Kann der Vermieter Kaution und Bürgschaft verlangen?

„Drei Monatsmieten Kaution – und bitte zusätzlich eine Bürgschaft Ihrer Eltern.“ Sätze wie dieser stehen in vielen Mietverträgen. Die verbreitete Antwort darauf lautet, der Vermieter dürfe entweder das eine oder das andere verlangen, niemals beides. Das ist zu einfach.

Richtig ist: Mehrere Sicherheiten nebeneinander sind erlaubt – aber nur bis zu einer gemeinsamen Obergrenze. Entscheidend ist nicht die Zahl der Sicherheiten, sondern ihre Summe.

Die kurze Antwort

Kaution und Bürgschaft dürfen zusammen höchstens das Dreifache der monatlichen Nettokaltmiete ergeben. Wer bereits drei Monatsmieten als Barkaution hinterlegt hat, muss keine Bürgschaft mehr stellen – die Verpflichtung dazu ist unwirksam. Wer eine Monatsmiete Kaution zahlt, darf dagegen zusätzlich um eine Bürgschaft über zwei Monatsmieten gebeten werden.

Von dieser Regel gibt es drei Ausnahmen, die der Bundesgerichtshof anerkannt hat. Sie stehen weiter unten.

Was § 551 BGB begrenzt

Der Gesetzestext ist knapp:

„Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.“ (§ 551 Abs. 1 BGB)

Drei Punkte daran werden regelmäßig missverstanden:

• Maßgeblich ist die Nettokaltmiete. Betriebskostenpauschalen und -vorauszahlungen bleiben außen vor. Bei 900 Euro Warmmiete mit 180 Euro Nebenkostenvorauszahlung sind es 720 Euro Nettokaltmiete – die Höchstgrenze liegt bei 2.160 Euro, nicht bei 2.700 Euro.
• Der Text spricht von „Sicherheit“, nicht von „Kaution“. Erfasst ist jede Form: Barkaution, verpfändetes Sparbuch, Kautionsbürgschaft einer Versicherung, Bankbürgschaft, private Bürgschaft, Verpfändung eines Depots.
• Abweichungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam (§ 551 Abs. 4 BGB). Eine Vertragsklausel kann die Grenze also nicht anheben – auch nicht mit Unterschrift des Mieters.

Die Grenze gilt für jede Wohnraummiete, auch für möblierten Wohnraum und für Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist: § 549 Abs. 2 BGB nimmt einzelne Vorschriften von der Anwendung aus, § 551 gehört nicht dazu. Nicht anwendbar ist § 551 dagegen auf Gewerberaum – dort ist die Höhe der Sicherheit frei verhandelbar.

Das Kumulationsverbot

Werden mehrere Sicherheiten vereinbart, dürfen sie zusammengerechnet den Höchstbetrag nicht überschreiten. Der Bundesgerichtshof nennt das das Kumulationsverbot und hat es in ständiger Rechtsprechung bestätigt (BGHZ 107, 210, 213).

Wie das praktisch aussieht, zeigt der Fall, den der BGH am 30. Juni 2004 entschieden hat (VIII ZR 243/03). Die Grundmiete betrug 490 DM, im Mietvertrag standen zwei Klauseln:

• § 25: Kaution über 1.470 DM – exakt drei Grundmieten, also die Höchstgrenze,
• § 28: Verpflichtung, binnen zwei Wochen eine Bürgschaft des Vaters „nach dem Vordruck des Vermieters“ vorzulegen.

Der BGH: Weil die Kaution den zulässigen Höchstbetrag bereits erreichte, war die Verpflichtung zur zusätzlichen Bürgschaft unwirksam. Der Mieter hätte sie nicht erfüllen müssen.

Die Rechtsfolge: nur der überschießende Teil fällt weg

Viele Mieter hoffen an dieser Stelle auf mehr, als das Gesetz hergibt: Wenn der Vermieter zu viel verlangt hat – ist dann die ganze Kautionsabrede hinfällig und das Geld zurückzuzahlen?

Nein. Der BGH hat im selben Urteil entschieden, dass die Vereinbarung nur insoweit unwirksam ist, als sie das höchstzulässige Maß überschreitet. Die Kaution selbst bleibt wirksam. Begründung: § 551 BGB soll einen Ausgleich zwischen dem Sicherungsbedürfnis des Vermieters und dem Schutzbedürfnis des Mieters herstellen; eine Gesamtnichtigkeit würde dem Vermieter jede Sicherung nehmen und ginge über den Schutzzweck hinaus.

Für die Praxis heißt das:

• Der überschießende Teil muss nicht geleistet werden.
• Bereits Geleistetes kann zurückgefordert werden.
• Die zulässige Sicherheit bleibt bestehen – die Kaution wird nicht deshalb frei, weil der Vermieter zu viel verlangt hat.

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Drei Ausnahmen, in denen mehr zulässig ist

1. Die Kaution schöpft die Grenze nicht aus

Bleibt die Barkaution unter drei Nettokaltmieten, darf der Rest durch eine andere Sicherheit aufgefüllt werden. Ein Beispiel: 800 Euro Nettokaltmiete, Höchstgrenze 2.400 Euro. Vereinbart sind 800 Euro Kaution und eine Elternbürgschaft über 1.600 Euro – zulässig, weil die Summe die Grenze nicht überschreitet.

