Viele angehende Vermieter fragen sich: „Lohnt sich die Vermietung einer Immobilie wirklich?“ Die Antwort hängt nicht vom Bauchgefühl, sondern von harten Zahlen ab. Wer Einnahmen, Ausgaben, Steuern und Finanzierung richtig kalkuliert, erkennt schnell, ob das Investment nachhaltig ist.
Inhaltsverzeichnis
Einnahmen: Was wirklich reinkommt
Die Basis jeder Berechnung sind die Mieteinnahmen.
- Kaltmiete: Grundmiete ohne Nebenkosten
- Nebenkosten, die der Mieter trägt: Wasser, Müll, Versicherungen, Hausmeister
- Gesamtmieteinnahmen: Summe aller Einnahmen pro Jahr
Beispiel:
- Kaltmiete: 800 €/Monat → 9.600 €/Jahr
- Nebenkosten vom Mieter getragen: 200 €/Monat → 2.400 €/Jahr
- Gesamt: 12.000 €/Jahr
Ausgaben: Was wirklich rausgeht
Alle Kosten müssen in die Kalkulation:
- Finanzierung: Zins + Tilgung
- Instandhaltung: 1–2 % des Kaufpreises pro Jahr
- Verwaltung / Hausmeister / Versicherungen
- Leerstand / Mietausfallreserve: 5–10 % der Miete
- Steuern: Werbungskostenabzug berücksichtigt, aber Nettobelastung prüfen
Beispielrechnung:
- Zins + Tilgung: 6.000 €/Jahr
- Rücklagen / Instandhaltung: 2.500 €/Jahr
- Verwaltung: 500 €/Jahr
- Steuerliche Belastung: 1.000 €/Jahr
- Gesamtkosten: 10.000 €/Jahr
Cashflow berechnen
Cashflow = Einnahmen – Ausgaben
- Einnahmen: 12.000 €
- Ausgaben: 10.000 €
- Cashflow: 2.000 € / Jahr → positiv
Ein positiver Cashflow bedeutet, dass die Immobilie sich selbst trägt und Gewinn abwirft.
Negativer Cashflow heißt, dass private Mittel regelmäßig zugeführt werden müssen – oft ein typisches Anfängerproblem.
4. Rendite betrachten
Neben Cashflow ist die Rendite entscheidend:
- Bruttorendite = Jahresmiete / Kaufpreis × 100
- Nettorendite = (Jahresmiete – Kosten) / Gesamtkosten × 100
Beispiel:
- Kaufpreis: 240.000 €
- Jahresnettokaltmiete: 9.600 €
→ Bruttorendite: 4 % - Nach Abzug aller Kosten (10.000 €) → Nettorendite: 0,8 %
Hier zeigt sich: Auch wenn der Cashflow positiv ist, kann die Rendite niedrig sein. Lage und Kaufpreis sind entscheidend.
Eigenkapitalrendite bei Finanzierung
Wichtig für Investoren: Wie stark arbeitet das eingesetzte Eigenkapital?
- Eigenkapital: 40.000 €
- Jahresüberschuss nach Kosten: 2.000 €
→ Eigenkapitalrendite = 2.000 / 40.000 = 5 %
Fremdkapital hebelt die Rendite – bei sorgfältiger Kalkulation wird aus einem mäßigen Objekt ein attraktives Investment.
Risiken realistisch einschätzen
Auch bei positiver Kalkulation gibt es Risiken:
- Leerstand: Einnahmen fallen aus → Cashflow negativ
- Unvorhergesehene Instandhaltungskosten
- Zinsänderungen bei variabler Finanzierung
- Mietnomaden / Zahlungsverzug
Strategie: Immer Puffer einplanen (3–6 Monatsmieten), realistische Rücklagen bilden, konservative Einnahmen ansetzen.
Fazit: Nur durchrechnen lohnt sich
Die wichtigste Erkenntnis: Emotionen und Bauchgefühl reichen nicht.
Wer Immobilie vermieten will, muss die Finanzen realistisch durchrechnen – erst dann wird klar, ob sich die Investition lohnt.
Richtig kalkuliert zeigt sich: Vermieten kann passives Einkommen liefern, Eigenkapital aufbauen und langfristig Vermögen sichern – aber nur, wenn die Zahlen stimmen.
