Konten für Vermieter im Vergleich: Miete, Rücklagen, Kaution

Vermieten heißt drei Geldströme führen, die nichts miteinander zu tun haben: die Miete, die dem Vermieter gehört, die Rücklage, die ihm gehört, aber nicht angefasst werden soll, und die Kaution, die ihm nie gehört. Für die ersten beiden gibt es keine gesetzliche Vorgabe, nur Preise und Komfort. Für die dritte gibt es § 551 Abs. 3 BGB.

Diese Seite stellt die Konten nebeneinander, die dafür in Frage kommen – mit Preisen, Stand September 2026, und mit den beiden Punkten, an denen die meisten Vergleiche aufhören: der Rechtsform, die ein Geschäftskonto verlangt, und der Umsatzsteuer, die bei der Vermietung niemand zurückbekommt. Die rechtlichen Grundlagen stehen auf der Übersichtsseite Vermieterkonto.

Kontofinder: welches Konto zu welcher Lage passt

Fünf Angaben genügen. Der Finder ordnet die Modelle aus den Tabellen unten zu, nennt zu jedem die Stärke und die Grenze und begründet, welche Modelle an welcher Stelle ausfallen. Die Kaution beantwortet er getrennt – sie ist keine Frage des Komforts.

---

Die kurze Antwort

• Eine Wohnung, privat vermietet: zweites Girokonto oder Zusatzkonto bei der eigenen Bank, dazu ein kostenloses Kautionskonto. Jahreskosten realistisch 0 bis 30 Euro.
• Zwei bis vier Wohnungen: Konto mit echten Unterkonten je Objekt – DKB-Zusatzkonten für 2,50 Euro je Konto und Monat oder N26 Spaces ab dem Smart-Tarif für 4,90 Euro.
• Portfolio in GbR, UG oder GmbH: Geschäftskonto. Vivid ist hier der Preisbrecher (Free Start 0 Euro, Basic 6,90 Euro bei Jahreszahlung, Pockets mit eigener deutscher IBAN), Qonto und Finom die konservativere Wahl mit Bankpartner.
• Die Rechtsform entscheidet darüber, ob ein Geschäftskonto überhaupt eröffnet werden kann. Private Vermietung ist kein Gewerbe.
• Die Kaution läuft immer separat – auf einem offen ausgewiesenen Kautions- oder Treuhandkonto, nicht in einem Unterkonto. Kostenfrei möglich.

---

Drei Aufgaben, drei Konten

Bevor es um Anbieter geht, lohnt die Zuordnung. Sie erklärt, warum ein einziges Konto für alles selten die günstigste und nie die sicherste Lösung ist.

Aufgabe	Passender Kontotyp	Rechtlicher Rahmen
Mieteingänge, laufende Ausgaben	Giro-, Zusatz- oder Geschäftskonto	keine Vorgabe – es gelten die Bedingungen der Bank
Instandhaltungsrücklage, Steuerrücklage	Unterkonto oder Tagesgeld	keine Vorgabe; Verzinsung ist die einzige Frage
Mietkaution	Kautions- oder Treuhandkonto, offen ausgewiesen	§ 551 Abs. 3 BGB, zwingend – abweichende Vereinbarungen sind unwirksam
Mehrere Eigentümer (Ehegatten, Erbengemeinschaft, GbR)	Gemeinschaftskonto oder Konto der GbR	Verfügungsberechtigung im Vertrag regeln

Die erste Zeile ist eine Kostenfrage, die dritte eine Rechtsfrage. Wer beides auf einem Konto erledigt, spart ein paar Euro im Monat und riskiert das Zurückbehaltungsrecht des Mieters an der laufenden Miete.

---

Konten für Miete und Rücklagen

Der Markt teilt sich in zwei Lager: Privatkonten mit Unterkonto-Funktion, die jeder eröffnen kann, und Geschäftskonten, die eine Rechtsform verlangen. Preise Stand September 2026, vor Abschluss prüfen – die Neobanken ändern ihre Tarife häufiger als klassische Institute.

