder PDF sichern — mit Datum. Das ist die einzige Vorsorge, die später noch trägt.
Woran man KI-Bilder erkennt
Modelle sind gut in Atmosphäre und schlecht in Geometrie. Auffällig werden meist Kleinigkeiten:
- Linien, die nicht durchlaufen. Dielen, Fliesenfugen und Sockelleisten, die hinter einem Möbelstück versetzt wieder auftauchen.
- Wandernde Technik. Steckdosen, Heizkörper, Lichtschalter und Türgriffe, die zwischen zwei Aufnahmen desselben Raums die Position oder Bauform wechseln.
- Licht ohne Ursache. Gleichmäßige Helligkeit bei nur einem Fenster, Schatten, die in verschiedene Richtungen fallen.
- Fensterausblicke ohne Bezug. Ein Blick ins Grüne, den die Lage nach dem Kartenbild nicht hergibt.
- Gestrippte Metadaten. Kein Kameramodell, keine Aufnahmezeit — für sich genommen kein Beweis, aber ein Anlass zur Nachfrage.
Kein Punkt beweist für sich etwas, und die Fehlerquote sinkt mit jeder Modellgeneration. Verlässlich ist am Ende nur eine Frage, und sie gehört in jede erste Nachricht an den Anbieter: Sind die Bilder unbearbeitete Aufnahmen des aktuellen Zustands? Falls nicht — welche wurden verändert, und schicken Sie mir bitte die Originale.
Die Antwort ist aufschlussreich, auch wenn sie ausbleibt. Und sie ist, anders als das Bild, später zitierfähig.
Der Punkt, der später teuer wird
Es gibt eine Folge, die in dieser Debatte kaum vorkommt, obwohl sie Geld kostet: Exposéfotos werden regelmäßig als Beleg für den Zustand bei Einzug herangezogen — beim Streit um Schönheitsreparaturen, bei Kratzern im Parkett, bei der Abrechnung der Kaution.
Ein KI-bearbeitetes Bild taugt dafür nicht. Es zeigt einen Zustand, den niemand je übergeben hat, und es schneidet in beide Richtungen: Der Mieter kann sich nicht auf den gezeigten Makel berufen, der Vermieter nicht auf die gezeigte Makellosigkeit. Beide verlieren ein Beweismittel und merken es erst, wenn sie es brauchen.
Der Schluss daraus ist unspektakulär und gilt unabhängig von jeder KI-Frage: Maßgeblich ist das Übergabeprotokoll mit datierten Fotos beider Seiten, nicht die Anzeige. Wo das sauber geführt wird, verliert die Frage nach der Echtheit des Exposés ihren Schrecken — und die spätere Rückzahlung der Kaution ihren häufigsten Streitpunkt.
Meine Position
Ich bin nicht gegen KI in der Vermarktung. Ich bin dagegen, dass sie den Beweiswert von Fotos aufbraucht.
Ein Foto war bisher eine schwache, aber echte Zusage: So sah es an diesem Tag aus. Diese Zusage ist der Grund, warum Anzeigen überhaupt funktionieren. Wenn jedes zweite Bild gerendert ist, gilt sie für keines mehr — auch nicht für die ehrlichen. Der Schaden trifft zuerst die Vermieter, die nichts retuschiert haben, und er ist nicht reparierbar, weil verlorenes Vertrauen sich nicht kennzeichnen lässt.
Konkret halte ich drei Regeln für richtig:
- Echte Fotos sind der Standard, und mehr davon. Zwanzig ehrliche Aufnahmen bei Tageslicht — samt Bad, Keller, Treppenhaus und Blick aus dem Fenster — bringen mehr Ernst gemeinte Anfragen als fünf inszenierte. Sie filtern die aus, die ohnehin abgesprungen wären, und das ist eine Leistung, kein Verlust.
- KI-Bilder nur zusätzlich und nur beschriftet. Als Einrichtungsvorschlag neben dem Originalbild desselben Raums, mit Hinweis im Bild. Nie als Ersatz, nie als erstes Bild der Anzeige.
- Auf Anfrage statt als Voreinstellung. Wer sich einen leeren Raum schwer vorstellen kann, bekommt die Visualisierung gern — nachgereicht, im persönlichen Kontakt, mit Erklärung. Das ist der Moment, in dem sie tatsächlich hilft.
Das ist ohnehin die Richtung, in die die Rechtslage zeigt. Art. 50 der KI-Verordnung verlangt seit August 2026 die Offenlegung; das UWG sanktioniert die Irreführung; § 123 BGB gibt dem Getäuschten den Ausstieg. Wer heute sauber kennzeichnet, tut nichts Großzügiges — er erfüllt eine Pflicht und spart sich den Streit.
Und für die Interessenten bleibt der Satz, der leider wieder gilt: Geglaubt wird, was man gesehen hat. Vor Ort.
Die kurze Fassung
- Seit dem 2. August 2026 sind KI-erzeugte oder KI-veränderte Objektfotos nach Art. 50 Abs. 4 der KI-Verordnung offenzulegen — sichtbar am Bild, nicht im Kleingedruckten.
- Für gewerbliche Anbieter kommt § 5 UWG hinzu: Ein Bild ist eine Angabe, ein synthetisches Bild ohne Hinweis eine irreführende.
- Getäuschte Interessenten können nach § 123 BGB anfechten — Voraussetzung ist, dass sich die Anzeige noch belegen lässt. Exposé sichern, mit Datum.
- Immer nach unbearbeiteten Aufnahmen des aktuellen Zustands fragen. Die Antwort ist zitierfähig, das Bild nicht.
- Für den Zustand bei Ein- und Auszug zählt das Übergabeprotokoll, nicht das Exposé.
- Was sonst beim KI-Einsatz in der Verwaltung gilt, steht in den rechtlichen Leitplanken zum KI-Einsatz.
Quellen
- Verordnung (EU) 2024/1689 – KI-Verordnung (AI Act), Art. 50 Transparenzpflichteneur-lex.europa.eu
- § 5 UWG – Irreführende geschäftliche Handlungengesetze-im-internet.de
- § 5a UWG – Irreführung durch Unterlassengesetze-im-internet.de
- § 123 BGB – Anfechtbarkeit wegen Täuschung oder Drohunggesetze-im-internet.de
- § 536 BGB – Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängelngesetze-im-internet.de
- § 434 BGB – Sachmangel (öffentliche Äußerungen des Verkäufers)gesetze-im-internet.de
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