Kündigung wegen Eigenbedarf

Eine Kündigung wegen Eigenbedarf scheitert selten am Eigenbedarf selbst. Sie scheitert an der Frist, an der Begründung, an einer Sperrfrist oder an einer Wohnung im Haus, die niemand angeboten hat. Diese Seite geht den Weg in der Reihenfolge ab, in der Gerichte prüfen — für Vermieter, die kündigen wollen, und für Mieter, die eine Kündigung erhalten haben.

Was Eigenbedarf rechtlich ist

Der Vermieter darf ein Wohnraummietverhältnis ordentlich nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat (§ 573 Abs. 1 BGB). Eigenbedarf ist der gesetzliche Regelfall dafür: Der Vermieter benötigt die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Zeitlich befristete oder besondere Mietverhältnisse folgen eigenen Regeln.

Gerichte fragen dabei nicht, ob der Wunsch klug ist, sondern ob er ernsthaft und nachvollziehbar ist und ob die Kündigung nicht rechtsmissbräuchlich erfolgt. Der Bundesgerichtshof hat etwa entschieden, dass bei einem volljährigen Kind der Wunsch nach einem eigenen Hausstand in einer dafür geeigneten Wohnung als Begründung regelmäßig ausreicht (BGH, 13.10.2010 – VIII ZR 78/10).

Für wen darf gekündigt werden?

Je weiter die Beziehung vom Vermieter entfernt ist, desto genauer muss der Bedarf begründet werden. Gehört die Wohnung einer Personengesellschaft oder einer Erbengemeinschaft, ist die Lage komplizierter; dort lohnt vor der Kündigung eine Rechtsberatung.

Sperrfrist nach Umwandlung in Eigentumswohnungen

Wurde die Mietwohnung nach der Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt und danach verkauft, darf der Erwerber frühestens drei Jahre nach dem Eigentumserwerb wegen Eigenbedarfs kündigen (§ 577a Abs. 1 BGB). In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt können die Länder die Sperrfrist per Verordnung auf bis zu zehn Jahre verlängern (§ 577a Abs. 2 BGB). Welche Gemeinden betroffen sind und wie lange die Frist dort dauert, regelt jedes Land selbst.

Für Vermieter ist das der Punkt, der am häufigsten übersehen wird. Eine Kündigung innerhalb der Sperrfrist ist unwirksam, auch wenn der Bedarf echt ist. Mieter, die eine Kündigung nach einem Verkauf erhalten, prüfen deshalb zuerst, ob ihre Wohnung umgewandelt wurde. Wer einfach nur eine vermietete Wohnung kauft, ohne dass umgewandelt wurde, tritt in den Mietvertrag ein, unterliegt aber keiner Sperrfrist; die Regeln dazu stehen unter Kauf bricht nicht Miete.

Die Kündigung: Form, Begründung, Frist

Form und Begründung

• Schriftlich, eigenhändig unterschrieben (§ 568 Abs. 1 BGB). E-Mail, Fax und Messenger genügen nicht. Gehört die Wohnung mehreren Vermietern, unterschreiben alle; gekündigt wird gegenüber allen Mietern.
• Begründung im Schreiben (§ 573 Abs. 3 BGB). Zu nennen sind die Person, für die gekündigt wird, und der Kern des Nutzungswunsches. „Ich brauche die Wohnung“ genügt nicht. Gründe, die erst später entstehen, können nachgeschoben werden, frühere nicht.
• Hinweis auf das Widerspruchsrecht. Der Vermieter soll den Mieter auf Form und Frist des Widerspruchs nach § 574 BGB hinweisen (§ 568 Abs. 2 BGB). Fehlt der Hinweis, bleibt die Kündigung wirksam, aber der Mieter kann noch bis zum ersten Termin im Räumungsprozess widersprechen.

Kündigungsfrist

Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen, damit die Frist zum Ablauf des übernächsten Monats gilt (§ 573c Abs. 1 BGB). Der Samstag zählt dabei als Werktag mit (BGH, 27.04.2005 – VIII ZR 206/04). Beispiel: Eine Kündigung bei einem Mietverhältnis unter fünf Jahren muss im November 2026 bis Mittwoch, den 4. November, zugehen, damit das Mietverhältnis am 31. Januar 2027 endet.

