AG Gießen Az.: 48 C 352/11 – Verstoß einer mietrechtlichen Quotenklausel gegen das Transparenzgebot

Enthält ein Mietvertrag über eine Wohnung nachstehende Klausel „Sind zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses die obigen Fristen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen seit Beginn des Mietverhältnisses noch nicht vollendet, und befindet sich die Wohnung in einem einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand, so muss der Mieter anteilig den Betrag an die Vermieterin zahlen, der aufzuwenden wäre, wenn die Wohnung zum Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert würde“, so ist dies Quotenklausel unwirksam, da sie gegen das Transparenzgebot verstößt. Denn es wird nicht erläutert, was unter normaler Abnutzung zu verstehen ist. Darüber hinaus enthält eine solche Klausel im Ergebnis starre Fristen, so dass ein Mieter unabhängig vom Zustand der Wohnung immer die gleiche Quote zu zahlen hat, so die auf Mietrecht spezialisierte Rechtsanwältin Ilona Reichert aus Baden-Baden unter Hinweis auf das Urteil des Amtsgerichts Gießen vom 10.5.2012 zum Az.: 48 C 352/11.

n dem zugrundeliegenden Fall streiten die Parteien um die Verpflichtung der beklagten Vermieterin zur Rückzahlung einer Mietkaution. Das streitgegenständliche Mietverhältnis wurde durch die klagenden Mieter zum 31.3.2011 gekündigt. Die Kläger hatten zu diesem Zeitpunkt ein Kautionsguthaben in Höhe von 668,83 €. Die Mietvertragsparteien unterschrieben am 1.2.2011 ein „Vorbesichtigungsprotokoll“, in dem angekreuzt wurde, dass Decken und Wände „malerisch fach- und sachtechnisch weiß in einwandfreiem Zustand herzustellen“ seien. Darüber hinaus war im Mietvertrag geregelt, dass Schönheitsreparaturen, wenn notwendig, durch den Mieter erfolgen. Dies im Allgemeinen bei Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, bei Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre und bei Nebenräumen alle sieben Jahre. Für den Fall, dass diese Fristen bei Beendigung des Mietverhältnisses nicht vollendet sind und die Mietwohnung sich in einem einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand befindet, müsse der Mieter anteilig den Betrag an die Vermieterin zahlen, der aufzuwenden wäre, wenn die Mietwohnung zum Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert würde. Preisgrundlage solle das Angebot einer anerkannten Firma sein. Nach Beendigung des Mietverhältnisses führte die Beklagte Renovierungsarbeiten in der Wohnung durch und erklärte hinsichtlich der Kosten die Aufrechnung mit dem Kautionsguthaben. Die Mieter klagen vor dem Amtsgericht Gießen auf Rückzahlung der Mietkaution.

Das Amtsgericht Gießen entschied, dass mit Ausnahme der zu Recht einbehaltenen 50,- € für die noch ausstehende Nebenkostenabrechnung für das Kalenderjahr 2011 die Klage begründet sei. Es sei schon unklar, ob die zur Aufrechnung gestellten Ansprüche auf die Quotenklausel, die Renovierungsklausel im Mietvertrag oder auf die Vereinbarung im Vorbesichtigungsprotokoll gestützt werden sollen. Hinsichtlich der Renovierungsklausel seien die Fristen jedenfalls nicht abgelaufen. Darüber hinaus fehle es an Angaben dazu, warum im vorliegenden Fall schon vor Ablauf der Fristen eine Renovierung erforderlich sei. Die Quotenklausel sei unwirksam, da sie gegen das Transparenzgebot verstoße. Weiterhin enthalte sie im Ergebnis starre Fristen. Wenn im vorliegenden Fall von „normaler“ Abnutzung der Wohnung gesprochen werde, sei unklar, was normal sei und was nicht. Auch eine unterdurchschnittliche Abnutzung sei noch normal und insoweit könne sich der Vermieter immer darauf berufen, dass der Zustand der Wohnung normal sei. Darüber hinaus seien die Fristen viel zu kurz. Kaum jemand renoviere eine Küche nach drei Jahren oder ein Wohnzimmer nach fünf Jahren. Weiterhin fehle es an einem Angebot einer anerkannten Firma. Ansprüche aus dem Vorbesichtigungsprotokoll könnten ebenfalls nicht abgeleitet werden. Da die Vermieterin als gewerbliche Vermieterin handele, seien die Klauseln bereits als Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) anzusehen, wenn sie lediglich einmal verwendet werden. Eine Verpflichtung zur Renovierung nach einer Mietzeit von nur vierzehn Monaten benachteilige die Mieter unangemessen.