Wohnungstausch: Was Mieter und Vermieter wissen sollten

Die Familie ist ausgezogen, die 100 Quadratmeter sind zu viel, und die Miete bleibt hoch. Ein paar Straßen weiter wird eine junge Familie in der Zwei-Zimmer-Wohnung zu eng. Beide würden gern tauschen. Ob das geht, entscheidet in Deutschland nicht das Gesetz, sondern der Vermieter. Dieser Beitrag zeigt, wie ein Wohnungstausch rechtlich funktioniert, was Mieter beachten müssen und worauf Vermieter achten sollten.

Die kurze Antwort

• Es gibt keinen Anspruch auf einen Wohnungstausch. Mieter können weder den Tausch noch eine bestimmte Miete noch unveränderte Vertragsbedingungen verlangen.
• Der Tausch braucht die Zustimmung aller Beteiligten: beider Mieter und beider Vermieter.
• Ohne Zustimmung drohen Abmahnung und Kündigung, wenn ein Mieter die Wohnung einfach einem Dritten überlässt.
• Vermieter dürfen Bedingungen stellen, etwa eine höhere Miete oder eine neue Bonitätsprüfung.
• Die Kaution wird mitgeregelt, am besten schriftlich im Übernahmevertrag.

Warum Wohnungstausch gerade jetzt ein Thema ist

Viele Mieter leben nach dem Auszug der Kinder oder dem Tod des Partners auf mehr Platz, als sie brauchen. Gleichzeitig suchen Familien größere Wohnungen. Wer heute einen neuen Mietvertrag abschließt, zahlt meist deutlich mehr als im Bestand. Ein Tausch ist deshalb für beide Seiten attraktiv, solange die alten Konditionen erhalten bleiben. Genau das ist rechtlich aber nicht abgesichert.

Der Deutsche Mieterbund fordert deshalb ein gesetzliches Recht auf Wohnungstausch. Im Bundestag lag dazu ein Antrag der Fraktion Die Linke vor („Recht auf Wohnungstausch einführen“, Drucksache 20/6714), der im Rechtsausschuss am 25.09.2023 angehört wurde. Vorbild ist die Regelung im österreichischen Mietrecht. Eine gesetzliche Regelung ist daraus bisher nicht geworden. Haus & Grund und die Wohnungswirtschaft lehnen eine Zustimmungspflicht der Vermieter ab und verweisen auf Vertrags- und Eigentumsfreiheit.

Wie ein Tausch rechtlich abläuft

Ein Wohnungstausch ist juristisch keine Sonderform, sondern ein Wechsel der Vertragsparteien. Es gibt dafür zwei übliche Wege:

1. Vertragsübernahme: Jeder Mieter tritt in den Mietvertrag des anderen ein. Das geht als dreiseitiger Vertrag zwischen altem Mieter, neuem Mieter und Vermieter oder als Vereinbarung der beiden Mieter, der der Vermieter zustimmt. Der Mietvertrag läuft dann mit den bisherigen Bedingungen weiter, soweit alle Beteiligten das mittragen.
2. Aufhebung und Neuabschluss: Der bisherige Mietvertrag wird einvernehmlich beendet, und der Vermieter schließt mit dem Nachfolger einen neuen Vertrag. Hier gelten die Regeln für Neuvermietungen.

Bei zwei Wohnungen mit zwei verschiedenen Vermietern sind es also zwei Übernahmen, die nur zusammen Sinn ergeben. Wichtig ist, dass die Übernahmen gleichzeitig und voneinander abhängig vereinbart werden. Sonst steht ein Mieter ohne Wohnung da, falls einer der Vermieter noch ablehnt.

