Steuern sparen als Vermieter: Welche Möglichkeiten gibt es?

Wer vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Versteuert wird nicht die Miete, sondern der Überschuss – die Einnahmen abzüglich der Werbungskosten. Genau dort liegt der Gestaltungsspielraum.

Dieser Beitrag ordnet, was abziehbar ist, welche Grenzen und Fristen gelten und wo die verbreitetsten Fehler liegen.

1. Was zu den Einnahmen zählt

Zu den Einnahmen gehören nicht nur die Kaltmiete, sondern auch die umgelegten Betriebskosten und Nachzahlungen aus der Abrechnung. Das erschreckt zunächst, gleicht sich aber aus: Dieselben Betriebskosten sind zugleich Werbungskosten, sobald sie gezahlt werden. Unterm Strich bleibt nur der nicht umlagefähige Teil hängen.

Nicht zu den Einnahmen zählt die Mietkaution. Sie ist treuhänderisch gebundenes Geld des Mieters und wird steuerlich erst relevant, wenn der Vermieter sie nach Mietende mit eigenen Forderungen verrechnet. Die Zinsen des Kautionskontos stehen dem Mieter zu (§ 551 Abs. 3 BGB) und sind dessen Kapitaleinkünfte, nicht die des Vermieters.

2. Werbungskosten – die wichtigste Stellschraube

Abziehbar ist alles, was durch die Vermietung veranlasst ist:

• Schuldzinsen für das Immobiliendarlehen – die Zinsen, nicht die Tilgung.
• Erhaltungsaufwand: Reparaturen, Malerarbeiten, Austausch defekter Geräte.
• Abschreibung (AfA) auf das Gebäude.
• Laufende Kosten: Grundsteuer, Versicherungen, Hausgeld, Verwaltervergütung, Kontoführung.
• Fahrtkosten zum Objekt, mit der Entfernungspauschale oder tatsächlichen Kosten.
• Rechts- und Steuerberatung, soweit sie die Vermietung betrifft.
• Mitgliedsbeiträge in Haus- und Grundbesitzervereinen, Software, Porto, Inserate.

Erklärt wird das Ganze in der Anlage V zur Einkommensteuererklärung. Programme für die Verwaltung liefern die Zahlen meist passend aufbereitet – siehe Software für die Nebenkostenabrechnung.

Die Handwerkerpauschale gilt hier nicht

Ein verbreiteter Irrtum, der in vielen Vermieter-Ratgebern steht: Die Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen nach § 35a EStG – 20 Prozent der Arbeitskosten, höchstens 1.200 Euro – ist für die vermietete Wohnung nicht anwendbar. § 35a Abs. 5 Satz 1 EStG schließt sie aus, soweit die Aufwendungen Werbungskosten sind.

Das ist kein Nachteil, sondern meist der bessere Weg: Als Werbungskosten mindern die Kosten die Einkünfte in voller Höhe, nicht nur zu 20 Prozent. Die Pauschale bleibt der selbstgenutzten Immobilie vorbehalten.

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3. Abschreibung: zwei Prozent sind nicht immer richtig

Abgeschrieben wird nur das Gebäude. Der Kaufpreisanteil für Grund und Boden bleibt außen vor – die Aufteilung gehört deshalb schon in den Kaufvertrag oder muss nachvollziehbar hergeleitet werden.

Fall	Lineare AfA	Grundlage
Fertigstellung ab 1925	2 % jährlich	§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. b EStG
Fertigstellung vor 1925	2,5 % jährlich	§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. c EStG
Wohngebäude, Baubeginn ab 2023	3 % jährlich	§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. a EStG
Neubau, Baubeginn 10/2023 bis 09/2029	5 % degressiv vom Restwert	§ 7 Abs. 5a EStG

Die degressive Abschreibung bringt in den ersten Jahren deutlich mehr Abzug, sinkt danach aber; ein Wechsel zur linearen AfA ist möglich. Für Baudenkmäler und Gebäude in Sanierungsgebieten gelten zusätzlich erhöhte Absetzungen nach §§ 7h, 7i EStG.

Mitvermietete Einbauküchen, Möbel und Geräte werden getrennt über ihre jeweilige Nutzungsdauer abgeschrieben; geringwertige Wirtschaftsgüter bis 800 Euro netto sofort.

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4. Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten?

Das ist die folgenreichste Weichenstellung – sie entscheidet zwischen Sofortabzug und Abschreibung über Jahrzehnte.

• Erhaltungsaufwand erhält den vorhandenen Zustand oder ersetzt Vorhandenes: neue Therme statt defekter Therme, Streichen, Bodenbelag erneuern. Sofort abziehbar.
• Herstellungskosten erweitern die Substanz oder heben den Standard wesentlich: Anbau, Dachgeschossausbau, erstmaliger Einbau eines Bades. Nur über die AfA abziehbar.

Die 15-Prozent-Grenze in den ersten drei Jahren

Hier liegt die Falle für Käufer. Übersteigen die Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes – netto, ohne Umsatzsteuer –, werden sie nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG insgesamt zu anschaffungsnahen Herstellungskosten. Der Sofortabzug entfällt rückwirkend für alle Maßnahmen.

