Kündigung Mietvertrag: Fristen, Vorlage & was mit der Mietkaution passiert

Bei der Kündigung eines Mietvertrags entscheiden drei Werktage darüber, ob man einen Monat früher oder später aus dem Vertrag kommt. Bei 900 € Miete sind das 900 €. Und ausgerechnet beim Wort Werktag liegen die meisten falsch – weil es im Mietrecht je nach Zusammenhang zwei verschiedene Bedeutungen hat.

Dieser Beitrag erklärt die Fristen nach § 573c BGB, die Formvorschriften nach § 568 BGB und beantwortet die Frage, die nach dem Auszug kommt: Wann gibt es die Mietkaution zurück – und was darf davon einbehalten werden?

Das Wichtigste im Überblick

• Die Kündigung muss schriftlich auf Papier mit Unterschrift erfolgen – E-Mail und Messenger genügen nicht (§ 568 Abs. 1 BGB)
• Für Mieter gelten drei Monate, unabhängig von der Mietdauer (§ 573c Abs. 1 BGB)
• Sie muss bis zum dritten Werktag des Monats beim Vermieter angekommen sein – Absenden genügt nicht
• Der Samstag zählt dabei als Werktag (BGH VIII ZR 206/04)
• Die Kaution wird nicht bei Übergabe fällig, sondern nach einer angemessenen Prüffrist

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Kündigungsfristen für Mieter

§ 573c Abs. 1 BGB regelt es in einem Satz: Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig.

Für Mieter heißt das: immer drei Monate, egal ob man seit einem oder seit zwanzig Jahren in der Wohnung wohnt. Die Verlängerung nach fünf und acht Jahren aus Satz 2 gilt nur für Vermieter.

So rechnet man richtig:

• Kündigung erreicht den Vermieter bis zum dritten Werktag im April → Mietverhältnis endet am 30. Juni
• Kündigung erreicht ihn am vierten Werktag im April → Mietverhältnis endet am 31. Juli

👉 Drei Tage zu spät kosten eine volle Monatsmiete. Das ist der teuerste Formfehler im ganzen Mietrecht.

Die Werktag-Falle

Hier liegt der häufigste Irrtum. Der BGH hat mit Urteil vom 27.04.2005 (VIII ZR 206/04) entschieden: Bei der Karenzzeit des § 573c Abs. 1 BGB zählt der Samstag als Werktag.

Fällt der 1. eines Monats auf einen Samstag, ist dieser Samstag bereits der erste der drei Werktage. Die Frist ist dann am Dienstag abgelaufen – nicht am Mittwoch.

Verwirrend wird es, weil dasselbe Wort an anderer Stelle anders ausgelegt wird: Bei der Frist für die Mietzahlung zählt der Samstag laut BGH-Urteil vom 13.07.2010 (VIII ZR 129/09) nicht mit. Die Begründung ist praktischer Natur – eine Überweisung wird samstags nicht ausgeführt, ein Brief wird samstags aber zugestellt.

👉 Merksatz: Kündigung – Samstag zählt. Miete – Samstag zählt nicht.

Nicht abschließend geklärt ist der Fall, dass der dritte Werktag selbst auf einen Samstag fällt. Ob dann § 193 BGB greift und sich die Frist auf den Montag verschiebt, hat der BGH offengelassen; es existiert dazu nur Instanzrechtsprechung. Praktischer Rat: Nicht darauf verlassen, sondern rechtzeitig vorher zustellen.

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Kündigungsfristen für Vermieter

Vermieter brauchen zweierlei: eine längere Frist und einen Grund.

Die Fristen staffeln sich nach Mietdauer (§ 573c Abs. 1 S. 2 BGB):

• bis 5 Jahre: 3 Monate
• nach 5 Jahren: 6 Monate
• nach 8 Jahren: 9 Monate

Der Grund muss ein berechtigtes Interesse nach § 573 BGB sein – typischerweise Eigenbedarf, erhebliche Vertragsverletzung des Mieters oder Hinderung an angemessener wirtschaftlicher Verwertung. Er muss im Kündigungsschreiben konkret benannt werden; ein Nachschieben ist nur eingeschränkt möglich.

