Kaution beim Wohnungsverkauf: Was Verkäufer und Käufer regeln sollten

Wer eine vermietete Wohnung kauft, kauft auch die Mietverhältnisse und mit ihnen die Mietkaution. Das Gesetz ist eindeutig: Der Käufer haftet für die Rückzahlung, auch wenn der Verkäufer ihm die Kaution nie übergeben hat. Dieser Beitrag zeigt, was das für Verkäufer, Käufer und Mieter praktisch bedeutet und was im Kaufvertrag stehen sollte.

Die kurze Antwort

• Der Käufer tritt in die Kaution ein und muss sie am Ende zurückzahlen, auch wenn er sie nicht bekommen hat (§ 566a Satz 1 BGB).
• Der Verkäufer haftet nachrangig weiter, wenn der Mieter die Kaution vom Käufer nicht erlangen kann (§ 566a Satz 2 BGB).
• Deshalb gehört die Kaution in den Kaufvertrag: Höhe, Anlageform, Übergabe oder Verrechnung mit dem Kaufpreis.
• Der Mieter muss nichts tun. Sein Anspruch bleibt, auch wenn die Wohnung mehrfach verkauft wird.

Der allgemeine Grundsatz, dass der Mietvertrag beim Verkauf weiterläuft, steht im Beitrag Kauf bricht nicht Miete. Hier geht es nur um die Kaution.

Was das Gesetz sagt

§ 566a BGB regelt, was mit der Mietsicherheit beim Eigentümerwechsel geschieht:

• Satz 1: Hat der Mieter eine Sicherheit geleistet, tritt der Erwerber in die dadurch begründeten Rechte und Pflichten ein. Er schuldet dem Mieter also die Rückgabe.
• Das gilt unabhängig davon, ob der Verkäufer die Kaution an den Käufer weitergegeben hat. Der Mieter kann sich auf den neuen Vermieter verlassen.
• Satz 2: Kann der Mieter die Sicherheit vom Erwerber bei Beendigung des Mietverhältnisses nicht erlangen, bleibt der bisherige Vermieter weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet.

Der Bundesgerichtshof hat das auch für eine Kette von Verkäufen bestätigt: Bleibt die Kaution unterwegs liegen, haftet der letzte Erwerber (BGH, 01.06.2011, VIII ZR 304/10). Ausführlich dazu: BGH VIII ZR 304/10.

Was Verkäufer tun sollten

Der Verkäufer haftet für die Kaution, solange sie nicht beim Käufer angekommen ist, und im Ernstfall nachrangig auch danach. Er sollte deshalb:

• Die Kaution samt Zinsen übergeben: Bei einem Kautionskonto wird das Konto auf den Erwerber umgeschrieben oder die Kaution auf ein neues Konto überwiesen. Beim Treuhandkonto läuft das über die Bank. Der Betrag steht dem Käufer samt Zinsen zu, denn die Zinsen erhöhen die Sicherheit.
• Die Übergabe dokumentieren: Eine schriftliche Bestätigung des Käufers über Höhe und Anlageform schützt vor späterem Streit.
• Die Kaution im Kaufvertrag nennen, pro Wohnung mit Betrag und Anlage.
• Die Mieter informieren, dass der Eigentümer wechselt, und wer künftig Ansprechpartner für die Kaution ist.

Was Käufer prüfen sollten

Wer vermietete Wohnungen kauft, übernimmt die Kautionsverpflichtung, ob die Kaution vorhanden ist oder nicht. Das lässt sich vor dem Kauf klären:

• Nachweis der Kaution: Kontoauszug oder Bankbestätigung zu jedem Mietverhältnis, Höhe und Anlageform.
• Abgleich mit dem Mietvertrag: Stimmt die vereinbarte Kaution mit dem gezahlten Betrag überein? Hat der Mieter in Raten gezahlt, wie viel steht noch aus?
• Fehlende Kaution: Ist sie nicht vorhanden oder nicht insolvenzfest angelegt, kann der Käufer das im Kaufpreis berücksichtigen oder die Übergabe zur Bedingung machen. Üblich ist eine Anrechnung auf den Kaufpreis, die im Vertrag geregelt wird.
• Altfälle: Bei Mietverhältnissen, die vor dem 01.09.2001 begründet wurden, galt eine andere Rechtslage. Der BGH hat aber auch gemischte Ketten mit alten und neuen Verkäufen entschieden.

Was Mieter wissen sollten

• Die Kaution geht nicht verloren. Der neue Eigentümer schuldet sie dem Mieter, auch wenn er sie nie bekam.
• Rückzahlung verlangt der Mieter am Ende des Mietverhältnisses vom aktuellen Vermieter, nicht vom Verkäufer.
• Ist der Käufer zahlungsunfähig, bleibt der frühere Vermieter nach Satz 2 in der Pflicht.
• Nachfragen lohnt sich: Wer wissen will, wo die Kaution liegt, kann vom neuen Vermieter eine Bestätigung verlangen. Bei einem Kautionskonto sollte der Name des Kontoinhabers und der Vermerk stimmen.

Wie ein Mietkautionskonto richtig angelegt wird, steht in unserem Ratgeber.

Zwangsversteigerung und Insolvenz

Auch bei einer Zwangsversteigerung geht das Mietverhältnis auf den Ersteher über. Ob und wie weit die Kautionspflicht ihn trifft, hängt von den Umständen ab. Im vom BGH entschiedenen Fall war die Wohnung zwischendurch versteigert worden, und der letzte Erwerber haftete trotzdem. Bei Zwangsversteigerung oder Insolvenz des Verkäufers sollten Mieter und Käufer rechtlichen Rat einholen, weil dort Besonderheiten gelten.

Checkliste für den Kaufvertrag

1. Kaution je Wohnung nach Betrag und Anlageform auflisten
2. Übergabe der Kaution oder Verrechnung mit dem Kaufpreis festlegen
3. Nachweise der Bank als Anlage beifügen
4. Stichtag für den Übergang der Zinsen bestimmen
5. Mieter schriftlich über den Eigentümerwechsel informieren

Fazit

Beim Wohnungsverkauf geht die Kaution rechtlich auf den Käufer über, ob sie ihm übergeben wird oder nicht. Für den Mieter ändert sich nichts. Verkäufer und Käufer sollten die Kaution im Kaufvertrag und bei der Übergabe genau regeln, damit niemand am Ende für Geld haftet, das er nie gesehen hat.

Quellen

1. § 566a BGB – Mietsicherheitgesetze-im-internet.de
2. BGH, Urteil vom 01.06.2011 – VIII ZR 304/10 (Eintritt des Letzterwerbers in die Kautionsrückzahlungspflicht)dejure.org