Vergesellschaftung oder Enteignung? Der Unterschied zählt

Kein anderes wohnungspolitisches Vorhaben in Deutschland ist so bekannt und so selten erklärt worden wie dieses: die Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände in Berlin. Nach der Abgeordnetenhauswahl vom 20. September 2026 steht es wieder oben auf der Tagesordnung – Die Linke hat die Umsetzung des Volksentscheids zur Koalitionsbedingung erklärt.

In der Debatte fallen dabei zwei Begriffe durcheinander, die rechtlich nichts miteinander zu tun haben: Enteignung und Vergesellschaftung. Und die Frage, die Mieter wie Vermieter tatsächlich beschäftigt, kommt in den Schlagzeilen kaum vor: Was würde sich konkret ändern – in der Wohnung, im Mietvertrag, auf dem Markt?

Die kurze Antwort

• Vergesellschaftung ist nicht Enteignung. Art. 15 GG ist eine eigene Vorschrift mit eigenem Zweck und eigenem Entschädigungsmaßstab – und in 76 Jahren Bundesrepublik nie angewendet worden.
• Betroffen wären rund 220.000 Wohnungen von Unternehmen mit mehr als 3.000 Einheiten in Berlin. Das ist etwa jede zehnte Wohnung der Stadt.
• Für Mieter ändert sich am Vertrag nichts. Ein Eigentümerwechsel beendet kein Mietverhältnis. Was sich ändern würde, ist, wer künftig über Miete, Modernisierung und Verkauf entscheidet.
• Der Gewinn für die Stadt läge in der Dauer, nicht in der Menge: Es entsteht keine einzige neue Wohnung, aber ein Zehntel des Bestands wäre dem Renditemarkt dauerhaft entzogen.
• Der Preis ist der Streitpunkt. Die Schätzungen reichen von 8 bis 36 Milliarden Euro – je nachdem, wie weit die Entschädigung unter dem Verkehrswert liegen darf.
• Private Kleinvermieter sind nicht erfasst – wohl aber der Markt, auf dem sie vermieten, finanzieren und bewerten.

Was Vergesellschaftung rechtlich ist

Das Grundgesetz kennt zwei Wege, privates Eigentum in öffentliche Hand zu bringen, und sie sind sorgfältig voneinander getrennt.

Die Enteignung nach Art. 14 Abs. 3 GG entzieht Eigentum für ein konkretes Vorhaben des Allgemeinwohls – eine Bahntrasse, ein Deich, eine Schule. Sie ist ein Einzeleingriff, und sie wird grundsätzlich zum Verkehrswert entschädigt.

Die Vergesellschaftung nach Art. 15 GG ist etwas anderes:

„Grund und Boden, Naturschätze und Produktionsmittel können zum Zwecke der Vergesellschaftung durch ein Gesetz, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt, in Gemeineigentum oder in andere Formen der Gemeinwirtschaft überführt werden.“ (Art. 15 GG)

Drei Unterschiede sind entscheidend:

• Sie braucht kein Projekt. Zweck ist die Überführung in die Gemeinwirtschaft selbst – also die dauerhafte Herausnahme eines Guts aus der privaten Gewinnwirtschaft.
• Sie geschieht durch Gesetz, nicht durch Verwaltungsakt. Betroffen ist eine abstrakt beschriebene Gruppe, nicht ein einzelnes Grundstück.
• Der Entschädigungsmaßstab ist offener. Art. 15 GG verweist auf die Abwägung zwischen den Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten. Der Verkehrswert bleibt Ausgangspunkt, ist aber nicht zwingend das Ergebnis – genau hier liegt der juristische Kern des ganzen Streits.

Die vom Senat eingesetzte Expertenkommission hat ihren Abschlussbericht am 28. Juni 2023 vorgelegt. Die Mehrheit der dreizehn Mitglieder hielt eine Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände für verfassungsrechtlich zulässig und eine Entschädigung unterhalb des Verkehrswerts für grundsätzlich möglich.

Der Stand der Dinge in Berlin

Die Chronologie erklärt, warum fünf Jahre nach dem Volksentscheid noch immer keine einzige Wohnung den Eigentümer gewechselt hat.

