Mietminderungstabelle

Mietminderungstabellen sammeln Prozentsätze aus Urteilen und werden gern gelesen, als wären sie ein Tarif. Sie sind eine Orientierung, mehr nicht. Wichtiger als der Prozentsatz sind drei Punkte, die in den Tabellen nicht stehen: wovon gemindert wird, ab wann, und was passiert, wenn man sich verschätzt.

Die Minderung tritt von selbst ein

§ 536 Abs. 1 BGB ordnet die Minderung kraft Gesetzes an: Ist die Mietsache mangelhaft, ist die Miete für die Dauer des Mangels gemindert. Das ist kein Gestaltungsrecht — der Mieter muss die Minderung nicht erklären, nicht beantragen und braucht keine Zustimmung des Vermieters.

Daraus folgt der wichtigste Punkt, den viele Ratgeber falsch darstellen: Gemindert ist ab dem Auftreten des Mangels, nicht erst ab der Mängelanzeige. Die Anzeige nach § 536c BGB hat eine andere Funktion — sie gibt dem Vermieter die Chance, den Mangel zu beheben. Unterlässt der Mieter sie schuldhaft, verliert er die Minderung für den Zeitraum, in dem der Vermieter hätte abhelfen können (§ 536c Abs. 2 BGB), und macht sich schadensersatzpflichtig. Praktisch läuft es damit auf dasselbe hinaus — nur eben aus einem anderen Grund, und mit Spielraum für die Zeit davor.

Zwei weitere Grenzen stehen im Gesetz:

• Unerhebliche Beeinträchtigungen bleiben außer Betracht (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB). Ein tropfender Wasserhahn ist kein Minderungsgrund.
• Wer den Mangel bei Vertragsschluss kennt, kann nicht mindern (§ 536b BGB) — die Wohnung an der Hauptstraße ist laut, und das war absehbar.

Bei Wohnraum ist ein vertraglicher Ausschluss des Minderungsrechts unwirksam (§ 536 Abs. 4 BGB).

Wovon gemindert wird: der teuerste Rechenfehler

Bezugsgröße ist die Bruttomiete — die Kaltmiete einschließlich der Betriebskostenvorauszahlungen oder -pauschale (BGH, Urteil vom 20.07.2005, VIII ZR 347/04). Nicht die Nettokaltmiete.

Der Unterschied ist erheblich:

Position	Betrag
Nettokaltmiete	800 €
Betriebskostenvorauszahlung	200 €
Bruttomiete als Bezugsgröße	1.000 €
Minderung 20 %	200 € statt 160 €

Wer von der Nettokaltmiete mindert, verschenkt bei diesem Beispiel 40 € im Monat. Der Betrag wird später in der Betriebskostenabrechnung berücksichtigt, damit die Minderung nicht doppelt oder gar nicht wirkt.

Was Mietminderungstabellen leisten — und was nicht

Die Werte stammen aus Einzelfallentscheidungen unterschiedlicher Amts- und Landgerichte, mit unterschiedlichen Wohnungen, Dauern und Beeinträchtigungsgraden. Sie sind ein Korridor, kein Tarif.

Mangel	Orientierungswert
Heizungsausfall im Winter (Wohnung unbewohnbar)	bis 100 %
Heizung nur eingeschränkt, 15–18 °C	20–50 %
Schimmelbefall in einem Zimmer	10–20 %
Kein Warmwasser	10–20 %
Baulärm von einer Nachbarbaustelle	5–20 %
Defekte Sanitäranlagen	5–15 %
Undichte Fenster, Feuchtigkeit	5–15 %
Aufzugsausfall in oberen Stockwerken	3–10 %

Entscheidend für die Einordnung im Korridor sind:

• Dauer und Jahreszeit — ein Heizungsausfall im Juli ist kein Fall für 50 %.
• Umfang — betroffen ist ein Zimmer oder die ganze Wohnung.
• Nutzungseinschränkung — ist der Raum noch benutzbar oder nicht.
• Zeitanteil — bei einem Mangel von zehn Tagen wird nur für diese zehn Tage gemindert, nicht für den ganzen Monat.

