Altersvorsorgedepot oder vermietete Immobilie: Was lohnt sich für die Rente?

Wer fürs Alter vorsorgt, hat zwei klassische Wege: Geld an den Kapitalmarkt geben oder eine Wohnung vermieten. Mit dem Altersvorsorgedepot, das ab dem 1. Januar 2027 das Riester-Modell ablöst, bekommt der erste Weg staatliche Zulagen. Dieser Beitrag vergleicht beide Wege für Eigentümer, Vermieter und Mieter, die über den Kauf einer Wohnung nachdenken: Was fördert der Staat, was kostet es, wie hoch sind Risiko und Aufwand, und wie wird das Ergebnis im Alter besteuert?

Die kurze Antwort

• Beides schließt sich nicht aus. Das Depot ist einfach, breit gestreut und gefördert. Die Immobilie ist größer, bringt laufende Einnahmen, bindet aber viel Kapital und Zeit.
• Für kleine, regelmäßige Beträge spricht fast alles für das Depot. Für eine Wohnung braucht es Eigenkapital, Kredit und Nebenkosten.
• Die Förderung hat Grenzen. Gefördert werden höchstens 1.800 Euro Eigenbeitrag im Jahr, und nicht jeder Vermieter ist förderberechtigt.
• Die Immobilie hat einen Hebel, den das Depot nicht hat: Fremdkapital und Mieteinnahmen. Der Hebel wirkt in beide Richtungen.
• Beide Wege tragen Klumpenrisiken. Das Depot schwankt mit dem Markt, die Wohnung hängt an Lage, Mieter und Instandhaltung.

Was ist das Altersvorsorgedepot?

Das Altersvorsorgedepot ist der Nachfolger der Riester-Rente. Das Gesetz hat am 8. Mai 2026 den Bundesrat passiert, neue Verträge nach dem neuen Recht sind ab dem 1. Januar 2027 möglich. Bestehende Riester-Verträge laufen weiter und genießen Bestandsschutz.

• Anlage: vor allem Fonds und ETFs. Einzelaktien und spekulative Anlagen sind von der Förderung ausgeschlossen.
• Garantie: Das Depot selbst hat keine Beitragsgarantie. Wer Sicherheit will, wählt ein Garantieprodukt, das 80 oder 100 Prozent der eingezahlten Beiträge samt Zulagen zusagt.
• Kosten: Beim Standarddepot sind die Effektivkosten auf 1,0 Prozent im Jahr begrenzt. Beim frei wählbaren Depot gibt es nach den bisher vorliegenden Informationen keinen solchen Deckel.
• Auszahlung: frühestens ab 65. Ein Auszahlplan läuft mindestens bis zum 85. Lebensjahr, bis zu 30 Prozent können nach den vorliegenden Darstellungen zu Beginn auf einmal entnommen werden. Die Einzelheiten sollen noch durch Verordnung geregelt werden.
• Steuer: Erträge in der Ansparphase bleiben steuerfrei, die Auszahlung wird mit dem persönlichen Steuersatz versteuert.

Die Förderung im Detail

Die feste Grundzulage der Riester-Rente wird durch eine prozentuale Förderung ersetzt:

Eigenbeitrag im Jahr	Zulage
bis 360 Euro	50 Prozent, also bis 180 Euro
weitere 1.440 Euro (bis 1.800 Euro)	25 Prozent, also bis 360 Euro
Grundzulage insgesamt	höchstens 540 Euro
je Kind	1 Euro je eingezahltem Euro, bis 300 Euro
Berufseinsteiger unter 25	einmalig 200 Euro

Der Mindestbeitrag für die Grundzulage liegt bei 120 Euro im Jahr. Zusätzlich gibt es einen Sonderausgabenabzug in der Steuererklärung, der aber nur gewährt wird, wenn er günstiger ist als die Zulage. Insgesamt dürfen Sie nach den vorliegenden Angaben bis zu 6.840 Euro im Jahr einzahlen, gefördert wird jedoch nur der Teil bis 1.800 Euro.

Wer ist förderberechtigt?