Das Vergesellschaftungsrahmengesetz regelt nur die Voraussetzungen: Eine Vergesellschaftung muss ein festgestelltes Missverhältnis zwischen Versorgungsinteresse und Versorgungswirklichkeit beseitigen (§ 2), verhältnismäßig sein (§ 4) und eine angemessene Entschädigung vorsehen (§ 5). Es tritt erst 24 Monate nach Verkündung in Kraft – bewusst, damit das Bundesverfassungsgericht oder der Berliner Verfassungsgerichtshof vorher im Wege der abstrakten Normenkontrolle prüfen kann.

Kritiker aus beiden Lagern nennen das Gesetz einen Papiertiger, und in der Sache haben sie recht: Es überführt keine einzige Wohnung. Dafür bräuchte es ein zweites, konkretes Umsetzungsgesetz. Genau darum wird in den Koalitionsverhandlungen gerungen. Die politische Gesamtlage nach der Wahl ordnet der Beitrag Mietendeckel nach der Berlin-Wahl ein.

Was sich für Mieter ändern würde

Hier ist die wichtigste Nachricht zugleich die Unspektakulärste.

Am Mietvertrag ändert sich nichts

Ein Eigentümerwechsel beendet kein Mietverhältnis – das gilt beim Verkauf einer einzelnen Wohnung genauso wie bei der Überführung eines ganzen Konzernbestands. Der Vertrag läuft mit allem weiter, was in ihm steht: Miethöhe, Laufzeit, Kündigungsschutz, Staffel- oder Indexvereinbarung, Kaution. Es wechselt allein die Person des Vermieters.

Der Entwurf der Initiative sieht zusätzlich vor, dass in der Übergangsphase, in der die bisherigen Eigentümer die Bestände noch bewirtschaften, Mieterhöhungen und Kündigungen ausgeschlossen sind. Wer also befürchtet, mit dem Stichtag stehe der Umzugswagen vor der Tür, kann das abhaken. Umgekehrt gilt aber auch: Niemand bekommt mit dem Stichtag eine billigere Wohnung.

Was sich ändern würde, ist die Geschäftsgrundlage

Der Unterschied liegt nicht im Vertrag, sondern darin, wer künftig über ihn entscheidet – und mit welchem Ziel. Eine Aktiengesellschaft schuldet ihren Aktionären Rendite; eine Anstalt öffentlichen Rechts schuldet sie niemandem. Das schlägt auf vier Ebenen durch:

• Mieterhöhungen orientieren sich an den Kosten des Bestands, nicht an der Ausschöpfung des rechtlich Möglichen.
• Modernisierungen dienen nicht zugleich der Mietsteigerung – die Modernisierungsumlage ist im privaten Bestand ein zentrales Instrument der Ertragssteigerung.
• Weiterverkauf ist ausgeschlossen. Genau das ist bei den 1990er- und 2000er-Privatisierungen passiert und der Grund, warum es diese Debatte überhaupt gibt.
• Mitbestimmung: Vorgesehen sind gewählte Vertretungen von Mietern, Beschäftigten und Stadtgesellschaft in den Gremien – etwas, das selbst die landeseigenen Gesellschaften bis heute nicht kennen.

Der ehrliche Erwartungswert bei der Miete

Wer wissen will, wie viel günstiger es tatsächlich würde, muss nicht spekulieren – es gibt Vergleichszahlen im selben Markt:

Der Abstand zwischen 8,50 und 7,00 Euro ist die realistische Größenordnung – rund 1,50 Euro je Quadratmeter, bei 65 Quadratmetern also etwa 100 Euro im Monat, erreichbar über Jahre, nicht über Nacht. Das ist spürbar, aber es ist nicht die Halbierung, die im Wahlkampf mitschwingt. Wie der Mietspiegel diese Werte überhaupt bildet, erklärt Mietspiegel lesen und prüfen; was die ortsübliche Vergleichsmiete rechtlich bedeutet, steht unter Vergleichsmiete.

Was die Stadtgesellschaft davon hätte

Die Argumente der Befürworter lassen sich auf vier Punkte bringen – und jeder von ihnen hat eine Kehrseite, die man kennen sollte.