Was Mieter beachten müssen

• Erst fragen, dann tauschen. Wer ohne Genehmigung die Schlüssel übergibt und umzieht, überlässt die Wohnung unbefugt einem Dritten. Das kann nach einer Abmahnung die fristlose Kündigung rechtfertigen (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB).
• Keinen Anspruch auf Zustimmung erwarten. Auch der BGH geht davon aus, dass sich aus dem Mietvertrag nicht von selbst ein Recht auf Mieterwechsel ergibt. Im entschiedenen Fall ging es um eine Wohngemeinschaft (BGH, 27.04.2022, VIII ZR 304/21). Der Vermieter war nicht verpflichtet, einem Mieterwechsel zuzustimmen. Der Gedanke gilt entsprechend für den Tausch.
• Die Miete kann steigen. Der Vermieter darf seine Zustimmung an andere Konditionen knüpfen. Wer auf die alte, günstige Miete hofft, sollte das vorher klären.
• Auch der neue Vermieter prüft. Einkommensnachweis, Schufa-Auskunft und Mieterselbstauskunft sind üblich, wie bei jeder Vermietung.
• Alles schriftlich. Zustimmung, Übergabetermin, Zustand der Wohnung und Kaution gehören in eine Vereinbarung, die alle Beteiligten unterschreiben.
• Kündigungsfristen und Schönheitsreparaturen klären. Wer in eine Wohnung zieht, die der Vormieter renovieren sollte, übernimmt diese Pflicht nur, wenn es so vereinbart ist.

Was Vermieter prüfen und entscheiden sollten

Privatvermieter dürfen den Tausch ablehnen, ohne einen Grund nennen zu müssen. Das heißt nicht, dass Ablehnen immer die klügere Wahl ist:

• Bonität des neuen Mieters: Dieselben Unterlagen wie bei einer Neuvermietung anfordern: Mieterselbstauskunft, Einkommensnachweise, Schufa-Auskunft.
• Passt die Wohnung zum Haushalt? Ein Tausch kann Leerstand und Vermarktungskosten ersparen, und die Wohnung ist anschließend oft besser belegt (kleiner Haushalt in kleiner, Familie in großer Wohnung).
• Miete: Bei einer reinen Vertragsübernahme läuft der Vertrag mit der bisherigen Miete weiter. Wer stattdessen neu abschließt, muss in angespannten Märkten die Mietpreisbremse beachten (§ 556d BGB, siehe Mietpreisbremse). Eine Erhöhung als Bedingung der Zustimmung ist daher nicht frei möglich, wenn die Mietpreisbremse greift.
• Zustand der Wohnung: Vor der Übernahme ein Übergabeprotokoll für den ausziehenden Mieter erstellen. Dann ist klar, wofür er noch einstehen muss und was der Nachfolger übernimmt.

Miete beim Tausch: Was bleibt, was ändert sich?

Variante	Miete	Besonderheit
Vertragsübernahme mit Zustimmung zu den bisherigen Bedingungen	Bleibt wie im alten Vertrag	Der Vermieter muss ausdrücklich einverstanden sein. Es gibt keinen Anspruch darauf.
Vertragsübernahme mit neuen Bedingungen	Kann abweichen	Der Vermieter kann seine Zustimmung davon abhängig machen. Ein Neuabschluss unterliegt der Mietpreisbremse, wo sie gilt.
Aufhebung und Neuabschluss	Neuvertragsmiete	Es gelten die Grenzen bei Mietbeginn (§ 556d BGB).

Wer seine große Wohnung gegen eine kleinere tauscht, kann auch bei höherer Quadratmetermiete insgesamt weniger zahlen. Das sollte man rechnen, bevor man zustimmt.

Tauschbörsen und Programme der Wohnungswirtschaft

Einige Wohnungsunternehmen haben das Thema selbst aufgegriffen. In Berlin betreiben die sechs landeseigenen Gesellschaften seit 2018 ein gemeinsames Online-Portal, über das ihre Mieter Wohnungen tauschen können, ohne dass sich die Nettokaltmiete dabei ändert. Wie viele Tausche das Portal tatsächlich vermittelt hat, war in den ersten Jahren gering: Es fehlten vor allem große Wohnungen. Den heutigen Stand und die Bedingungen sollte man bei dem jeweiligen Unternehmen erfragen, sie ändern sich.

Auch private Tauschbörsen im Internet vermitteln Kontakte. Sie ersetzen aber nicht die Zustimmung des Vermieters. Wer über ein Portal einen Partner findet, muss trotzdem beide Vermieter einbinden.

