Immobilienfinanzierung für Vermieter: Eigenkapital, Tilgung und der Hebeleffekt

Wer eine Immobilie vermieten will, muss sie zuerst finanzieren. Dabei entscheiden drei Größen über das Ergebnis: wie viel Eigenkapital eingesetzt wird, wie hoch getilgt wird und wie lange der Zins festgeschrieben ist.

Diese Seite ordnet die Bausteine ein – einschließlich der Modelle, die ohne Eigenkapital auskommen und deshalb regelmäßig beworben werden.

Warum Fremdkapital überhaupt eingesetzt wird

Der Grund heißt Hebeleffekt: Solange die Rendite der Immobilie über dem Kreditzins liegt, steigert jeder Euro Fremdkapital die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital.

Ein Beispiel. Eine Wohnung für 300.000 Euro wirft nach Kosten 12.000 Euro im Jahr ab, das sind 4 Prozent auf den Kaufpreis.

Der Hebel wirkt aber in beide Richtungen. Liegt die Rendite unter dem Zins, vergrößert er den Verlust im selben Maß. Und die Tabelle rechnet ohne Tilgung – die kommt zum Zinsaufwand hinzu und muss aus demselben Überschuss bedient werden.

Die Bausteine einer Finanzierung

• Annuitätendarlehen – der Regelfall. Die monatliche Rate bleibt konstant, innerhalb der Rate verschiebt sich das Verhältnis: Der Zinsanteil sinkt, der Tilgungsanteil steigt.
• Zinsbindung – der Zeitraum, für den der Zinssatz feststeht. Nach Ablauf folgt die Anschlussfinanzierung zu dann geltenden Konditionen.
• Tilgungssatz – der Anteil, mit dem die Schuld jährlich zurückgeführt wird. Er bestimmt die Laufzeit.
• Sondertilgung – vertraglich eingeräumtes Recht, außerplanmäßig zu tilgen. Üblich sind fünf Prozent der Darlehenssumme im Jahr.

Die Tilgung: der unterschätzte Hebel

Der Tilgungssatz wirkt stärker auf die Gesamtkosten als kleine Zinsunterschiede. Ein Prozent Tilgung klingt niedrig und bedeutet bei üblichen Zinsen eine Laufzeit von deutlich über dreißig Jahren – mit entsprechendem Zinsaufwand.

Die Faustregel: Anfangstilgung so hoch wie tragbar ansetzen, mindestens zwei Prozent. Was an Rate zusätzlich fließt, verkürzt die Laufzeit überproportional, weil der Zinsanteil schneller sinkt.

Zwei Gegenargumente sind ernst zu nehmen. Erstens: Eine hohe Tilgung senkt die Liquidität, und bei einer vermieteten Immobilie sind Rücklagen für Reparaturen und Mietausfall Pflicht, kein Luxus. Zweitens: Bei vermieteten Objekten sind die Zinsen als Werbungskosten absetzbar, die Tilgung nicht – das verschiebt die Rechnung gegenüber der selbstgenutzten Immobilie. Was sonst absetzbar ist, steht unter Steuern sparen als Vermieter.

Ein Kompromiss ist die moderate Anfangstilgung plus vertraglich vereinbarte Sondertilgung: Die Rate bleibt beherrschbar, in guten Jahren lässt sich zusätzlich zurückführen.

Finanzierung ohne Eigenkapital

Zwei Varianten werden unterschieden:

• Vollfinanzierung (100 Prozent): Der Kaufpreis wird finanziert, die Kaufnebenkosten – Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, gegebenenfalls Makler – trägt der Käufer aus eigenen Mitteln. Je nach Bundesland sind das rund 8 bis 15 Prozent des Kaufpreises.
• 110-Prozent-Finanzierung: Auch die Nebenkosten laufen über den Kredit.

Beides ist möglich, aber teurer: Banken verlangen für höhere Beleihungsausläufe Zinsaufschläge, weil ihr Risiko steigt. Die Konditionen verschlechtern sich typischerweise ab einem Beleihungsauslauf über 80 Prozent deutlich.

Immobilienleasing und Mietkauf

Als Alternative ohne Eigenkapital wird gelegentlich der Mietkauf beworben: Der Interessent mietet zunächst und erwirbt später zu einem festgelegten Preis, ein Teil der Miete wird angerechnet.

Für Gewerbeimmobilien ist Leasing ein etabliertes Modell. Im privaten Wohnbereich ist Mietkauf dagegen selten, und die Konstruktion hat Eigenheiten, die vor jedem Vertrag zu prüfen sind:

• Der Gesamtpreis liegt regelmäßig über dem eines finanzierten Kaufs – die Anrechnung der Miete gleicht das nicht aus.
• Der Eigentumsübergang erfolgt erst am Ende. Bis dahin trägt der Käufer wirtschaftliches Risiko ohne Eigentümerstellung.
• Scheitert der Erwerb, sind die angerechneten Beträge in der Regel verloren.
• Die steuerliche Behandlung unterscheidet sich vom klassischen Kauf und ist im Einzelfall zu klären.

Als Faustregel: Wer eine reguläre Finanzierung bekommt, fährt damit fast immer günstiger. Mietkauf ist eine Antwort auf fehlende Kreditwürdigkeit – und der Preis dafür steht im Vertrag.

Vor der Unterschrift rechnen

Drei Rechnungen sollten stehen, bevor ein Vertrag unterschrieben wird:

1. Cashflow nach allen Kosten. Miete minus Zins, Tilgung, nicht umlagefähige Nebenkosten, Rücklage für Instandhaltung. Bleibt am Ende ein Minus, wird es aus dem laufenden Einkommen gedeckt – dauerhaft.
2. Restschuld am Ende der Zinsbindung und die Rate, die bei zwei Prozentpunkten höherem Zins fällig würde.
3. Der Fall Mietausfall: Wie viele Monate ohne Mieteinnahme lassen sich tragen?

Ob sich die Vermietung insgesamt rechnet, ordnet Immobilie vermieten – durchgerechnet ein.

Kurz gefasst

• Fremdkapital hebelt die Eigenkapitalrendite – in beide Richtungen.
• Der Tilgungssatz wirkt auf die Gesamtkosten stärker als kleine Zinsunterschiede; mindestens zwei Prozent sind die übliche Empfehlung.
• Bei vermieteten Objekten sind Zinsen absetzbar, die Tilgung nicht.
• Ohne Eigenkapital wird es teurer, nicht unmöglich – und der Notverkauf ist das eigentliche Risiko.
• Mietkauf lohnt fast nur, wenn eine reguläre Finanzierung nicht zu bekommen ist.