Konto	Preis pro Monat	Unterkonten mit eigener IBAN	Rechtsform nötig	Zu beachten
Zweites Girokonto bei der Hausbank	0–5 €	–	nein	AGB prüfen: viele Banken sehen Vermietung als geschäftliche Nutzung
DKB Zusatzkonto	2,50 € je Konto	ja, vollwertiges Girokonto	nein	Aktivstatus befreit nur das Erstkonto; 0,00 % Guthabenzins
N26 Smart	4,90 €	bis zu 10 Spaces	nein	Spaces gehören nicht zum kostenlosen Standard-Konto; Shared Spaces ohne eigene IBAN
Vivid Business	0 € (Free Start), 6,90 € (Basic), 18,90 € (Pro), jeweils bei Jahreszahlung	ja, Pockets mit deutscher IBAN; je Tarif 1–30 inklusive	ja	E-Geld-Institut, keine Bank – keine gesetzliche Einlagensicherung, keine Bareinzahlung
Qonto	0 € (Starter), 9 € (Basic), 19 € (Smart), netto	erstes Unterkonto ab Smart	ja	Buchungskontingent 5–200 je Tarif, jede weitere Buchung 0,20 €
Finom	0 € (Solo), 9 € (Basic), 19 € (Smart), netto	tarifabhängig	ja	Preise netto; Leistungsumfang je Tarif sehr unterschiedlich
Kontist	0 € (Free), 11 € (Start), 25 € (Plus), netto	nein, Fokus Steuerrücklage	ja	Free enthält 5 SEPA-Buchungen; ohne Habenumsatz Inaktivitätsgebühr
Geschäftskonto der Hausbank	meist 5–15 € plus Postenpreis	ja, als weiteres Konto	ja	Bareinzahlung und Ansprechpartner vor Ort; Konditionen regional unterschiedlich

Grundpreis oder Postenpreis – was bei Vermietern teurer wird

Der Unterschied zwischen den Modellen zeigt sich erst am Buchungsvolumen. Ein Vermieter mit drei Wohnungen produziert pro Monat wenige Buchungen: drei Mieteingänge, Hausgeld, Versicherung, gelegentlich eine Handwerkerrechnung. Wer dagegen zwölf Einheiten mit Nebenkostenabrechnungen, Daueraufträgen und Rücklagenumbuchungen führt, kommt schnell über 50 Posten im Monat.

• Wenige Buchungen: Postenmodelle der Hausbank und die kostenlosen Einstiegstarife sind unschlagbar – das Kontingent reicht.
• Viele Buchungen: Pauschaltarife mit unbegrenzten SEPA-Buchungen rechnen sich. Bei Qonto kostet jede Buchung über dem Kontingent 0,20 Euro, bei Vivid sind SEPA-Überweisungen und Lastschriften in allen Tarifen unbegrenzt enthalten.
• Viele Töpfe: Hier entscheidet der Preis je Unterkonto. Sechs DKB-Zusatzkonten kosten 180 Euro im Jahr, sechs Pockets im Vivid-Basic-Tarif 82,80 Euro Grundpreis – ein Unterschied, der mit jedem Objekt wächst.

Der Posten, den fast alle Vergleiche unterschlagen

Geschäftskonto-Anbieter wie Qonto, Finom und Kontist nennen Nettopreise. Ein Gewerbebetrieb zieht die Umsatzsteuer als Vorsteuer ab, für ihn ist das korrekt gerechnet. Bei der Wohnraumvermietung nicht: Sie ist nach § 4 Nr. 12 UStG umsatzsteuerfrei, damit entfällt der Vorsteuerabzug – die 19 Prozent bleiben beim Vermieter.