Der Kreis wird mit der Reform erweitert. Förderberechtigt sind:

• Pflichtversicherte der gesetzlichen Rentenversicherung,
• Beamte und Soldaten,
• Pflichtmitglieder berufsständischer Versorgungswerke,
• ab 2027 neu: Selbstständige mit Einkünften aus Gewerbebetrieb oder selbstständiger Arbeit.

Für Vermieter folgt daraus: Reine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung stehen nicht in dieser Aufzählung. Wer neben der Vermietung angestellt oder selbstständig arbeitet, ist in der Regel über diese Tätigkeit förderberechtigt. Wer ausschließlich von Mieteinnahmen lebt, sollte die Förderberechtigung vor dem Abschluss beim Anbieter oder der Zulagenstelle klären.

Rechenbeispiel: 150 Euro im Monat

Angenommen, Sie zahlen 30 Jahre lang 150 Euro im Monat ein, also 1.800 Euro im Jahr:

• Eigenbeitrag in 30 Jahren: 54.000 Euro.
• Zulage: 540 Euro im Jahr, zusammen 16.200 Euro.
• Sparleistung inklusive Zulage: 2.340 Euro im Jahr.

Mit einer angenommenen Rendite von 5 Prozent im Jahr nach Kosten ergibt das nach 30 Jahren rund 155.000 Euro, bei 4 Prozent rund 131.000 Euro. Die Werte sind eine vereinfachte Jahresrechnung ohne Steuer, ohne Inflation und ohne Schwankungen. Echte Märkte liefern keine glatte Linie. Mit dem Zinseszinsrechner können Sie eigene Beträge, Laufzeiten und Zinssätze durchspielen.

Was bedeutet das als Monatsrente?

Ein Auszahlplan aus 155.000 Euro, der bis zum 85. Lebensjahr läuft, ergibt bei Beginn mit 67 Jahren und weiterhin 3 Prozent Verzinsung gut 900 Euro im Monat vor Steuern. Das entspricht ungefähr einer Warmmiete für eine kleine Wohnung, ersetzt aber keine gesetzliche Rente. Wie viel Kapital für eine bestimmte Miete im Alter nötig ist, rechnen wir in einem eigenen Beitrag durch.

Die vermietete Immobilie im Vergleich

Eine vermietete Wohnung funktioniert anders: Sie zahlen Kaufpreis, Nebenkosten und Instandhaltung, bekommen Miete und profitieren von Wertsteigerung und Tilgung. Warum das über Jahrzehnte Vermögen aufbauen kann, zeigt der Beitrag Immobilien als Geldanlage. Für den Vergleich mit dem Depot zählen fünf Punkte:

	Altersvorsorgedepot	Vermietete Immobilie
Einstieg	ab 10 Euro im Monat, Mindestbeitrag 120 Euro im Jahr	Eigenkapital für Nebenkosten und Anzahlung, meist fünfstellig
Staatliche Förderung	Zulagen bis 540 Euro im Jahr, Kinderzulage, Sonderausgabenabzug	Abschreibung und Werbungskosten, keine Zulage
Hebel	keiner, außer über das Produkt	Darlehen, Tilgung zahlt (zum Teil) der Mieter
Streuung	hoch, wenn Welt-ETF	niedrig: ein Objekt, ein Standort
Aufwand	gering	Mieterwahl, Abrechnung, Reparaturen, Verwaltung
Liquidität	langfristig gebunden, vorzeitige Entnahme mit Nachteilen bei Zulagen und Steuer möglich	Verkauf dauert, Kosten und gegebenenfalls Steuer
Laufende Einnahmen	keine bis zur Auszahlung	Mieteinnahmen schon vor dem Ruhestand
Steuer im Alter	Auszahlung voll mit persönlichem Satz	Mieteinnahmen laufend, Verkauf nach zehn Jahren in der Regel steuerfrei

Die Steuer im Vergleich

Beim Depot wird die Auszahlung später mit dem persönlichen Satz versteuert. Da der Satz im Ruhestand oft niedriger ist als im Berufsleben, kann das ein Vorteil sein. Bei der Immobilie fallen auf die Mieteinnahmen laufend Einkommensteuer an, vermindert um Abschreibung, Zinsen und Werbungskosten. Ein Verkauf ist nach Ablauf der Zehnjahresfrist in der Regel steuerfrei, wie wir im Beitrag zur Spekulationssteuer bei Immobilien erklären. Das ist ein echter Unterschied: Der Wertzuwachs der Wohnung bleibt nach zehn Jahren steuerfrei, die Auszahlung aus dem Depot nicht.