1. Dauerhaftigkeit statt Bindungsfristen

Der geförderte Wohnungsbau schützt Mieten immer nur auf Zeit: Läuft die Bindung aus, ist die Wohnung wieder frei am Markt. Berlin hat auf diesem Weg über Jahrzehnte Zehntausende gebundene Wohnungen verloren. Gemeineigentum kennt keine Frist. Wohnungen, die einmal überführt sind, bleiben es – das ist der strukturelle Unterschied zu jeder Mietpreisregulierung, die am Ende immer eine Preisvorschrift für privates Eigentum bleibt.

2. Größe, die auf den Markt wirkt

Die landeseigenen Gesellschaften halten zum 31. Dezember 2025 404.170 Wohnungen, rund 19 Prozent des Bestands. Kämen 220.000 vergesellschaftete Wohnungen hinzu, wäre etwa ein Drittel aller Berliner Wohnungen gemeinwirtschaftlich gebunden. Da rund 85 Prozent der Berliner zur Miete wohnen, ist das eine Größenordnung, die nicht nur die eigenen Mieter erreicht: Weil der Mietspiegel aus tatsächlich vereinbarten Mieten gebildet wird, drückt ein großer günstiger Bestand die ortsübliche Vergleichsmiete – und damit den Maßstab, an dem sich auch private Mieterhöhungen messen lassen müssen.

3. Schluss mit dem Geschäftsmodell Verdrängung

Die Wohnungen, um die es geht, sind überwiegend in den Privatisierungswellen der 1990er- und 2000er-Jahre aus öffentlicher Hand abgegeben worden. Das Geschäftsmodell der Erwerber beruht auf der Differenz zwischen Bestands- und Neuvertragsmiete: Je häufiger gewechselt wird, desto schneller steigt der Ertrag. Wer den Bestand dauerhaft bindet, nimmt dieser Rechnung die Grundlage. Warum der Abstand zwischen alten und neuen Verträgen so groß geworden ist, zeigt der Beitrag zum Lock-in-Effekt.

4. Die Kehrseite: kein einziger neuer Quadratmeter

Und hier liegt der stärkste Einwand, den auch Befürworter nicht wegdiskutieren können: Eine Vergesellschaftung schafft keine Wohnung. Sie verteilt Bestand um. Berlins Problem ist aber in erster Linie eines der Menge – 2025 wurden rund 11.000 Wohnungen fertiggestellt, der Bestand wuchs zwischen 2021 und 2025 um 2,7 Prozent, während die Stadt deutlich schneller wächst.

Das Gutachten, das Berliner Sparkasse, Berliner Volksbank, DKB und Investitionsbank Berlin im Juni 2026 beim IW Köln in Auftrag gegeben haben, setzt genau dort an: Es rechnet mit einer zweistelligen Milliardenbelastung für den Landeshaushalt, die für Neubau, Schulen und Infrastruktur fehlen würde, und warnt vor Zurückhaltung bei Investitionen und Finanzierungen. Der Auftraggeberkreis ist bei der Einordnung mitzulesen – sachlich unbeantwortet ist der Einwand deshalb nicht.

Was es kostet – und wer es bezahlt

Die Spanne der Schätzungen ist so groß, dass sie selbst erklärungsbedürftig ist:

• 28,8 bis 36 Milliarden Euro – Schätzung des Senats vor dem Volksentscheid 2021, für damals rund 243.000 Wohnungen, auf Basis von Verkehrswerten.
• 8 bis 18 Milliarden Euro – Schätzung der Initiative vom August 2026. Sie rechnet nicht vom Verkehrswert her, sondern von dem, was die Mieteinnahmen des Bestands über die Laufzeit tragen können.

Ein Anhaltspunkt aus der Praxis: 2021 kauften drei landeseigene Gesellschaften rund 14.750 Wohnungen von Vonovia und Deutsche Wohnen für rund 2,46 Milliarden Euro – etwa 167.000 Euro je Wohnung. Auf 220.000 Wohnungen hochgerechnet ergäbe das gut 36 Milliarden Euro. Das ist der Marktpreis, und es ist der Grund, warum die Entschädigungsfrage nicht bloß juristische Feinheit ist: An ihr hängt, ob das Modell überhaupt rechnet.

Denn die Finanzierung soll aus den Mieten kommen. Das Rahmengesetz verlangt ausdrücklich, dass der Landeshaushalt nicht dauerhaft belastet wird; die Initiative plant mit Schuldverschreibungen, die über Jahrzehnte aus den laufenden Einnahmen bedient werden. Daraus folgt ein Zielkonflikt, der in kaum einer Talkshow vorkommt: Je höher die Entschädigung, desto weniger Spielraum bleibt, die Mieten zu senken. Wer beides zugleich verspricht – volle Entschädigung und deutlich niedrigere Mieten –, verspricht zu viel.