Tarif	Nettopreis	Tatsächliche Kosten pro Monat	Pro Jahr
Qonto Basic / Finom Basic	9,00 €	10,71 €	128,52 €
Kontist Start	11,00 €	13,09 €	157,08 €
Qonto Smart / Finom Smart	19,00 €	22,61 €	271,32 €
Kontist Plus	25,00 €	29,75 €	357,00 €

Beim Vergleich mit einem Privatkonto ist das entscheidend: Die 2,50 Euro für ein DKB-Zusatzkonto sind der Endpreis, die 9 Euro eines Geschäftskontos sind es nicht. Wer gewerblich vermietet oder zur Umsatzsteuer optiert hat – etwa bei Gewerberaum –, rechnet dagegen weiterhin netto.

---

Die Rechtsformhürde

Der häufigste Grund, warum ein Geschäftskonto für private Vermieter ausfällt, steht nicht im Preisverzeichnis, sondern im Onboarding. Gefragt wird nach Gewerbeanmeldung, Handelsregisterauszug oder freiberuflicher Tätigkeit. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG sind aber Vermögensverwaltung: keine Gewerbeanmeldung, kein Registereintrag, keine freiberufliche Tätigkeit.

Ausgangslage	Geschäftskonto möglich?
Privatperson, eine oder mehrere Eigentumswohnungen	in der Regel nein – Privatkonto oder Zusatzkonto nutzen
Ehegatten oder Erbengemeinschaft als GbR	ja, als Konto der Gesellschaft
Vermögensverwaltende GmbH oder UG	ja
Vermietung neben bestehender Selbstständigkeit	ja, über die gewerbliche oder freiberufliche Tätigkeit
Gewerbliche Vermietung, etwa Ferienwohnungen mit Hotelcharakter	ja – hier liegt regelmäßig ein Gewerbe vor

Für die Privatperson bleibt damit die Frage, die die Bedingungen der eigenen Bank beantworten: Darf über das Girokonto vermietet werden? Viele Institute erlauben nur private Nutzung und behalten sich die Kündigung vor. Warum das so ist und wie man es klärt, steht im Beitrag Konto für Mieteinnahmen.

---

Konten für die Kaution

Hier endet der Preisvergleich und beginnt das Mietrecht. § 551 Abs. 3 BGB verlangt die Anlage bei einem Kreditinstitut, zum Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist und getrennt vom Vermögen des Vermieters. Der BGH verlangt zusätzlich, dass die Treuhandbindung offen erkennbar ist (Beschluss vom 09.06.2015 – VIII ZR 324/14).

Daraus folgt, was als Kautionskonto nicht taugt:

• Unterkonten und Pockets jeder Art – sie laufen auf den Kontoinhaber und tragen keinen Treuhandvermerk.
• E-Geld-Konten wie Vivid: ein E-Geld-Institut ist kein Kreditinstitut, ein Zahlungskonto keine Spareinlage.
• Verwaltungssoftware: Sie bildet Kautionen ab, verwahrt sie aber nicht. Die Trennung entsteht bei der Bank, nicht in der Datenbank.

Was taugt, führen spezialisierte Anbieter – kostenfrei, weil sie sich über die Zinsmarge finanzieren:

Anbieter	Kontoführende Bank	Kosten	Verzinsung	Einlagensicherung
Smartmiete	Instabank (Norwegen)	0 € für Vermieter	0,1 % variabel	norwegisch, bis 100.000 € je Einleger
heykaution	Vereinigte Volksbank Raiffeisenbank eG	0 € für beide Seiten	am Maßstab des § 551 BGB	deutsch, bis 100.000 € je Mieter
DMK Deutsche Mietkaution	Baader Bank AG	0 € für beide Seiten	2 % in den ersten 6 Monaten, danach 1 %	deutsch, bis 100.000 €
Sparkasse, Commerzbank und andere Filialinstitute	eigene	verbreitet Einrichtungsgebühr bis rund 25 €	Spareinlagenzins	deutsch, bis 100.000 €
Verpfändetes Sparkonto des Mieters	Bank des Mieters	meist 0 €	Spareinlagenzins, Freistellungsauftrag des Mieters nutzbar	je nach Institut

Die letzte Zeile ist die Variante für Mieter, die ihre Kaution selbst anlegen wollen. Sie wird erst wirksam, wenn die Verpfändung der Bank angezeigt wird (§ 1280 BGB) – eine Erklärung in der Mietakte genügt nicht. Vorlage: Verpfändungserklärung. Den vollständigen Anbietervergleich führt die Seite Mietkautionskonto.

