BGH VIII ZR 251/10 – Zur Zulässigkeit der Kündigung einer vom Wohnungsmieter separat angemieteten Garage

Ein neben einem Wohnungsmietvertrag geschlossener Garagenmietvertrag kann separat gekündigt werden, wenn beide Mietverhältnisse keine rechtliche Einheit bilden sollen. Dies gilt umso mehr, wenn sie sich nicht auf demselben Grundstück befinden, so die auf Mietrecht spezialisierte Rechtsanwältin Ilona Reichert aus Baden-Baden unter Hinweis auf das Urteil des BGH vom 12.10.2011, Az.: VIII ZR 251/10.
 

In dem entschiedenen Fall mietete die Beklagte eine Wohnung sowie eine Garage in einem 150 m von der Wohnung entfernt gelegenen Einfamilienhaus. Dieses gehörte ursprünglich ebenfalls den Vermietern der Wohnung. In dem schriftlichen Wohnungsmietvertrag wurde die Garage allerdings nicht erwähnt. Die Anmietung der Garage wurde mündlich vereinbart. Die Kläger erwarben später das Eigentum an dem Gebäude, in dem sich die Garage befindet. Sie kündigten das Mietverhältnis über die Garage und verlangten deren Herausgabe. Die Beklagte ist der Auffassung, die Garage könne nicht separat gekündigt werden, da es sich um ein einheitliches Mietverhältnis von Wohnung und Garage handele. Amtsgericht und Landgericht wiesen die auf Räumung und Herausgabe der Garage gerichtete Klage ab.
 
Der Bundesgerichtshof hob die Entscheidungen auf und gab der Räumungs- und Herausgabeklage statt. Die Kündigung der Garage wäre nur dann unzulässig, wenn diese Bestandteil des Wohnungsmietverhältnisses wäre. Das Mietverhältnis über die Garage konnte im vorliegenden Fall unabhängig von dem Mietvertrag über die Wohnung gekündigt werden. Bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage spricht eine Vermutung dafür, dass beide Vereinbarungen rechtlich selbständig sind. Diese Vermutung ist im vorliegenden Fall nicht widerlegt worden. Es ist zwar in der Regel anzunehmen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen, wenn sich die Wohnung und die Garage auf demselben Grundstück befinden. Diese Voraussetzung war hier jedoch nicht erfüllt. Auch die übrigen Umstände rechtfertigten nicht die Annahme einer rechtlichen Einheit beider Mietverhältnisse.

Praxishinweis: Dieses Urteil ist eine Bestätigung der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Danach kann das gesamte Mietverhältnis dem Wohnraummietrecht unterliegen, auch wenn die Garage später hinzugemietet worden ist. Hingegen muss der Wille, getrennte Vertragsverhältnisse über Wohnung und Garage zu begründen, hinreichend deutlich erkennbar werden. Für getrennte Verträge spricht z. B. eine besondere Kündigungsvereinbarung der Parteien über die Garage. Ein Indiz für einen gesonderten Vertrag kann auch gegeben sein, wenn die Garage – wie vorliegend bestätigt – zu einem anderen Anwesen gehört oder wenn der Mieter nur ein vorübergehendes Interesse an ihr erklärt, insbesondere wenn für die Wohnung und die Garage gesonderte und unterschiedliche Vertragslaufzeiten vereinbart werden. Auch wenn der Vermieter zum Ausdruck gebracht hat, dass er die Garage später möglicherweise unabhängig von der Wohnung für sich benötigt, kann ein getrenntes Vertragsverhältnis vereinbart sein. Fehlt es dagegen an solchen Anhaltspunkten, liegt im Zweifel auch bei späterer Anmietung eine – nachträgliche – Einbeziehung der Garage in den Wohnungsmietvertrag vor mit der Folge, dass die Garage nicht separat gekündigt werden kann.