Wer eine Wohnung oder ein Haus vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Diese unterliegen in Deutschland der Einkommensteuer. Gleichzeitig können Vermieter aber zahlreiche Ausgaben steuerlich geltend machen und so ihre Steuerlast deutlich senken. In diesem Artikel erfährst Du, welche Kosten absetzbar sind, welche Gestaltungsoptionen es gibt und welche Fehler man vermeiden sollte.
Inhaltsverzeichnis
1. Werbungskosten – die wichtigste Stellschraube
Alle Ausgaben, die direkt mit der Vermietung in Verbindung stehen, gelten steuerlich als Werbungskosten. Sie mindern die Einkünfte und damit die Steuerlast. Dazu zählen unter anderem:
- Finanzierungskosten: Zinsen für ein Immobiliendarlehen sind vollständig absetzbar.
- Renovierungen und Instandhaltung: Malerarbeiten, Sanitärreparaturen oder der Austausch von Bodenbelägen können als Werbungskosten berücksichtigt werden.
- Abschreibungen (AfA): Die Anschaffungskosten einer Immobilie dürfen über die Jahre verteilt abgeschrieben werden (in der Regel 2 % pro Jahr bei Wohnimmobilien).
- Nebenkosten: Auch Hausgeld, Grundsteuer, Versicherungen und Gebühren können abgezogen werden.
- Fahrtkosten: Fahrten zur Immobilie oder zum Baumarkt lassen sich ebenfalls steuerlich geltend machen.
2. Modernisierung und Erhaltungsaufwand unterscheiden
Ein häufiger Fehler: Modernisierungen werden mit Erhaltungsaufwand verwechselt.
- Erhaltungsaufwand (z. B. Austausch einer defekten Heiztherme) ist sofort absetzbar.
- Modernisierung (z. B. Einbau einer Wärmepumpe als Verbesserung) wird oft über die Nutzungsdauer abgeschrieben.
Gerade in den ersten drei Jahren nach dem Kauf einer Immobilie sind hohe Modernisierungskosten steuerlich kritisch – sie können als anschaffungsnahe Herstellungskosten gelten und nur über Jahrzehnte abgeschrieben werden.
3. Steuerliche Vorteile bei Leerstand
Selbst wenn eine Wohnung zeitweise leer steht, können die laufenden Kosten weiterhin steuerlich geltend gemacht werden. Voraussetzung: Der Vermietungswille ist nachweisbar (z. B. Inserate, Makleraufträge).
4. Sonderfälle: Vermietung an Angehörige
Vermietet man an Kinder oder Eltern, gelten besondere Regeln.
- Liegt die Miete bei mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete, können die Werbungskosten in voller Höhe angesetzt werden.
- Unterhalb dieser Grenze werden Werbungskosten nur anteilig anerkannt.
5. Steuerfreie Einnahmen und Freibeträge
Neben den Werbungskosten gibt es weitere Entlastungen:
- Grundfreibetrag: Liegt das Gesamteinkommen unterhalb dieser Grenze, fällt keine Einkommensteuer an.
- Handwerkerleistungen: Für Arbeitskosten gibt es zusätzlich eine Steuerermäßigung direkt von der Einkommensteuer (20 %, max. 1.200 € pro Jahr).
- Sparerpauschbetrag: Zinsen auf Mietkautionskonten sind zwar gering, zählen aber zu den Kapitaleinnahmen – bis 1.000 € (bzw. 2.000 € bei Ehepaaren) bleiben steuerfrei.
Tipp: Wer Mietkautionen rechtssicher verwalten möchte, kann auf kostenlose Treuhandkonten von Smartmiete zurückgreifen, wodurch keine zusätzlichen Kosten für das Kautionskonto entstehen.
Vorteile der Smartmiete Treuhandkonten
Einfach als Vermieter online beantragen
Rechtssicher durch Anlage des Vermieters
Für mehrere Mietverhältnisse ideal
Innerhalb kurzer Zeit Kaution eingerichtet
Nach Mietverhältnis einfach aufzulösen
6. Steuerberater nutzen – lohnt sich das?
Die Steuererklärung für Vermieter ist komplex. Ein Steuerberater kennt alle Details und Gestaltungsspielräume – etwa zur optimalen Abschreibung oder der Wahl zwischen Sofortabzug und Verteilung von Kosten. Die Gebühren für den Steuerberater selbst sind wiederum steuerlich absetzbar.
Fazit
Als Vermieter hat man zahlreiche Möglichkeiten, Steuern zu sparen – von der Absetzung von Finanzierungskosten und Renovierungen über die Nutzung von Freibeträgen bis hin zu geschickten Gestaltungen bei Leerstand oder Angehörigenvermietung. Wer alle Optionen kennt und sauber dokumentiert, kann seine Steuerlast spürbar reduzieren.
