Mietkautionsbürgschaft aus Vermietersicht: annehmen oder nicht?

Der Mieter kommt mit einer Bürgschaftsurkunde statt mit Geld — und die erste Frage lautet: Muss ich das akzeptieren? Die zweite, gleich danach: Bin ich damit genauso abgesichert wie mit einer Barkaution?

Auf beide gibt es eine klare Antwort, und auf die zweite eine, die viele Vermieter überrascht.

Müssen Sie eine Bürgschaft annehmen?

Nein. § 551 BGB gibt dem Mieter das Recht, die Kaution in drei Raten zu zahlen — aber keinen Anspruch auf eine bestimmte Sicherungsform. Was gilt, steht im Mietvertrag: Ist dort eine Barkaution vereinbart, kann der Mieter nicht einseitig auf eine Bürgschaft umstellen.

Umgekehrt gilt dasselbe. Ist eine Bürgschaft vereinbart, ist sie zu leisten — aber die Durchsetzung ist schwächer, als die meisten Vermieter annehmen. Dazu gleich mehr.

Was für Sie dafür spricht

• Kein Treuhandkonto. Sie erhalten kein Geld, das Sie nach § 551 Abs. 3 BGB getrennt anlegen und verzinsen müssten — die Kontoeröffnung, die jährliche Zinsbescheinigung und die Zuordnung je Mietverhältnis entfallen vollständig.
• Keine Haftung für die Anlage. Wer die Kaution nicht insolvenzfest anlegt, muss damit rechnen, dass der Mieter die laufende Miete zurückbehält (BGH, 13.10.2010, VIII ZR 98/10). Bei der Bürgschaft entsteht dieses Risiko gar nicht erst.
• Ein zusätzlicher Bonitätsnachweis. Der Bürge prüft die Bonität, bevor er die Urkunde ausstellt. Eine erteilte Bürgschaft ist deshalb ein Indiz — kein Beweis, aber mehr als nichts.
• Größerer Bewerberkreis. Wer drei Nettokaltmieten nicht sofort aufbringen kann, fällt sonst aus, obwohl er die Miete zuverlässig zahlen würde.

Was nicht stimmt: Die Bürgschaft ersetzt keinen Mietausfallschutz und keine Versicherung gegen Mietnomaden. Sie sichert dieselben Ansprüche wie eine Barkaution, nicht mehr — begrenzt auf die Bürgschaftssumme.

Worauf Sie in der Urkunde achten sollten

• Selbstschuldnerische Bürgschaft mit Verzicht auf die Einrede der Vorausklage (§ 771 BGB). Sonst müssten Sie erst gegen den Mieter vollstrecken, bevor der Bürge zahlt.
• Unbefristet und erst mit Rückgabe der Urkunde erlöschend — nicht automatisch mit dem Mietvertrag.
• Höhe im Rahmen des Vereinbarten und der Grenze des § 551 Abs. 1 BGB.
• Der Bürge sollte ein Kreditinstitut oder Versicherer sein. Hinter den gängigen Anbietern stehen die R+V, die Allianz und die Grundeigentümer-Versicherung.
• Keine Prämienabhängigkeit. Bei einer selbstschuldnerischen Bürgschaft bürgt der Anbieter unabhängig davon, ob der Mieter seine Beiträge zahlt. Bleiben sie aus, kündigt der Anbieter dem Mieter — die Urkunde in Ihren Händen bleibt bis zur Rückgabe wirksam.

Die wichtigste Einschränkung: Kündigung bei fehlender Bürgschaft

Hier liegt der Unterschied, den kaum ein Vermieter kennt — und er ist seit Mai 2025 höchstrichterlich geklärt.

Leistet der Mieter eine vereinbarte Barkaution nicht, können Sie nach § 569 Abs. 2a BGB fristlos kündigen, sobald der Rückstand zwei Monatsmieten erreicht. Ein einfacher, verschuldensunabhängiger Weg.