Wichtig ist dabei die betragsmäßige Begrenzung der Bürgschaft. Eine der Höhe nach unbegrenzte Bürgschaft neben einer Kaution ist im Regelfall angreifbar, weil sich ihr Umfang nicht bestimmen lässt.

2. Die unaufgeforderte Bürgschaft eines Dritten

Bietet ein Dritter – typischerweise ein Elternteil – dem Vermieter von sich aus eine Bürgschaft an, damit der Mietvertrag überhaupt zustande kommt, greift die Begrenzung nicht (BGH, Urteil vom 7. Juni 1990 – IX ZR 16/90, BGHZ 111, 361). Der Gedanke dahinter: § 551 BGB schützt den Mieter vor übermäßiger eigener Belastung. Wer freiwillig als Dritter einspringt, ist von diesem Schutz nicht erfasst.

Die Grenze zwischen „unaufgefordert angeboten“ und „vom Vermieter verlangt“ entscheidet den Fall – und sie verläuft dort, wo die Initiative herkommt. Im BGH-Fall von 2004 scheiterte die Bürgschaft genau daran: Der Vermieter hatte sie im Vertrag gefordert, samt eigenem Vordruck.

3. Die Bürgschaft zur Abwendung einer Kündigung

Ist der Mieter mit der Miete in Verzug und darf der Vermieter deshalb kündigen, kann eine Sicherheit angeboten werden, um die Kündigung abzuwenden. Auf sie findet § 551 Abs. 1 und 4 BGB nach dem Urteil des BGH vom 10. April 2013 (VIII ZR 379/12) keine Anwendung – sie darf die Höchstgrenze also überschreiten. Auch hier liegt der Grund im Schutzzweck: Die Sicherheit wird im Interesse des Mieters gestellt, der die Wohnung behalten will.

Was Mieter tun können, wenn beides verlangt wird

1. Nachrechnen. Nettokaltmiete × 3 = Höchstgrenze. Kaution und Bürgschaftsbetrag addieren. Erst die Summe zeigt, ob überhaupt ein Problem besteht.
2. Schriftlich widersprechen. Eine sachliche Zeile genügt: „Die Kaution über … Euro erreicht bereits die Höchstgrenze nach § 551 Abs. 1 BGB. Die zusätzlich verlangte Bürgschaft werde ich daher nicht beibringen.“
3. Nicht vorschnell leisten. Wer zahlt, muss das Geld anschließend zurückfordern – das ist der mühsamere Weg als der Widerspruch vorher.
4. Beratung holen, wenn der Vermieter darauf besteht. Mieterverein oder Anwaltskanzlei; die Frage ist geklärt, aber die Durchsetzung braucht mitunter Nachdruck.

Was Vermieter beachten sollten

Eine unwirksame Klausel nützt niemandem: Sie schafft keine Sicherheit, sondern nur Streit. Drei Punkte in der Vertragsgestaltung:

• Eine Sicherheit sauber vereinbaren statt zwei angreifbare. Wer die Höchstgrenze ausschöpfen will, tut das am einfachsten mit einer Kaution.
• Bürgschaften der Höhe nach begrenzen und die Summe mit der Kaution zusammen unter der Grenze halten.
• Angebotene Drittbürgschaften dokumentieren. Wenn Eltern von sich aus eine Bürgschaft anbieten, sollte aus dem Schriftverkehr hervorgehen, dass die Initiative von ihnen ausging – daran hängt die Wirksamkeit.

Umgekehrt gibt das Gesetz dem Vermieter ein scharfes Mittel an die Hand, wenn die Kaution ausbleibt: Nach § 569 Abs. 2a BGB liegt ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung vor, wenn der Mieter mit der Sicherheitsleistung in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug ist – ohne Abmahnung und ohne Fristsetzung.

Fazit

Die Frage „Kaution oder Bürgschaft?“ ist die falsche. Die richtige lautet: Wie hoch sind beide zusammen? Bis zu drei Nettokaltmieten ist die Kombination zulässig, darüber hinaus fällt der überschießende Teil weg – die vereinbarte Kaution selbst bleibt davon unberührt. Ausnahmen gelten für die unaufgefordert angebotene Drittbürgschaft und für Sicherheiten, mit denen eine Kündigung abgewendet wird.

Welche Sicherungsform im Einzelnen was kostet und wann sie sich lohnt, steht im Vergleich der Mietkautionsbürgschaft und im Ratgeber zum Mietkautionskonto.

Quellen

1. § 551 BGB – Begrenzung und Anlage von Mietsicherheitengesetze-im-internet.de
2. § 549 BGB – Auf Wohnraummietverhältnisse anwendbare Vorschriftengesetze-im-internet.de
3. § 569 BGB – Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grundgesetze-im-internet.de
4. BGH, Urteil vom 30. Juni 2004 – VIII ZR 243/03 (Kumulationsverbot, Teilunwirksamkeit)bundesgerichtshof.de
5. BGH, Urteil vom 7. Juni 1990 – IX ZR 16/90 (BGHZ 111, 361; unaufgeforderte Drittbürgschaft)dejure.org
6. BGH, Urteil vom 10. April 2013 – VIII ZR 379/12 (Sicherheit zur Abwendung einer Kündigung)dejure.org