---

Drei Profile, durchgerechnet

Die Zahlen sind Grundpreise pro Jahr, ohne Sonderleistungen, Stand September 2026.

Die Rechnung zeigt zwei Dinge. Erstens: Der Kautionsteil kostet nichts – es gibt keinen finanziellen Grund, an dieser Stelle zu sparen. Zweitens: Der Preisunterschied zwischen den Kontomodellen bewegt sich im Bereich von ein bis zwei Monatsmieten Nebenkostenanteil pro Jahr. Er ist relevant, aber nicht der wichtigste Faktor – das ist die Frage, ob das Konto die Aufgabe rechtlich sauber erfüllt.

---

Checkliste für die Auswahl

1. Rechtsform prüfen. Privatperson, GbR oder Gesellschaft? Davon hängt ab, welche Hälfte der Tabelle überhaupt in Frage kommt.
2. AGB des bestehenden Kontos lesen. Ist die Vermietung über das Girokonto erlaubt? Bei Unklarheit schriftlich bei der Bank nachfragen.
3. Buchungen zählen. Unter 20 Posten im Monat: Postenmodell. Darüber: Pauschaltarif.
4. Töpfe zählen. Ein Konto je Objekt plus Rücklage plus Steuer – das ist der Preistreiber, nicht der Grundpreis.
5. Netto oder brutto? Bei steuerfreier Wohnraumvermietung immer mit 19 Prozent rechnen.
6. Bargeld nötig? Dann fallen E-Geld-Anbieter aus.
7. Kautionskonto separat eröffnen – offen ausgewiesen, je Mietverhältnis zuzuordnen, und die Anlage dem Mieter schriftlich bestätigen.

---

Fazit

Für die Miete gibt es keine falsche Wahl, nur eine teure. Wer wenige Buchungen und wenige Töpfe hat, fährt mit einem zweiten Girokonto oder Zusatzkonten der eigenen Bank am günstigsten; wer viele Objekte in einer Gesellschaft hält und viele Buchungen produziert, spart mit einem Pauschaltarif – bei den Nettopreisen der Geschäftskonten aber immer mit 19 Prozent im Kopf.

Für die Kaution gibt es eine falsche Wahl, und sie ist verbreitet: das Unterkonto, das Pocket, der eigene Topf in der App. Keines davon ist ein offen ausgewiesenes Sonderkonto. Da ein Kautionskonto bei den spezialisierten Anbietern nichts kostet, ist dieser Fehler nicht einmal ein Sparen – er ist nur ein Risiko.

Weiterführend: Vermieterkonto – Miete und Kaution getrennt führen, Mietkautionskonto im Vergleich und Zinsrechner für die Mietkaution.

Quellen

1. DKB AG – Preis- und Leistungsverzeichnis Konten, Stand 11. Mai 2026dok.dkb.de
2. N26 – Konten vergleichen: Standard, Smart, Go, Metal und Spacesn26.com
3. Vivid Business – Tarife und Leistungenvivid.money
4. Qonto – Preise und Pläne für Selbstständige und Unternehmenqonto.com
5. Finom – Preise Geschäftskontofinom.co
6. Kontist – Preise 2026 (Free, Start, Plus)taxandbytes.de
7. § 4 Nr. 12 UStG – Steuerfreiheit der Vermietung und Verpachtunggesetze-im-internet.de
8. § 551 BGB – Begrenzung und Anlage von Mietsicherheitengesetze-im-internet.de
9. § 1280 BGB – Anzeige der Verpfändung an den Schuldnergesetze-im-internet.de
10. BGH, Beschluss vom 09.06.2015 – VIII ZR 324/14 (offen ausgewiesenes Sonderkonto)haufe.de