Bei einer vereinbarten Bürgschaft steht dieser Weg nicht offen. Der BGH hat am 14.05.2025 (VIII ZR 256/23) entschieden, dass § 569 Abs. 2a BGB nur Sicherheiten erfasst, die als teilbare Geldsumme zu erbringen sind. Bleibt der Mieter eine vereinbarte Bankbürgschaft schuldig, trägt die Vorschrift die Kündigung nicht. Es bleiben nur § 543 Abs. 1 oder § 573 BGB — beide verlangen eine Abwägung im Einzelfall und sind deutlich schwerer durchzusetzen.

Was daraus folgt: Wer die Sicherheit auch dann noch durchsetzen können will, wenn der Mieter sie schuldig bleibt, vereinbart im Mietvertrag die Barkaution — und akzeptiert die Bürgschaft erst, wenn sie tatsächlich vorliegt. Umgekehrt, also die Bürgschaft von vornherein in den Vertrag zu schreiben, gibt ein Druckmittel aus der Hand.

Wenn Sie die Bürgschaft in Anspruch nehmen

1. Mietverhältnis muss beendet sein. Während der Mietzeit ist der Zugriff auf die Sicherheit ausgeschlossen — für die Barkaution hat der BGH das entschieden (07.05.2014, VIII ZR 234/13), für die Bürgschaft gilt nichts anderes.
2. Forderung beziffern und begründen, schriftlich gegenüber dem Bürgen, unter Angabe des Mietverhältnisses und der Urkundennummer.
3. Der Mieter hat eine Einspruchsfrist — je nach Anbieter meist vier Wochen. Widerspricht er nicht, zahlt der Bürge und holt sich den Betrag beim Mieter zurück.
4. Nur Ansprüche aus diesem Mietverhältnis. Mit Forderungen aus einem anderen Vertragsverhältnis darf nicht aufgerechnet werden (BGH, 11.07.2012, VIII ZR 36/12).

Wie die Abrechnung aufgebaut sein muss, steht im Beitrag zur Kautionsabrechnung mit Verrechnung; was Sie einbehalten dürfen, unter Mietkaution einbehalten.

Rückgabe am Ende — an wen?

Ein Punkt, an dem regelmäßig falsch gehandelt wird: Die Bürgschaftsurkunde gehört nach Wegfall des Sicherungszwecks an den Bürgen zurück, nicht an den Mieter. Das hat das OLG Frankfurt am Main am 15.06.2012 entschieden (2 U 252/11); etwas anderes gilt nur, wenn sich aus den vertraglichen Beziehungen ein abweichendes Ergebnis rechtfertigt.

Solange die Urkunde bei Ihnen liegt, läuft der Beitrag des Mieters weiter — die Rückgabe ist deshalb keine Höflichkeit, sondern eine Pflicht, sobald Ihre Ansprüche abgewickelt sind. Einzelheiten unter Rückgabe der Mietkautionsbürgschaft.

Bürgschaft oder Barkaution — die Gegenüberstellung

Die Anbieter

Am Markt sind unter anderem kautionsfrei.de (Risikoträger R+V), die Deutsche Kautionskasse (Allianz und ERGO), die Allianz selbst, Baloise, Kautel und EuroKaution. Die vollständige Übersicht steht in der Anbieterliste.

Für Gewerbemietverträge gelten eigene Regeln und höhere Sätze — siehe gewerbliche Mietkautionsbürgschaft.

Was die Bürgschaft den Mieter kostet, zeigt der Kostenrechner:

Wenn Sie lieber bar möchten

Dann brauchen Sie ein Konto, das die Anforderungen des § 551 Abs. 3 BGB erfüllt: getrennt vom eigenen Vermögen, insolvenzfest, verzinst, je Mietverhältnis zuordenbar. Die Anbieter und Kontoformen stehen unter Vermieterkonto; wie sich mehrere Kautionen verwalten lassen, unter Mietkautionen verwalten.