Maßgeblich ist der Zugang, nicht das Datum auf dem Schreiben. Den Zugang muss der Vermieter beweisen — am sichersten durch persönliche Übergabe oder Einwurf durch einen Zeugen, der den Inhalt kennt.

Wo Kündigungen scheitern

Vorhersehbarer Bedarf

Wer eine Wohnung vermietet und schon absehen konnte, dass er sie bald selbst braucht, darf sich später nicht auf Eigenbedarf berufen. Das Landgericht Lüneburg hat das für den Sohn eines Vermieters angenommen, der 21 Monate nach Vertragsschluss in die Wohnung ziehen sollte (LG Lüneburg, 07.12.2011 – 6 S 79/11). Entscheidend ist, ob der Bedarf bei vorausschauender Planung naheliegend war. Das Gericht nahm die Vorhersehbarkeit jedenfalls an, wenn die Kündigung innerhalb von fünf Jahren nach Vertragsschluss erklärt wird.

Überhöhter Bedarf

Ein Wohnbedarf, der weit über das hinausgeht, was die einziehende Person braucht, kann als überhöht gelten. Im Lüneburger Fall wollte der Sohn mit seiner Lebensgefährtin eine Wohnung von 150 Quadratmetern beziehen; die Mieter rügten auch das. Gerichte lassen dem Vermieter bei der Wohnungswahl allerdings einen Spielraum, entschieden wurde dort über die Vorhersehbarkeit.

Die Anbietpflicht

Ist im selben Haus oder in derselben Wohnanlage bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine vergleichbare Wohnung frei und will der Vermieter sie neu vermieten, muss er sie dem Mieter anbieten — mit Angaben zu Größe, Ausstattung und Mietkonditionen. Unterlässt er das, ist die Kündigung rechtsmissbräuchlich und unwirksam (BGH, 13.10.2010 – VIII ZR 78/10). In diesem Fall hatte der Vermieter eine Wohnung im ersten Obergeschoss anderweitig vergeben; die Räumungsklage scheiterte.

Wegfall des Bedarfs

Fällt der Bedarf vor Ablauf der Kündigungsfrist weg, etwa weil der Sohn doch nicht umzieht, muss der Vermieter das dem Mieter mitteilen und das Mietverhältnis fortsetzen. Eine Kündigung, die er trotzdem durchsetzt, ist dann rechtsmissbräuchlich.

Widerspruch wegen Härte

Der Mieter kann der Kündigung widersprechen, wenn die Beendigung für ihn, seine Familie oder einen Haushaltsangehörigen eine Härte bedeutet, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (§ 574 BGB). Typische Gründe:

• hohes Alter, besonders bei langer Wohndauer und enger Verwurzelung im Umfeld,
• schwere Krankheit, Pflegebedürftigkeit oder Demenz,
• Schwangerschaft, kleine Kinder, bevorstehende Prüfungen,
• kein angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen — im angespannten Markt ein eigenständiger Härtegrund (§ 574 Abs. 2 BGB).

Der Widerspruch muss schriftlich erfolgen und dem Vermieter spätestens zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses zugehen (§ 574b BGB). Der Vermieter kann verlangen, dass der Mieter die Gründe nennt. Eine Härte führt nicht zum Erhalt der Wohnung auf Dauer: Das Gericht wägt ab und kann das Mietverhältnis auf bestimmte oder unbestimmte Zeit fortsetzen (§ 574a BGB).

Gerichte dürfen Härtegründe nicht schematisch behandeln. Der BGH hat am 22.05.2019 in zwei Verfahren (VIII ZR 180/18 und VIII ZR 167/17) verlangt, den Sachverhalt sorgfältig aufzuklären. Macht der Mieter geltend, ein erzwungener Umzug verschlechtere seinen Gesundheitszustand, muss das Gericht in der Regel ein Sachverständigengutachten einholen. Wer als Mieter widerspricht, belegt deshalb die Härte frühzeitig durch ärztliche Atteste.