Die Risiken

Beim Depot

• Kursschwankungen auch kurz vor der Auszahlung, wenn Sie kein Garantieprodukt wählen.
• Kosten: Ohne Deckel beim frei wählbaren Depot können Gebühren die Rendite deutlich drücken. Vergleichen Sie die Effektivkosten, nicht nur den Fondspreis.
• Politik: Förderregeln können sich ändern. Die Verordnung zu Auszahlung und Standarddepot steht noch aus.

Bei der Immobilie

• Klumpenrisiko: Ein Objekt, ein Mieter, ein Standort.
• Leerstand und Mietausfall belasten die Finanzierung unmittelbar.
• Instandhaltung und Sanierung können teuer werden, etwa bei Heizung und Dämmung.
• Zinsen: Läuft die Zinsbindung aus, kann die Anschlussfinanzierung die Rechnung kippen.

Welcher Weg passt zu wem?

• Angestellte ohne Eigenkapital: Das Depot ist der naheliegende Einstieg. Geringer Aufwand, Förderung, flexible Beiträge.
• Mieter mit Kaufabsicht: Rechnen Sie den Kauf einer selbstgenutzten Wohnung gegen Miete plus Depot. Ob und wie sich Geld aus dem Altersvorsorgedepot für Wohneigentum nutzen lässt, hängt davon ab, was der einzelne Anbieter zulässt und wie die Verordnung ausfällt. Beim bisherigen Wohn-Riester galt: nur selbstgenutzt, vermietete Objekte sind nicht förderfähig.
• Vermieter, die schon eine Wohnung besitzen: Das Depot streut das Vermögen. Wer den Großteil seines Vermögens in einer oder zwei Wohnungen hat, verringert damit das Klumpenrisiko, sofern die Förderberechtigung gegeben ist.
• Selbstständige: Neu förderberechtigt ab 2027. Der Vergleich mit der eigenen Betriebsrente oder Versorgungswerken lohnt sich.
• Vermieter kurz vor dem Ruhestand: Hier geht es weniger um Rendite als um Ordnung: Welche Objekte bleiben, welche werden verkauft, wie sichern Sie das laufende Einkommen?

Fazit

Das Altersvorsorgedepot macht Vorsorge für kleine Beträge einfach und fördert sie mit bis zu 540 Euro Grundzulage im Jahr. Die vermietete Immobilie bietet laufende Einnahmen und einen Hebel, verlangt dafür Kapital, Zeit und Nerven. Beide Wege ergänzen sich: Wer schon eine Wohnung besitzt, kann mit dem Depot streuen, wer noch keine hat, beginnt mit dem Depot und prüft später den Kauf. Vor dem Abschluss sollten Sie Förderberechtigung, Effektivkosten und Auszahlungsbedingungen beim Anbieter klären. Einige Regeln, etwa zur Auszahlung und zum staatlichen Standarddepot, sind noch nicht endgültig.

Dieser Beitrag gibt einen Überblick und ersetzt keine Finanz- oder Steuerberatung. Der Stand entspricht den Angaben des Bundesfinanzministeriums und der Deutschen Rentenversicherung zum Altersvorsorgereformgesetz im Oktober 2026.

Quellen

1. Bundesfinanzministerium – Fragen und Antworten zur Reform der geförderten privaten Altersvorsorgebundesfinanzministerium.de
2. Deutsche Rentenversicherung – Altersvorsorge-Reformgesetzdeutsche-rentenversicherung.de
3. § 23 EStG – Private Veräußerungsgeschäftegesetze-im-internet.de