Ausgenommen sind Erweiterungen und jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten. Wer umfassend saniert, rechnet die Grenze deshalb besser vorher aus und streckt Maßnahmen notfalls über das dritte Jahr hinaus.

Größeren Erhaltungsaufwand verteilen

Umgekehrt kann es sinnvoll sein, Kosten nicht sofort abzuziehen. Nach § 82b EStDV darf größerer Erhaltungsaufwand bei Wohngebäuden gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden. Das lohnt, wenn der Sofortabzug im laufenden Jahr wegen geringer Einkünfte verpuffen würde oder der persönliche Steuersatz künftig steigt.

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5. Leerstand und verbilligte Vermietung

Leerstand

Auch ohne Mieteinnahmen bleiben die Kosten abziehbar, solange die Vermietungsabsicht besteht und belegbar ist. Als Nachweis dienen Inserate, Maklerverträge, Besichtigungsprotokolle und dokumentierte Zugeständnisse bei Preis oder Mieterauswahl. Wer jahrelang nichts unternimmt oder zu unrealistischen Konditionen anbietet, verliert den Abzug.

Vermietung an Angehörige

Eine verbilligte Überlassung an Kinder, Eltern oder Geschwister ist zulässig und steuerlich anerkannt – innerhalb einer Staffel:

• ab 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete: Werbungskosten voll abziehbar,
• 50 bis unter 66 Prozent: das Finanzamt verlangt eine Totalüberschussprognose; fällt sie positiv aus, bleibt der volle Abzug,
• unter 50 Prozent: Aufteilung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil, Abzug nur anteilig.

Maßstab ist die ortsübliche Warmmiete. Und der Vertrag muss wie unter Fremden durchgeführt werden: schriftlich, mit regelmäßiger Überweisung, ordentlicher Betriebskostenabrechnung und tatsächlich gezahlter Kaution. Bargeldzahlungen ohne Beleg sind der schnellste Weg, die Anerkennung zu verlieren.

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6. Verluste, Kapitaleinkünfte, Verkauf

Ein Verlust aus Vermietung lässt sich mit anderen Einkunftsarten verrechnen – in den ersten Jahren nach Kauf mit hoher Zinslast und Erhaltungsaufwand ist das häufig der Fall. Voraussetzung ist die Absicht, langfristig einen Überschuss zu erzielen; bei dauerhaft defizitärer Vermietung droht der Vorwurf der Liebhaberei.

Zinsen aus dem Kautionskonto sind Kapitaleinkünfte des Mieters, nicht des Vermieters – sie erscheinen nicht in der Anlage V. Beim Vermieter fällt unter den Sparer-Pauschbetrag von 1.000 Euro, bei Zusammenveranlagung 2.000 Euro, nur, was ihm selbst zusteht.

Wer die Kaution ohnehin getrennt vom eigenen Vermögen führen muss, findet Lösungen unter Vermieterkonto und Smartmiete Treuhandkonto.

Beim Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung fällt der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft an (§ 23 EStG). Die während der Vermietung geltend gemachte AfA erhöht dabei den steuerpflichtigen Gewinn, weil sie die Anschaffungskosten gemindert hat – ein Punkt, der bei der Planung gern übersehen wird.

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7. Was sich in der Praxis am meisten lohnt

1. Belege sauber führen. Der größte Steuerverlust entsteht nicht durch falsche Gestaltung, sondern durch Kosten, die niemand mehr zuordnen kann.
2. Die 15-Prozent-Grenze prüfen, bevor nach dem Kauf saniert wird.
3. AfA-Satz richtig bestimmen – drei Prozent statt zwei machen über die Jahre einen erheblichen Unterschied.
4. Verteilung nach § 82b EStDV erwägen, wenn der Sofortabzug im laufenden Jahr wirkungslos bliebe.
5. Angehörigenverträge wie unter Fremden gestalten und durchführen.

Fazit

Die wirksamsten Hebel sind unspektakulär: vollständige Werbungskosten, der korrekte Abschreibungssatz und die richtige Einordnung von Erhaltungsaufwand. Wer zusätzlich die 15-Prozent-Grenze und die Miethöhe bei Angehörigen im Blick behält, hat die wesentlichen Risiken abgedeckt.

Dieser Beitrag gibt einen Überblick und ersetzt keine steuerliche Beratung. Bei größeren Sanierungen, Verkaufsabsichten oder Angehörigenverträgen lohnt die Abstimmung mit einem Steuerberater – dessen Honorar ist, soweit es die Vermietung betrifft, selbst Werbungskosten.

Quellen

1. § 21 EStG – Einkünfte aus Vermietung und Verpachtunggesetze-im-internet.de
2. § 9 EStG – Werbungskostengesetze-im-internet.de
3. § 7 EStG – Absetzung für Abnutzung (Abs. 4 und Abs. 5a)gesetze-im-internet.de
4. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG – anschaffungsnahe Herstellungskostengesetze-im-internet.de
5. § 82b EStDV – Verteilung größeren Erhaltungsaufwandsgesetze-im-internet.de
6. § 35a EStG – Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen (Abs. 5 – nicht bei Werbungskosten)gesetze-im-internet.de
7. § 20 Abs. 9 EStG – Sparer-Pauschbetraggesetze-im-internet.de