Beim Eigenbedarf ist die Rechtsprechung streng. Wer den Bedarf bei Vertragsschluss bereits absehen konnte, kann sich später nicht darauf berufen – so etwa das LG Lüneburg (Az. 6 S 79/11). Und wird während der Kündigungsfrist eine vergleichbare Wohnung frei, bestehen Informationspflichten gegenüber dem Mieter.

Kündigungsausschluss im Vertrag

Manche Mietverträge schließen die Kündigung für eine Mindestlaufzeit aus. Zulässig ist das – aber nicht unbegrenzt: Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss von mehr als vier Jahren ist unwirksam (BGH VIII ZR 86/10). Wer eine solche Klausel im Vertrag hat, sollte sie prüfen, bevor er sich daran gebunden fühlt.

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Form: Warum die E-Mail nicht reicht

§ 568 Abs. 1 BGB verlangt die schriftliche Form. Über § 126 BGB bedeutet das: Papier, eigenhändig unterschrieben. E-Mail, PDF-Anhang, Fax, WhatsApp oder ein Formular im Mieterportal erfüllen das nicht. Eine so erklärte Kündigung ist nichtig – das Mietverhältnis läuft weiter.

👉 Wichtig, weil hier oft Halbwissen kursiert: Das Bürokratieentlastungsgesetz IV hat zum 1. Januar 2025 die Formanforderungen im Mietrecht gelockert – aber bei § 550 BGB, also beim Zeitmietvertrag. Für die Kündigung nach § 568 BGB gilt unverändert Schriftform.

In das Schreiben gehören:

• vollständige Namen aller im Vertrag genannten Mieter
• vollständige Anschrift der Wohnung inklusive Lage im Haus
• eine eindeutige Kündigungserklärung
• Datum und eigenhändige Unterschrift jedes Mieters

Der letzte Punkt ist der häufigste Fehler bei Paaren und WGs: Stehen zwei Personen im Vertrag, müssen auch beide unterschreiben. Eine Unterschrift allein macht die Kündigung unwirksam.

Zugang – der Punkt, an dem es schiefgeht

Die Frist läuft nicht ab Absendung, sondern ab Zugang. Im Streitfall muss der Mieter beweisen, dass und wann das Schreiben angekommen ist.

Das übliche Einwurf-Einschreiben ist dafür schwächer als sein Ruf: Es belegt die Einlieferung und den Auslieferungsvorgang, nicht zwingend den Inhalt der Sendung. Sicherer sind:

• persönliche Übergabe mit Empfangsbestätigung und Datum
• Einwurf durch einen Zeugen, der den Inhalt vorher gesehen hat
• Boten statt Post – der Bote kann aussagen

👉 Praxistipp: Kündigung nie auf den letzten Drücker. Wer am ersten Werktag zustellt, hat zwei Tage Puffer für den Fall, dass etwas schiefgeht.

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Vorlage: Kündigung Mietvertrag

👉 Die neue Anschrift gehört hinein: Ohne sie kann der Vermieter die Kautionsabrechnung nicht zustellen – und das verzögert die Rückzahlung.

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Was passiert mit der Mietkaution?

Hier beginnt der Teil, der die meisten Rückfragen auslöst. Der Grundsatz: Die Kaution wird nicht bei der Schlüsselübergabe fällig.

Wie lange darf der Vermieter prüfen?

Das Gesetz nennt keine Frist. Anerkannt ist eine angemessene Prüf- und Überlegungsfrist, in der Praxis meist drei bis sechs Monate. In dieser Zeit klärt der Vermieter, ob Schäden vorliegen, Mietzahlungen offen sind oder Nachforderungen aus Betriebskosten drohen.

