Mit Urteil vom 29.06.2011 (Az.: VIII ZR 30/10) hat der Bundesgerichtshof zur Frage der Verjährung von Rückzahlungsansprüchen überzahlter Mieten bei Flächenabweichungen Stellung genommen, so die auf Mietrecht spezialisierte Rechtsanwältin Ilona Reichert aus Baden-Baden.
Der klagende Mieter verlangte von der Vermieterin wegen einer Wohnflächenabweichung Rückzahlung überzahlter Miete für den Zeitraum ab Oktober 2000 in Höhe von insgesamt 10.696,00 € nebst Zinsen. Hintergrund war, dass der Mieter im Jahr 2007 erfahren hatte, dass die Wohnfläche seiner Wohnung um 25 % kleiner ist als im Mietvertrag angegeben. Die Vermieterin erhob die Verjährungseinrede. Im Revisionsverfahren war zu klären, ob die Rückforderungsansprüche für den Zeitraum Oktober 2000 bis Dezember 2001 verjährt waren.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Vermieterin die bis Ende 2001 überzahlten Mieten wegen Eintritts der Verjährung nicht zurückzahlen muss. Bis 31.12.2001 galt für entsprechende Ansprüche eine Verjährungsfrist von vier Jahren. Diese begann nach der damaligen Rechtslage mit dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Es kam nicht darauf an, ab welchem Zeitpunkt der Gläubiger Kenntnis von den Umständen hatte, die den Anspruch begründeten. Die Rückforderungsansprüche für die Jahre 2000 und 2001 waren damit auf Grundlage des früheren Rechts zum 31.12. 2004 bzw. 31.12. 2005 und damit noch vor Einreichung der Klage im Dezember 2010 verjährt.
Seit Inkrafttreten des neuen Verjährungsrechts am 01.01.2002 beträgt die Verjährungsfrist für die Rückzahlungsansprüche drei Jahre und beginnt zu laufen, wenn der Gläubiger Kenntnis von den anspruchsbegründenden Umständen hat. Die Neuregelung gilt auch für Ansprüche, die vor 2002 entstanden sind. Da der Kläger im vorliegenden Fall erst im Jahr 2007 von der Wohnflächenabweichung erfahren hatte, wären seine Ansprüche aus den Jahren 2000 und 2001 bei Klageeinreichung vom Grundsatz noch nicht verjährt. Die Übergangsregelung des Art. 229 § 6 Abs. 4 Satz 2 EGBGB bestimmt jedoch, dass es beim Ablauf der Verjährung nach früherem Recht bleibt, wenn die nach altem Recht längere Frist (vier Jahre) früher abläuft als die kürzere Frist nach neuem Recht. So war es auch im zu entscheidenden Fall. Die Rückforderungsansprüche des Klägers bezüglich der in den Jahren 2000 und 2001 geleisteten Mietzahlungen waren bereits Ende 2004 und Ende 2005 und damit früher verjährt, als bei einer Berechnung der Verjährung nach dem neuen Verjährungsrecht.
Aufgrund der Kenntniserlangung über die Wohnflächenabweichung erst im Jahr 2007 waren die Ansprüche aus den Jahren ab 2002 zum Zeitpunkt der Klageerhebung noch nicht verjährt. Insoweit konnte der Mieter mit seinen Rückforderungsansprüchen bereits vorinstanzlich durchdringen.