Was Vermieter wissen müssen

Wer betroffen wäre – und wer nicht

Die Schwelle liegt bei 3.000 Wohnungen in Berlin, und sie erreicht kaum ein Dutzend Unternehmen. Wer eine Eigentumswohnung, ein Mehrfamilienhaus oder auch fünfzig Einheiten vermietet, ist außerhalb des Anwendungsbereichs – ebenso Genossenschaften und kommunale Gesellschaften. Es gibt in den vorliegenden Entwürfen keinen Mechanismus, der diese Grenze automatisch absenkt; jede Ausweitung bräuchte ein neues Gesetz und müsste die Verhältnismäßigkeitsprüfung erneut bestehen.

Was trotzdem ankommt

Die Wirkung auf kleine Vermieter ist mittelbar, aber real:

• Bewertung und Finanzierung. Banken bepreisen Rechtsunsicherheit. Das Bankengutachten vom Juni 2026 warnt genau davor – ob man seiner Schlussfolgerung folgt oder nicht, die Zurückhaltung selbst ist bereits eine Marktwirkung.
• Der Mietspiegel. Ein wachsender gemeinwirtschaftlicher Bestand senkt langfristig die ortsübliche Vergleichsmiete – und damit den Rahmen für eigene Mieterhöhungen nach § 558 BGB.
• Das politische Klima. Wo über Vergesellschaftung gestritten wird, werden die konkreteren Instrumente – Milieuschutz, Zweckentfremdungsverbot, Vollzug gegen überhöhte Mieten – meist gleich mitverschärft. Was in angespannten Märkten ohnehin gilt, fasst angespannter Wohnungsmarkt zusammen.

Panik ist dennoch nicht angezeigt. Bis zu einer Vergesellschaftung müssten ein Umsetzungsgesetz beschlossen, eine Verfassungsgerichtsentscheidung abgewartet und eine Anstalt aufgebaut werden. Das sind Jahre, keine Monate – und jeder dieser Schritte kann scheitern.

Wie es weitergeht

Drei Wegmarken sind absehbar:

1. Die Koalitionsverhandlungen. Hier entscheidet sich, ob ein Umsetzungsgesetz überhaupt in den Vertrag kommt. SPD und Grüne haben die Vergesellschaftung als Bedingung bislang zurückgewiesen.
2. Die verfassungsgerichtliche Prüfung. Sie ist beim Rahmengesetz von vornherein eingeplant und wäre bei einem konkreten Umsetzungsgesetz erst recht zu erwarten. Im Zentrum steht die Gesetzgebungskompetenz des Landes – dieselbe Frage, an der 2021 der Mietendeckel gescheitert ist.
3. Die Finanzierung. Sie muss mit einem Landeshaushalt vereinbar sein, der bereits unter Konsolidierungsdruck steht.

Fazit

Die Vergesellschaftung ist weder die Bedrohung, als die sie mancherorts gezeichnet wird, noch die schnelle Lösung, als die sie beworben wird. Für Mieter in den betroffenen Beständen wäre der erste Tag danach ein Tag wie jeder andere – derselbe Vertrag, dieselbe Miete, ein anderer Absender auf dem Briefkopf. Der Unterschied läge darin, dass diese Wohnungen dem Markt dauerhaft entzogen wären und nicht alle zehn Jahre neu zur Disposition stünden.

Für Vermieter unterhalb der 3.000er-Schwelle ändert sich unmittelbar nichts. Was sich ändert, ist der Markt: Ein Drittel gemeinwirtschaftlich gebundener Bestand verschiebt die Vergleichsmiete, die Erwartungen und die Preise.

Und die unbequeme Wahrheit für beide Seiten bleibt: Keine Umverteilung von Eigentum baut eine Wohnung. Berlin fehlen Wohnungen, nicht nur bessere Eigentümer. Die Vergesellschaftung kann beantworten, wem der Bestand gehört – die Frage, woher der Zuwachs kommt, beantwortet sie nicht.

Dieser Beitrag ordnet den Stand der Debatte ein und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.