Mythos Eigentumsvorbehalt bei Mietkaution

„Die Kaution bleibt Eigentum des Mieters“ — der Satz steht in vielen Ratgebern und ist so nicht richtig. Ein Eigentumsvorbehalt an Geld ist rechtlich nicht konstruierbar. Der Schutz des Mieters ist trotzdem stark; er funktioniert nur über einen anderen Mechanismus. Und in der häufigsten Konstellation von allen stimmt der Satz sogar — nur aus einem ganz anderen Grund.

Warum ein Eigentumsvorbehalt an Geld nicht funktioniert

Der Eigentumsvorbehalt ist ein Instrument des Kaufrechts (§ 449 BGB): Der Verkäufer bleibt Eigentümer der Ware, bis der Käufer vollständig gezahlt hat. Er setzt eine bestimmte, unterscheidbare Sache voraus.

Geld ist das Gegenteil davon. Es ist eine vertretbare Sache (§ 91 BGB), und bei einer Überweisung gibt es ohnehin keine Sache mehr, sondern nur noch eine Forderung gegen die Bank. Sobald der Betrag auf einem Konto liegt, ist er mit dem übrigen Guthaben verschmolzen und nicht mehr als „das Geld des Mieters“ identifizierbar. Ein Vorbehalt daran ginge ins Leere.

Es kommt darauf an, wer anlegt

Die pauschale Antwort „die Kaution geht in das Vermögen des Vermieters über“ trifft nur einen von zwei Fällen — und nicht den häufigeren.

Fall 1: Der Mieter legt an und verpfändet

Der Mieter eröffnet ein Kautionskonto oder Kautionssparbuch auf seinen Namen und verpfändet es an den Vermieter. Hier stimmt der Satz vom Eigentum des Mieters im Ergebnis:

• Der Mieter bleibt Kontoinhaber und Gläubiger der Bank.
• Das Guthaben bleibt in seinem Vermögen.
• Der Vermieter erhält ein Pfandrecht — ein Sicherungsrecht an einer fremden Forderung, kein Eigentum.
• Ausgezahlt wird nur gegen Freigabeerklärung des Vermieters.

Ist im Mietvertrag nichts anderes geregelt, ist dieser Weg der übliche. Wer also sagt, die Kaution gehöre weiterhin dem Mieter, meint meist diesen Fall — und liegt dann nicht falsch, nur mit der falschen Begründung. Es ist kein Eigentumsvorbehalt, sondern schlicht: Es hat nie den Inhaber gewechselt.

Fall 2: Die Barkaution beim Vermieter

Zahlt der Mieter das Geld an den Vermieter, geht es in dessen Vermögen über. Der Mieter hat kein Eigentum mehr, sondern einen Rückzahlungsanspruch — eine Forderung. Der Vermieter ist aber nicht frei darin: Er hält das Geld treuhänderisch, gebunden an den Sicherungszweck, und muss es nach § 551 Abs. 3 BGB getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen.

Der eigentliche Schutz: das Aussonderungsrecht

Hier zeigt sich, warum die Trennungspflicht keine Formalie ist. Wird der Vermieter insolvent, entscheidet sie darüber, ob der Mieter sein Geld sieht:

• Ordnungsgemäß getrennt angelegt: Der Mieter hat ein Aussonderungsrecht nach § 47 InsO. Das Kautionsguthaben gehört wirtschaftlich nicht zur Insolvenzmasse und wird ihm ausgekehrt — in voller Höhe, soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zustehen.
• Nicht getrennt angelegt: Das Geld ist im Vermögen des Vermieters verschmolzen. Der Mieter wird einfacher Insolvenzgläubiger und bekommt die Quote — praktisch also fast nichts.

Das ist der Punkt, an dem der Mythos einen wahren Kern hat: Die Rechtsposition des Mieters ist mehr als eine gewöhnliche Forderung. Sie ist eine treuhänderisch gebundene Sonderzuordnung, die im Ernstfall wie Eigentum wirkt. Nur eben nicht kraft Eigentumsvorbehalts, sondern kraft tatsächlich vollzogener Trennung — und ohne diese Trennung ist der Schutz weg.

Deshalb darf der Mieter die Zahlung der Kaution verweigern und sogar die laufende Miete nach § 273 BGB zurückbehalten, bis der Vermieter ein insolvenzfestes Konto benennt; eine darauf gestützte Kündigung ist unwirksam (BGH, Urteil vom 13.10.2010, VIII ZR 98/10).

Wann der Vermieter zugreifen darf

Ein zweites verbreitetes Missverständnis betrifft den Zeitpunkt. Es heißt oft, der Vermieter dürfe die Kaution verwenden, sobald ein „Sicherungsfall“ eintritt. Das ist falsch:

• Während des Mietverhältnisses darf er nicht zugreifen — auch nicht bei unstreitigen Forderungen, auch nicht bei Mietrückständen. Eine Vertragsklausel, die es ihm erlaubt, ist nach § 551 Abs. 4 BGB unwirksam (BGH, Urteil vom 07.05.2014, VIII ZR 234/13).
• Nach Beendigung darf er sich nach einer Abrechnung aus der Kaution befriedigen, und zwar auch wegen streitiger Forderungen, sofern sie bestimmt und beziffert sind (BGH, Urteil vom 24.07.2019, VIII ZR 141/17). Die Abrechnung kann dabei auch konkludent erfolgen.

Die Kaution ist also bis zum Mietende gesperrt und danach ein Zugriffsrecht, das eine Erklärung des Vermieters öffnet.

Was gilt, in einer Übersicht

	Verpfändetes Mieterkonto	Barkaution beim Vermieter
Kontoinhaber	Mieter	Vermieter
Rechtsposition des Mieters	Guthaben im eigenen Vermögen	Rückzahlungsanspruch
Position des Vermieters	Pfandrecht	treuhänderische Bindung
Bei Insolvenz des Vermieters	nicht betroffen	Aussonderung nach § 47 InsO, wenn getrennt angelegt
Zinsen	stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit

In keinem der beiden Fälle spielt ein Eigentumsvorbehalt eine Rolle. Was den Mieter schützt, ist die Trennung — beim verpfändeten Konto durch die Kontoinhaberschaft, bei der Barkaution durch die gesetzliche Anlagepflicht. Welche Formen zur Wahl stehen, steht unter Mietkaution anlegen; was an Zinsen zusammenkommt, rechnet der Zinsrechner aus.

Quellen

1. § 551 BGB – Begrenzung und Anlage von Mietsicherheitengesetze-im-internet.de
2. § 449 BGB – Eigentumsvorbehaltgesetze-im-internet.de
3. § 91 BGB – Vertretbare Sachengesetze-im-internet.de
4. § 273 BGB – Zurückbehaltungsrechtgesetze-im-internet.de
5. § 47 InsO – Aussonderunggesetze-im-internet.de
6. BGH, Urteil vom 13.10.2010 – VIII ZR 98/10 (insolvenzfeste Anlage)dejure.org
7. BGH, Urteil vom 07.05.2014 – VIII ZR 234/13 (keine Verwertung während der Mietzeit)dejure.org
8. BGH, Urteil vom 24.07.2019 – VIII ZR 141/17 (Abrechnung über die Kaution)dejure.org