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Musterbrief: Aufforderung zur Mängelbeseitigung an den Vermieter

Veröffentlicht am Aktualisiert am Von Ulf Mayer

Ein Mangel ist gemeldet, der Vermieter reagiert nicht. Bevor Sie selbst einen Handwerker beauftragen oder die Miete mindern, fehlt ein Schritt: die Aufforderung mit Frist. Ohne sie gerät der Vermieter nicht in Verzug – und ohne Verzug gibt es keinen Kostenersatz.

Warum die bloße Anzeige nicht genügt

Der Mieter ist nach § 536c Abs. 1 BGB verpflichtet, einen Mangel unverzüglich anzuzeigen. Wer das versäumt, verliert seine Rechte insoweit, als der Vermieter wegen der unterbliebenen Anzeige nicht abhelfen konnte (§ 536c Abs. 2 BGB).

Die Anzeige allein bringt den Vermieter aber noch nicht in Verzug. Erst mit einer Aufforderung zur Beseitigung beginnt die Frist, nach deren Ablauf der Mieter selbst handeln darf:

  • Ersatzvornahme – der Mieter lässt den Mangel beseitigen und verlangt die Aufwendungen ersetzt (§ 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB).
  • Vorschuss – der Mieter verlangt den Betrag vorab, statt in Vorleistung zu treten.

Eine Fristsetzung ist gesetzlich nicht zwingend, aber dringend zu empfehlen: Sie macht den Verzugseintritt datierbar, und der Mieter trägt dafür im Streitfall die Beweislast.

Davon zu unterscheiden ist die Mietminderung nach § 536 BGB. Sie tritt kraft Gesetzes ein, sobald der Mangel die Tauglichkeit mindert – dafür braucht es keine Aufforderung, wohl aber die Anzeige.

Musterbrief

Petra Muster
Musterstraße 2
10119 Musterstadt

Einschreiben mit Rückschein

Frau/Herr …

Musterstadt, den ………

Anzeige eines Mangels in meiner Wohnung in ……… (genaue Angabe der Wohnung, ggf. Wohnungs-Nr.) / Aufforderung zur Mängelbeseitigung

Sehr geehrte(r) Frau/Herr …,

ich nehme Bezug auf unseren Mietvertrag vom ……… und das am ……… mit Ihnen geführte Gespräch, in dem ich Sie über den Wasserschaden im Wohnzimmer an der Außenwand – links vom Balkon – in Form eines sich ständig vergrößernden Wasserflecks informiert habe. Das eindringende Wasser hat die Tapete bereits beschädigt. Es besteht die Gefahr, dass auch der Laminatboden in dem Zimmer zu Schaden kommt.

Ich habe Sie gebeten, den Mangel unverzüglich zu beheben. Da jedoch bis heute eine Reaktion Ihrerseits nicht zu verzeichnen war, setze ich Sie formell mit diesem Schreiben über den Mangel in Kenntnis und fordere Sie letztmalig auf, den Mangel bis spätestens ……… zu beseitigen.

Sollten Sie nicht innerhalb dieser Frist den Mangel beseitigen, werde ich die notwendigen Reparaturen selbst in Auftrag geben und Ihnen die entstehenden Kosten in Rechnung stellen.

Darüber hinaus behalte ich mir eine Mietminderung und die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen vor.

Mit freundlichen Grüßen

Petra Muster

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Was Sie anpassen sollten

Der Beispielmangel im Muster ist ein Wasserschaden. Beschreiben Sie stattdessen Ihren eigenen – und zwar so genau wie möglich:

  • Wo genau der Mangel auftritt: Raum, Wand, Stelle.
  • Seit wann er besteht und wie er sich entwickelt.
  • Was droht, wenn nichts geschieht – Folgeschäden begründen die Dringlichkeit.
  • Eine konkrete Frist mit Datum, nicht „umgehend“. Angemessen sind je nach Dringlichkeit zwei bis vier Wochen; bei Heizungsausfall im Winter oder Wasserschäden deutlich kürzer.

Fotos mit Datum gehören dazu – nicht in den Brief, aber in die eigene Ablage.

Zustellung: der Punkt, an dem es scheitert

Im Streit muss der Mieter beweisen, dass die Aufforderung zugegangen ist. Eine E-Mail genügt dafür meist nicht, ein einfacher Brief auch nicht.

Belastbar sind das Einschreiben mit Rückschein oder die persönliche Übergabe vor Zeugen. Beim Einwurf-Einschreiben ist der Zugangsnachweis schwächer, aber besser als nichts.

Wenn die Frist verstreicht

  1. Vorschuss verlangen statt selbst in Vorleistung zu treten – dafür gibt es einen eigenen Musterbrief.
  2. Ersatzvornahme: Fachfirma beauftragen, Rechnung dem Vermieter stellen oder mit der Miete verrechnen.
  3. Minderung fortführen, solange der Mangel besteht. Anhaltspunkte für die Höhe gibt die Mietminderungstabelle.

Wichtig für den Auszug: Ein angezeigter und dokumentierter Mangel lässt sich später nicht als vom Mieter verursachter Schaden gegen die Kaution aufrechnen. Was zulässig abgezogen werden darf, steht unter Die häufigsten Abzüge von Mietkautionen.

Alle Musterbriefe im Überblick

Häufige Fragen zur Mängelbeseitigung

Reicht es, den Mangel nur anzuzeigen?

Für die Mietminderung ja, für den Kostenersatz nicht. Die Anzeige ist nach § 536c Abs. 1 BGB Pflicht, sie bringt den Vermieter aber noch nicht in Verzug. Erst die Aufforderung zur Beseitigung setzt die Frist in Gang, nach deren Ablauf der Mieter die Ersatzvornahme nach § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB durchführen darf.

Welche Frist ist angemessen?

Das hängt vom Mangel ab. Bei einem tropfenden Wasserhahn sind zwei bis vier Wochen üblich, bei Heizungsausfall im Winter oder einem Wasserschaden deutlich weniger – dort zählen Tage. Setzen Sie ein konkretes Datum, nicht „umgehend": Nur so lässt sich der Verzugseintritt später belegen.

Wie muss der Brief zugestellt werden?

So, dass sich der Zugang beweisen lässt – im Streitfall trägt der Mieter dafür die Beweislast. Belastbar sind das Einschreiben mit Rückschein oder die persönliche Übergabe vor Zeugen. Eine E-Mail genügt in der Regel nicht.

Darf ich die Miete mindern, während ich auf die Beseitigung warte?

Ja. Die Minderung nach § 536 BGB tritt kraft Gesetzes ein, sobald der Mangel die Tauglichkeit der Wohnung mindert – sie setzt keine Aufforderung und keine Zustimmung des Vermieters voraus, wohl aber die Anzeige. Bei der Höhe ist Vorsicht geboten: Wer zu viel mindert, gerät seinerseits in Zahlungsverzug.

Was ist, wenn der Vermieter auch nach der Frist nicht reagiert?

Dann kann der Mieter die Beseitigung selbst beauftragen und die Kosten ersetzt verlangen oder mit der Miete verrechnen. Wer nicht in Vorleistung treten will, fordert vorab einen Vorschuss in Höhe der voraussichtlichen Kosten – dafür gibt es einen eigenen Musterbrief.

Quellen

  1. § 536 BGB – Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängelngesetze-im-internet.de
  2. § 536a BGB – Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangelsgesetze-im-internet.de
  3. § 536c BGB – Während der Mietzeit auftretende Mängel, Mängelanzeige durch den Mietergesetze-im-internet.de
  4. § 286 BGB – Verzug des Schuldnersgesetze-im-internet.de

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