Die Kaution beim Wohnungstausch

Die Kaution ist beim Tausch ein Posten unter mehreren. Sie sollte aber nicht untergehen:

• Jeder Mieter hat in seiner alten Wohnung eine Kaution hinterlegt. Sie bleibt zunächst dort, bis das Mietverhältnis endet oder der Nachfolger übernimmt.
• Bei Vertragsübernahme kann vereinbart werden, dass die vorhandene Kaution beim Vermieter bleibt und der Nachfolger sie dem Ausziehenden erstattet. Alternativ rechnet der Vermieter ab und der Nachfolger zahlt eine neue Kaution ein. Beides geht nur, wenn alle zustimmen.
• Höhe: Für Wohnraum sind höchstens drei Monatsmieten ohne Betriebskosten zulässig, zahlbar in drei Raten, und der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem Vermögen anlegen (§ 551 BGB). Das gilt auch für den Nachfolger.
• Zinsen: Wird das Kautionskonto übernommen, gehören die bisher angefallenen Zinsen zur Sicherheit. Wer sie bekommt, sollte im Übernahmevertrag stehen.
• Neue Wohnung, neue Miete, andere Kaution: Zieht jemand in eine teurere Wohnung, steigt auch die zulässige Kaution.

Wie ein Mietkautionskonto richtig angelegt wird, steht im Ratgeber. Bei einer Übernahme sollte der neue Mieter sich den Kontonachweis zeigen lassen.

Ablauf in sieben Schritten

1. Tauschpartner finden (Bekannte, Hausaushang, Tauschbörse, Programm des Wohnungsunternehmens)
2. Beide Wohnungen besichtigen und die Mieten, Nebenkosten und Kautionen vergleichen
3. Gemeinsam beide Vermieter anschreiben und um Zustimmung zur Vertragsübernahme bitten
4. Einkommensnachweis, Mieterselbstauskunft und Schufa-Auskunft vorbereiten
5. Die Bedingungen schriftlich festhalten: Miete, Kaution, Zustand, Übergabetermin, Renovierung
6. Beide Übernahmen gegenseitig voneinander abhängig machen
7. Übergabeprotokolle erstellen und Zählerstände festhalten

Häufige Fragen

Darf der Vermieter den Tausch ablehnen? Ja. Einen gesetzlichen Anspruch auf Zustimmung gibt es nicht. Einzelne Wohnungsunternehmen bieten aber eigene Tauschprogramme an.

Was passiert, wenn wir einfach tauschen? Wer ohne Genehmigung die Wohnung einem Dritten überlässt, riskiert eine Abmahnung und danach die Kündigung. Der bisherige Mieter bleibt außerdem weiter Vertragspartner und haftet.

Bleibt die Miete gleich? Nur, wenn der Vermieter zustimmt, die bisherigen Konditionen zu übernehmen. Ein Anspruch darauf besteht nicht.

Gilt das auch für Genossenschaftswohnungen? Dort gelten zusätzlich die Satzung und die Nutzungsvereinbarung. Ob und wie ein Tausch möglich ist, sollte man bei der Genossenschaft erfragen.

Fazit

Ein Wohnungstausch lohnt sich für beide Seiten, hängt aber an der Zustimmung der Vermieter. Mieter sollten früh das Gespräch suchen, alles schriftlich festhalten und die Kaution mitregeln. Vermieter profitieren davon, Anfragen zu prüfen: Sie bekommen einen bonitätsgeprüften Nachfolger ohne Leerstand, ohne Suchkosten und ohne Konflikt.

Quellen

1. Deutscher Mieterbund – Anhörung im Bundestag, Mieterbund fordert Recht zum Wohnungstausch (25.09.2023)mieterbund.de
2. Bundestag, Drucksache 20/6714 – Antrag „Recht auf Wohnungstausch einführen“dserver.bundestag.de
3. BGH, Urteil vom 27.04.2022 – VIII ZR 304/21 (Mieterwechsel in der Wohngemeinschaft)gesetze.co
4. § 543 BGB – Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grundgesetze-im-internet.de
5. § 551 BGB – Begrenzung und Anlage von Mietsicherheitengesetze-im-internet.de
6. § 556d BGB – Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn (Mietpreisbremse)gesetze-im-internet.de