BGH Az.: VIII ZR 25/12 – Wann versetzt eine Modernisierungsmaßnahme die Mietwohnung in einen allgemein üblichen Zustand?

Die Regelung des § 554 Abs. 2 S. 4 BGB soll im Interesse der Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse verhindern, dass eine Modernisierung, mit der lediglich ein allgemein üblicher Standard erreicht wird, im Hinblick auf persönliche Härtefallgründe unterbleibt. Diese Zielsetzung gebietet es, einen vom Mieter rechtmäßig geschaffenen Zustand zu berücksichtigen, der diesem Standard bereits entspricht, so die auf Mietrecht spezialisierte Rechtsanwältin Ilona Reichert aus Baden-Baden unter Hinweis auf das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 10.10.2012 zum Az.: VIII ZR 25/12.


Die Beklagte mietete im Jahr 1989 vom Rechtsvorgänger des Klägers eine Wohnung an, in die ein Gamat-Heizgerät und ein Einzelofen eingebaut waren. Mit Zustimmung des Rechtsvorgängers des Vermieters baute die Beklagte im Jahr 1991 auf eigene Kosten eine Gasetagenheizung ein. Der klagende Vermieter verlangte von der Beklagten mit Schreiben vom 17.11.2009 die Duldung des Anschlusses der Wohnung an die im Gebäude zwischenzeitlich eingebaute Zentralheizung. Die Mieterin stimmte der Modernisierung nicht zu. Der Vermieter klagte auf Duldung der Modernisierung. Das zuständige Amtsgericht wies die Duldungsklage ab. Auf die Berufung des Klägers hat das Landgericht das Urteil abgeändert und der Klage stattgegeben.

Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten war erfolgreich. Der Bundesgerichtshof entschied, dass dem Einwand der Beklagten, die Modernisierung stelle für sie unter Berücksichtigung der zu erwartenden Mieterhöhung eine unzumutbare Härte dar, nicht gemäß § 554 Abs. 2 Satz 4 BGB entgegengehalten werden kann, dass die Wohnung durch den Anschluss an die Zentralheizung nur in einen Zustand versetzt werde, wie er allgemein üblich sei. Grundlage für die Beurteilung ist nämlich nicht der im Zeitpunkt der Anmietung vorhandene Zustand – mit einem Einzelofen und einem Gamat-Heizgerät-, sondern der aktuelle Zustand inklusive der vom Mieter rechtmäßig vorgenommenen Veränderungen an der Wohnung. Die Vorschrift des § 554 Abs. 2 Satz 4 BGB soll nämlich im Interesse der Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse verhindern, dass eine Modernisierung, mit der nur ein allgemein üblicher Standard erzielt wird, im Hinblick auf persönliche Härtefallgründe unterbleibt. Um dieses Ziel zu erreichen, muss aber ein vom Mieter rechtmäßig geschaffener Zustand berücksichtigt werden, der diesem Standard schon entspricht.

Der Bundesgerichtshof verwies die Sache an das Landgericht zurück. Dieses muss noch klären, ob der Anschluss der Wohnung der Mieterin an die Zentralheizung zu einer Energieeinsparung gegenüber dem vorhandenen Zustand (Gasetagenheizung) führt und ob ein Härtefall gemäß § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB zu bejahen ist.

§ 554 BGB: Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen

(1) Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind.
(2) Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums hat der Mieter zu dulden. Dies gilt nicht, wenn die Maßnahme für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist. Dabei sind insbesondere die vorzunehmenden Arbeiten, die baulichen Folgen, vorausgegangene Aufwendungen des Mieters und die zu erwartende Mieterhöhung zu berücksichtigen. Die zu erwartende Mieterhöhung ist nicht als Härte anzusehen, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wird, wie er allgemein üblich ist.