Die Tilgung ist das Herzstück jeder Immobilienfinanzierung. Sie entscheidet, wie schnell man Eigenkapital aufbaut, wie hoch der monatliche Cashflow ist – und wie flexibel man auf Veränderungen reagieren kann.
Viele angehende Vermieter unterschätzen, dass die Tilgungsstrategie fast genauso wichtig ist wie der Kaufpreis oder der Zinssatz.
Inhaltsverzeichnis
Tilgung verstehen – das Basiswissen
Die Tilgung ist der Teil der Rate, der den Kredit reduziert – die andere Hälfte sind die Zinsen.
- Monatliche Rate = Zins + Tilgung
- Hohe Tilgung → schnelleres Eigenkapitalwachstum, höhere Belastung
- Niedrige Tilgung → längere Laufzeit, geringere Belastung, langsamer Vermögensaufbau
Beispiel:
- Kaufpreis: 300.000 €
- Eigenkapital: 60.000 €
- Kredit: 240.000 €
- Zinssatz: 4 %
- Tilgung: 1 % → Rate ca. 900 €/Monat
- Tilgung: 3 % → Rate ca. 1.500 €/Monat
Hohe Tilgung baut schneller Eigenkapital auf, aber der Cashflow ist geringer.
Annuitätendarlehen – die häufigste Wahl
Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die Rate über die Zinsbindung konstant.
- Anfangsanteil Zinsen hoch, Tilgung niedrig
- Mit jeder Zahlung steigt der Tilgungsanteil, Zinsen sinken
- Vorteil: Planungssicherheit, kalkulierbarer Cashflow
Tipp: Wähle die Anfangstilgung so, dass der Cashflow trotz aller Kosten positiv bleibt – damit die Immobilie sich selbst trägt.
Sondertilgungen clever nutzen
Viele Banken erlauben jährliche Sondertilgungen von 5–10 %.
- Vorteil: schnelleres Eigenkapitalwachstum
- Flexibilität: Sonderzahlungen nur, wenn Liquidität vorhanden ist
- Empfehlung: Sondertilgungen bei hoher Liquidität oder Wertsteigerungen nutzen
Beispiel: Mit 5.000 € Sondertilgung pro Jahr kannst du mehrere Jahre an Zinsen sparen und die Restschuld deutlich schneller reduzieren.
Tilgung an den Cashflow anpassen
Wichtig ist: Die Tilgung darf den positiven Cashflow nicht zerstören.
Formel:
Cashflow = Mieteinnahmen – (Zins + Tilgung + Nebenkosten + Rücklagen)
- Positiver Cashflow → Immobilie finanziert sich selbst
- Negativer Cashflow → private Mittel müssen aufgestockt werden
Strategie: Anfangs moderate Tilgung wählen, mit steigender Miete oder sinkendem Zinssatz erhöhen.
Tilgungsvarianten im Überblick
| Variante | Vorteil | Nachteil |
|---|---|---|
| Niedrige Tilgung (1%) | geringer Monatsaufwand, Cashflow positiv | langsamer Vermögensaufbau |
| Mittlere Tilgung (2–3%) | guter Kompromiss zwischen Cashflow und Aufbau | höhere monatliche Belastung |
| Hohe Tilgung (4–5%) | schneller Eigenkapitalaufbau, weniger Zins | hoher monatlicher Aufwand, Risiko bei Leerstand |
| Sondertilgung nutzen | flexibel, schneller Schuldabbau | erfordert Liquidität |
Kombination von Tilgung und Zinsbindung
- Lange Zinsbindung (10–15 Jahre): hohe Sicherheit, kalkulierbarer Cashflow
- Kurze Zinsbindung (5 Jahre): niedrigere Anfangsraten, Risiko steigender Zinsen
Tipp: Für Vermieter, die langfristig planen, lohnt sich oft eine längere Zinsbindung kombiniert mit moderater Anfangstilgung und jährlicher Sondertilgung.
Fazit: Tilgung ist Strategie, kein Nebenpunkt
Die Tilgung bestimmt, wie schnell dein Eigenkapital wächst, wie hoch dein monatlicher Cashflow ist und wie flexibel du auf Marktveränderungen reagieren kannst.
Richtig gewählt:
- Immobilie trägt sich selbst
- Vermögen wächst kontinuierlich
- Risiko bleibt überschaubar
Fazit: Tilgen will gelernt sein – nicht nur aus Pflichtgefühl, sondern als Werkzeug für langfristigen Vermögensaufbau.
