Vermieter hat Kaution angetastet: Das können Mieter tun

Die Zinsbescheinigung zeigt einen geringeren Betrag als im Vorjahr, oder der Vermieter schreibt offen, er habe „die Reparatur aus der Kaution bezahlt“. Für Mieter ist das ein Schreckmoment – und in den meisten Fällen ein klarer Rechtsverstoß. Solange das Mietverhältnis läuft, ist die Kaution für den Vermieter tabu. Hat er zugegriffen, muss er den Betrag zurückzahlen und wieder getrennt von seinem Vermögen anlegen.

Dieser Beitrag zeigt, woran Mieter einen Zugriff erkennen, wann er ausnahmsweise erlaubt ist und wie sie die Wiederauffüllung durchsetzen, ohne sich selbst angreifbar zu machen.

Die kurze Antwort

• Während der Mietzeit darf der Vermieter nicht an die Kaution – auch nicht wegen offener Miete, Nebenkosten oder Reparaturen (BGH, 07.05.2014, VIII ZR 234/13).
• Eine Klausel im Mietvertrag ändert daran nichts. Sie ist nach § 551 Abs. 4 BGB unwirksam.
• Der Mieter kann Rückzahlung und insolvenzfeste Wiederanlage verlangen – notfalls per Klage.
• Die Miete sollte er dafür nicht kürzen. Das Risiko einer Kündigung liegt dann bei ihm.
• Ausnahmen: Zustimmung des Mieters im Einzelfall oder rechtskräftig festgestellte Forderung. Nach Mietende gelten andere Regeln.

Der Fall, den der BGH entschieden hat

Im Verfahren VIII ZR 234/13 hatte eine Mieterin eine Kaution von 1.400 € geleistet. Eine Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag erlaubte dem Vermieter, sich „wegen seiner fälligen Ansprüche bereits während des Mietverhältnisses aus der Kaution zu befriedigen“; der Mieter sollte die Kaution dann wieder auffüllen. Als die Mieterin wegen Mängeln die Miete minderte, ließ sich der Vermieter das Kautionsguthaben auszahlen.

Die Mieterin verlangte, dass er den Betrag wieder vollständig und insolvenzfest anlegt. Der BGH gab ihr recht und hat die Zusatzvereinbarung nach § 551 Abs. 4 BGB für unwirksam erklärt, weil sie vom Schutz des Mieters abweicht.

Die Begründung ist der Kern des Urteils: § 551 Abs. 3 BGB verpflichtet den Vermieter, die Kaution getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Der Gesetzgeber wollte damit sicherstellen, dass der Mieter die Kaution nach Ende des Mietverhältnisses ungeschmälert zurückerhält, auch wenn der Vermieter insolvent wird – soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zustehen. Dieser Schutz liefe leer, wenn der Vermieter das Geld schon während der Mietzeit in sein Vermögen holen könnte. Dort wäre es im Insolvenzfall für den Mieter verloren.

Hinzu kommt: Im entschiedenen Fall war die Forderung des Vermieters streitig – die Mieterin hielt ihre Minderung für berechtigt. Mit dem Zugriff auf die Kaution hätte der Vermieter den Streit faktisch für sich entschieden, ohne dass ein Gericht ihn geprüft hat.

Wann der Zugriff ausnahmsweise erlaubt ist

Das Verbot gilt nicht ausnahmslos. In den Besprechungen der Entscheidung werden zwei Ausnahmen genannt:

• Der Mieter stimmt zu – und zwar im konkreten Fall, nicht vorab im Formularmietvertrag. Wer seinem Vermieter schriftlich erlaubt, die Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung von der Kaution zu nehmen, kann sich später nicht auf das Verbot berufen.
• Die Forderung ist rechtskräftig festgestellt, etwa durch ein Urteil, das nicht mehr angefochten werden kann.

Hat der Vermieter ausnahmsweise berechtigt zugegriffen, kann er in der Regel verlangen, dass der Mieter die Kaution wieder auf den vereinbarten Betrag auffüllt. Ansonsten gilt: Keine Zustimmung, kein Urteil – kein Zugriff.

Nach Ende des Mietverhältnisses ist die Lage eine andere. Dann darf der Vermieter mit seinen Forderungen aus dem Mietverhältnis gegen den Rückzahlungsanspruch aufrechnen, auch mit streitigen. Was er dabei einbehalten darf, steht unter Mietkaution einbehalten.

Woran Mieter einen Zugriff erkennen

Viele Mieter sehen ihr Kautionskonto nie. Hinweise auf einen Zugriff sind:

• Die jährliche Zinsbescheinigung oder der Kontoauszug zeigt einen niedrigeren Kontostand als die gezahlte Kaution zuzüglich Zinsen.
• Der Vermieter kündigt an oder teilt mit, er habe eine Forderung „mit der Kaution verrechnet“.
• Der Vermieter verlangt, die Kaution „wieder aufzufüllen“ – das setzt voraus, dass er etwas entnommen hat.
• Auf Nachfrage kommt kein Nachweis über ein Kautionskonto.

Mieter können vom Vermieter verlangen, die ordnungsgemäße Anlage nachzuweisen, etwa durch eine Bankbestätigung oder einen Kontoauszug des Kautionskontos. Liegt die Kaution auf einem verpfändeten Sparbuch oder einem Konto auf den Namen des Mieters, kann der Mieter den Stand oft direkt bei der Bank erfragen.

Liegt die Kaution gar nicht auf einem getrennten Konto, ist das ein eigener Verstoß – mehr dazu im Beitrag Darf der Vermieter die Kaution auf sein privates Konto legen?