Vorgetäuschter Eigenbedarf und Schadensersatz

Zieht der Mieter aus, und der angegebene Bedarf bestand nicht oder entfiel unmittelbar danach, schuldet der Vermieter Schadensersatz (§ 280 Abs. 1 BGB). Ersetzt werden vor allem:

• Umzugs- und Maklerkosten,
• doppelte Miete und Renovierungskosten,
• eine höhere Miete der neuen Wohnung über einen begrenzten Zeitraum,
• Anwaltskosten des Räumungsverfahrens.

Die Beweislast liegt beim Mieter, doch den Vermieter trifft eine sekundäre Darlegungslast: Bezieht er die Wohnung nach dem Auszug nicht, muss er plausibel darlegen, warum der Bedarf bestand und weshalb er ihn nicht verwirklicht hat. Der Mieter kann das dann widerlegen (BGH, 29.03.2017 – VIII ZR 44/16). Der Vermieter sollte deshalb von Anfang an dokumentieren, warum und für wen er die Wohnung braucht.

Wenn der Mieter nicht auszieht

Ist die Kündigung wirksam und der Mieter zieht zum Fristende nicht aus, bleibt dem Vermieter nur die Räumungsklage. Schloss auswechseln, Möbel entfernen oder Strom abstellen sind verbotene Eigenmacht (§ 858 BGB) und lösen Schadensersatz aus. Das Gericht kann dem Mieter nach § 721 ZPO eine Räumungsfrist einräumen; in Härtefällen kommt Vollstreckungsschutz nach § 765a ZPO in Betracht.

Mieter sollten keine Aufhebungsvereinbarung unterschreiben, bevor sie die Kündigung geprüft haben, und nicht vorschnell ausziehen: Bei unwirksamer Kündigung bleibt das Mietverhältnis bestehen.

Checkliste für Vermieter

1. Wer zieht ein — und gehört die Person zum privilegierten Kreis?
2. Warum gerade diese Wohnung — und ist der Bedarf nicht schon beim Mietvertrag absehbar gewesen?
3. Sperrfrist: Wurde umgewandelt und verkauft, und läuft die Frist noch?
4. Anbietpflicht: Ist im selben Haus eine vergleichbare Wohnung frei oder wird sie bis Fristende frei?
5. Frist: Mietdauer prüfen, Zugang vor dem dritten Werktag sicherstellen.
6. Schreiben: schriftlich, alle Vermieter unterschreiben, Person und Grund genannt, Widerspruchshinweis enthalten.
7. Zugang beweisbar — Bote mit Protokoll.

Eine strukturierte Vorabprüfung bietet der Eigenbedarf-Check:

Prüfreihenfolge für Mieter

1. Zugang und Form: Schriftlich, unterschrieben, von allen Vermietern? Wann kam das Schreiben an?
2. Begründung: Ist die Person genannt und der Grund konkret?
3. Sperrfrist: Wurde die Wohnung umgewandelt und danach verkauft? Wann ging das Eigentum über?
4. Kreis der Angehörigen: Gehört die Person zur Familie oder zum Haushalt des Vermieters?
5. Frist: Stimmt die Kündigungsfrist nach der Mietdauer, und kam das Schreiben vor dem dritten Werktag an?
6. Alternativwohnung: Ist im Haus eine Wohnung frei geworden?
7. Widerspruch: Härtegründe sammeln, zwei Monate vor Ende schriftlich widersprechen.
8. Beratung: Mieterverein oder Fachanwalt für Mietrecht einschalten, bevor Zusagen gemacht werden.

Gesetzgebung

Der im Februar 2026 vorgelegte Entwurf „Mietrecht II“ des Bundesjustizministeriums betrifft Möblierung, Indexmieten, Kurzzeitmietverträge, die Schonfristzahlung und die Modernisierung. Die Eigenbedarfskündigung gehört nach dem Überblick des Ministeriums nicht dazu.

Nach dem Auszug

Mit dem Auszug beginnt die Abrechnung der Kaution. Der Vermieter darf einen angemessenen Teil für noch offene Ansprüche einbehalten, den Rest muss er zurückzahlen. Wie das abläuft, steht unter Rückzahlung der Mietkaution. Schreiben für die Praxis finden sich unter Musterbriefe.