Es besteht kein Anspruch auf Ersatz von Kleinreparaturkosten für Dichtung bzw. Teile des Abflussrohres durch Mieter bei bestehender Übernahmeklausel in Wohnraummietvertrag, so die auf Mietrecht spezialisierte Rechtsanwältin Ilona Reichert aus Baden-Baden unter Hinweis auf das Urteil des Amtsgerichts Berlin-Charlottenburg vom 31.08.2011, Az.: 212 C 65/11.
In dem entschiedenen Fall ist die Klägerin Vermieterin, die Beklagten sind Mieter der streitgegenständlichen Wohnung. In § 10 des Mietvertrages heißt es: „Der Mieter trägt außerdem ohne Rücksicht auf Verschulden die Kosten kleinerer Instandsetzungsarbeiten an denjenigen Gegenständen und Einrichtungen, die seinem direkten und häufigen Zugriff unterliegen, wie Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüssen sowie Rollläden, Jalousien, Fensterläden und Markisen bis zu einem Betrag von jeweils 90,00 € pro Einzelfall und bis zu 7 % der Jahresnettokaltmiete pro Jahr von zur Zeit in Höhe von 266,28 €.“ Die Vermieterin gab Instandhaltungsarbeiten an einer Abflussleitung in der Mietwohnung der Beklagten in Auftrag. Es musste die Demontage der Abflussleitung durchgeführt und der undichte Kunststoffübergang der Aufgussleitung erneuert werden. Die Kosten in Höhe von 81,52 € stellte die Vermieterin den Mietern in Rechnung. Die Mieter weigerten sich, die Rechnung zu zahlen, worauf die Vermieterin Klage erhob.
Das Amtsgericht hat die Klage als unbegründet abgewiesen. Das Gericht entschied, dass ein Anspruch der Vermieterin auf Zahlung des Betrages weder aus § 10 des Mietvertrages noch aus einem anderen rechtlichen Gesichtspunkt besteht. Die Voraussetzungen der Kleinreparaturklausel des Mietvertrages sind hier nicht erfüllt, da die Kunststoffdichtung der Aufgussleitung nicht dem täglichen, ordnungsgemäßen Zugriff der Beklagten unterliegt. Nach dem gesetzlichen Leitbild der Miete ist der Vermieter als Eigentümer der Mietsache grundsätzlich zur Instandhaltung verpflichtet (§ 535 BGB). Der Vermieter kann diese Instandhaltungspflicht jedoch in gewissen Konstellationen auf den Mieter formularvertraglich abwälzen. Bei angemessener betragsmäßiger Begrenzung ist die formularmäßige Überbürdung kleinerer Instandhaltungsarbeiten grundsätzlich keine zur Unwirksamkeit der Klausel führende unangemessene Benachteiligung des Mieters. Die Klausel darf jedoch nur Bestandteile erfassen, deren Lebensdauer und Zustand vom häufigen Umgang des Mieters mit ihnen abhängen. Sinn einer Kleinreparaturklausel ist es, den Mieter zum sorgfältigen Umgang mit dem Mietgegenstand anzuhalten. Im vorliegenden Fall unterliegen die betroffenen Teile der Mietsache (Abflussrohr/Aufgussleitung) aber nicht dem direkten und häufigen Zugriff der Beklagten. Der Beklagten ist es nicht möglich, die Abnutzung dieser Teile durch besonders pflegliche und sorgsame Behandlung zu verringern. Es greift die verschuldensunabhängige Kostenüberbürdung bereits dem Wortlaut der Kleinreparaturklausel nicht ein. Eine physische bzw. mechanische Zugriffsmöglichkeit des Mieters ist insoweit erforderlich. Auch ein verschuldensabhängiger Schadensersatzanspruch der Klägerin gegen die Beklagten wegen Beschädigung der Mietsache wurde abgelehnt, da die Klägerin ein Verschulden der Beklagten nicht näher darlegte.
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