Zu einzelnen Mangelbildern gibt es hier Entscheidungen im Volltext, etwa zur Lärm- und Staubbelastung durch eine Nachbarbaustelle, die das LG Gießen gerade nicht als Mietmangel gewertet hat — ein gutes Beispiel dafür, dass der Tabellenwert die Prüfung nicht ersetzt.

Das Risiko der zu hohen Minderung

Hier liegt die eigentliche Gefahr für Mieter, und Tabellen verschweigen sie. Wer zu viel mindert, gerät mit der Differenz in Zahlungsverzug. Erreicht der Rückstand zwei Monatsmieten, kann der Vermieter fristlos kündigen (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB).

Ein Irrtum über das Minderungsrecht schützt davor nicht. Der BGH legt einen strengen Maßstab an: Schon leichte Fahrlässigkeit genügt, und der Mieter trägt das Risiko der rechtlichen Fehleinschätzung (Urteil vom 11.07.2012, VIII ZR 138/11). Im entschiedenen Fall hatte ein Mieter wegen Schimmel gemindert, obwohl zwei Aquarien und ein Terrarium in der Wohnung standen — er hätte erkennen müssen, dass er mehr lüften muss.

Der sichere Weg ist deshalb die Zahlung unter Vorbehalt: Der Mieter überweist die volle Miete, erklärt schriftlich den Vorbehalt der Rückforderung und lässt das Minderungsrecht klären. Zu viel Gezahltes kann er anschließend nach § 812 BGB zurückfordern — ohne je das Kündigungsrisiko getragen zu haben.

Das Vorgehen in vier Schritten

1. Mangel dokumentieren — Fotos mit Datum, bei Lärm ein Protokoll mit Uhrzeiten, bei Temperatur Messungen an mehreren Tagen.
2. Schriftlich anzeigen und eine angemessene Frist zur Beseitigung setzen. Nachweisbarer Zugang ist wichtiger als die Form.
3. Höhe bestimmen — von der Bruttomiete, zeitanteilig, im unteren Bereich des Korridors, wenn die Einordnung unsicher ist.
4. Bei Zweifeln unter Vorbehalt zahlen statt zu kürzen.

Für Vermieter gilt das Spiegelbild: zügig reagieren, die Beseitigung dokumentieren und eine überhöhte Minderung schriftlich zurückweisen, statt sie stillschweigend hinzunehmen — wer jahrelang widerspruchslos weniger Miete annimmt, schafft eine Erwartung, die sich später schwer korrigieren lässt.

Was die Minderung für die Kaution bedeutet

Nichts. Die zulässige Kautionshöhe bemisst sich nach der vereinbarten Miete, nicht nach der geminderten — eine bereits geleistete Kaution wird durch eine spätere Minderung nicht überhöht, und der Mieter kann keinen Teil zurückverlangen. Anders liegt es nur, wenn bei Abschluss der Kautionsvereinbarung bereits ein unbehebbarer Mangel bestand; dann ist die geminderte Miete Maßstab.

Umgekehrt darf der Vermieter offene Mietforderungen aus einer zu hoch angesetzten Minderung nach Mietende mit der Kaution verrechnen. Wie sich diese Forderungen einordnen, steht unter Verrechnung nach Mietende; die Grenzen der Kautionshöhe unter Höhe der Mietkaution.

Quellen

1. § 536 BGB – Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängelngesetze-im-internet.de
2. § 536b BGB – Kenntnis des Mieters vom Mangelgesetze-im-internet.de
3. § 536c BGB – Während der Mietzeit auftretende Mängel, Mängelanzeigegesetze-im-internet.de
4. § 543 BGB – Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grundgesetze-im-internet.de
5. § 812 BGB – Herausgabeanspruch (Zahlung unter Vorbehalt)gesetze-im-internet.de
6. BGH, Urteil vom 20.07.2005 – VIII ZR 347/04 (Bruttomiete als Bezugsgröße)dejure.org
7. BGH, Urteil vom 11.07.2012 – VIII ZR 138/11 (Kündigung bei überhöhter Minderung)dejure.org