Schritt für Schritt: die Wiederauffüllung durchsetzen

1. Schriftlich auffordern

Der erste Schritt ist ein Schreiben an den Vermieter, per Einwurf-Einschreiben oder mit Zugangsnachweis. Es sollte enthalten:

• die Feststellung, dass der Betrag X am Datum Y vom Kautionskonto entnommen wurde,
• den Hinweis auf das BGH-Urteil vom 07.05.2014 (VIII ZR 234/13),
• die Aufforderung, den Betrag binnen zwei Wochen wieder auf das Kautionskonto einzuzahlen und dies nachzuweisen,
• den ausdrücklichen Satz, dass einer Verrechnung nicht zugestimmt wird.

Eine mögliche Formulierung:

„Sie haben am [Datum] einen Betrag von [Betrag] € vom Kautionskonto [Bank, IBAN] entnommen. Einer Verwendung der Kaution während des laufenden Mietverhältnisses habe ich nicht zugestimmt; sie ist nach dem Urteil des BGH vom 07.05.2014 (VIII ZR 234/13) unzulässig. Ich fordere Sie auf, den Betrag bis zum [Datum] wieder auf das Kautionskonto einzuzahlen und mir dies durch einen Kontoauszug nachzuweisen. Ihre Forderung wegen [Grund] bestreite ich.“

Der letzte Satz ist wichtig: Wer die Forderung des Vermieters nicht ausdrücklich bestreitet, lädt zu dem Argument ein, sie sei unstreitig.

2. Die eigentliche Forderung getrennt klären

Hinter dem Zugriff steht fast immer ein Streit – über eine Minderung, eine Nebenkostennachzahlung oder einen Schaden. Dieser Streit bleibt. Die Wiederauffüllung der Kaution entscheidet ihn nicht, sondern stellt nur den Zustand her, in dem der Vermieter seine Forderung auf dem normalen Weg geltend machen muss: durch Mahnung und notfalls Klage. Ob die Forderung berechtigt ist, sollten Mieter unabhängig davon prüfen.

3. Klage auf Wiederanlage

Zahlt der Vermieter nicht, bleibt die Klage vor dem Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnung liegt. Der Antrag lautet darauf, den entnommenen Betrag auf ein vom Vermögen des Vermieters getrenntes Kautionskonto einzuzahlen – genau das hat der BGH im Verfahren VIII ZR 234/13 bestätigt. Mieterverein oder Rechtsschutzversicherung helfen bei der Einschätzung des Kostenrisikos.

Warum Mieter die Miete nicht kürzen sollten

Naheliegend ist der Gedanke, die Miete so lange zurückzuhalten, bis die Kaution wieder da ist. Davon ist abzuraten.

Der BGH hat ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete für eine andere Lage anerkannt: Der Mieter darf die Zahlung der Kaution – und sogar die laufende Miete – zurückhalten, bis der Vermieter vor Beginn ein insolvenzfestes Konto benennt (Urteil vom 13.10.2010, VIII ZR 98/10). Für die spätere Entnahme aus einem bestehenden Kautionskonto gibt es keine vergleichbare Entscheidung.

Wer trotzdem kürzt, trägt das Risiko: Erreicht der Rückstand zwei Termine mit mehr als einer Monatsmiete, droht die fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB. Den Weg dorthin beschreibt der Beitrag Mietrückstand und fristlose Kündigung. Dasselbe gilt spiegelbildlich für den Mieter, der die letzten Monatsmieten „mit der Kaution verrechnet“ – dazu der Beitrag Mietrückstände mit der Kaution verrechnen.

Strafrechtliche Seite

Die Pflicht zur getrennten Anlage ist nicht nur zivilrechtlich bedeutsam. Der BGH hat im Beschluss vom 02.04.2008 (5 StR 354/07) entschieden, dass § 551 Abs. 3 BGB dem Vermieter eine Vermögensbetreuungspflicht im Sinne der Untreue nach § 266 StGB auferlegt. Wer die Kaution nicht getrennt anlegt oder sie für eigene Zwecke verwendet, kann sich danach strafbar machen – ob im Einzelfall auch ein Schaden und Vorsatz vorliegen, prüft die Staatsanwaltschaft.

Eine Strafanzeige bringt dem Mieter das Geld nicht zurück. Sie ist eher das letzte Mittel, wenn der Vermieter auf Aufforderungen nicht reagiert und der Verdacht besteht, dass die Kaution dauerhaft verbraucht ist.

Sonderfall: Die Wohnung wurde verkauft

Wechselt der Vermieter, tritt der Erwerber nach § 566a BGB in die Pflichten aus der Kaution ein – auch dann, wenn der Voreigentümer die Kaution nie an ihn weitergegeben hat (BGH, 01.06.2011, VIII ZR 304/10). Hat der alte Vermieter die Kaution angetastet, kann der Mieter die Rückzahlung bei Mietende deshalb vom neuen Vermieter verlangen. Kann der neue Vermieter nicht zahlen, haftet der bisherige Vermieter weiter (§ 566a Satz 2 BGB).

Die Entscheidung ist unter Rückzahlung der Kaution durch den letzten Erwerber ausführlich besprochen.

Was Vermieter stattdessen tun können

Für Vermieter, die hier mitlesen: Wer eine offene Forderung hat, klagt sie ein oder wartet bis zum Ende des Mietverhältnisses. Eine Kaution, die während der Mietzeit angegriffen wird, bringt kein Geld, sondern einen Anspruch des Mieters auf Wiederanlage – und im schlechtesten Fall ein Ermittlungsverfahren. Bleibt die Miete aus, führt der Weg über die Kündigung, nicht über das Kautionskonto; bleibt die Kaution selbst aus, gilt § 569 Abs. 2a BGB – dazu der Beitrag Mieter zahlt die Kaution nicht.

Alle Entscheidungen zur Kaution im Überblick bietet die Seite BGH-Rechtsprechung zur Mietkaution.

Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.