Zu Ansprüchen und Fristen im Detail: Mietkaution Rückzahlung.

Was darf einbehalten werden?

Nur Forderungen aus diesem Mietverhältnis:

• offene Mieten
• Schäden, die über vertragsgemäße Abnutzung hinausgehen
• zu erwartende Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung

Für den letzten Punkt darf ein angemessener Teilbetrag bis zur nächsten Abrechnung zurückbehalten werden – nicht die gesamte Kaution. Bemessungsgrundlage ist die zu erwartende Nachzahlung, nicht die Vorsicht des Vermieters.

Was nicht geht: die Aufrechnung mit fremden Forderungen. Der BGH hat entschieden, dass Vermieter die Mietkaution nicht mit Forderungen aus anderen Rechtsverhältnissen verrechnen dürfen (Az. VIII ZR 36/12).

Schäden: nur zum Zeitwert

Wird etwas beschädigt, darf nicht der Neupreis angesetzt werden, sondern der Zeitwert – also der Restwert unter Berücksichtigung von Alter und Abnutzung. Bei einem acht Jahre alten Teppichboden ist der oft nahe null. Zur Einordnung hilft der Zeitwert-Rechner.

Entscheidend für die Beweislage ist das Übergabeprotokoll. Ohne dokumentierten Zustand bei Ein- und Auszug lässt sich im Streit kaum klären, wer welchen Schaden zu verantworten hat.

Zinsen nicht vergessen

Nach § 551 Abs. 3 BGB muss die Kaution getrennt vom Vermietervermögen angelegt und verzinst werden. Die Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen den Rückzahlungsbetrag. Bei langen Mietverhältnissen kommt dabei mehr zusammen, als viele erwarten – nachrechnen mit dem Mietkaution-Zinsrechner.

Wenn zu viel Kaution gezahlt wurde

War die vereinbarte Kaution höher als drei Nettokaltmieten, ist die Vereinbarung insoweit unwirksam (§ 551 Abs. 4 BGB) und der überzahlte Betrag zurückzufordern. Wichtig ist dabei der Beginn der Verjährungsfrist – der Anspruch verfällt nicht erst mit dem Auszug.

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Die häufigsten Fehler

• ❌ Kündigung per E-Mail oder Messenger – nichtig nach § 568 BGB
• ❌ Nur ein Mieter unterschreibt, obwohl zwei im Vertrag stehen
• ❌ Samstag bei der Fristberechnung übersehen
• ❌ Auf das Absendedatum statt auf den Zugang abgestellt
• ❌ Wohnung ohne Übergabeprotokoll zurückgegeben
• ❌ Neue Anschrift nicht mitgeteilt – die Kautionsabrechnung erreicht einen nicht
• ❌ Zinsen bei der Rückforderung vergessen

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Fazit

Die Kündigung selbst ist unkompliziert, sobald zwei Dinge sitzen: Schriftform mit allen Unterschriften und rechtzeitiger Zugang bis zum dritten Werktag, wobei der Samstag mitzählt.

Der zweite Teil verlangt Geduld. Die Kaution kommt nicht mit der Schlüsselübergabe zurück, sondern nach einer angemessenen Prüffrist – und der Vermieter darf davon nur einbehalten, was er konkret begründen kann. Wer die Wohnung mit Protokoll übergibt, die neue Anschrift mitteilt und die Zinsen einfordert, bekommt in aller Regel zügig und vollständig zurück, was ihm zusteht.

Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Quellen

1. § 573c BGB – Fristen der ordentlichen Kündigunggesetze-im-internet.de
2. § 568 BGB – Form und Inhalt der Kündigunggesetze-im-internet.de
3. § 573 BGB – Ordentliche Kündigung des Vermietersgesetze-im-internet.de
4. § 551 BGB – Begrenzung und Anlage von Mietsicherheitengesetze-im-internet.de
5. § 193 BGB – Sonn- und Feiertag; Sonnabendgesetze-im-internet.de